Yeni yatırım aracı: Gayrimenkul sertifikaları!
Para Dergisi'nin bu haftaki Şemsiye Ek'inde Murat Geylanı Aktaş'ın yazısına yer verildi. İşte gayrimenkul sertifikaları ile ilgili o yazı...
5 TEMMUZ 2013 gün ve 28698 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 'Gayrimenkul Sertifikalan Tebliği' ne uygun ilk yatırım aracı borsada işlem görmeye başladı. Gayrimenkul sertifikası ihraççıların, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit paylara bölünmesiyle oluşturulmuş, bir yatırım aracıdır. Projede başlangıçta gayrimenkul sertifikası karşılığında satılacak bağımsız bölümler ve her bir bölüm için gerekli sertifika adedi ilan edilir. İhraççılar isterse, şerefiye bedellerini bağımsız bölüm fiyatına ilave ederek gayrimenkul sertifikası fiyatım belirleyebilir. İstenirse şerefiye bedelleri proje bitiminde ayrıca yatırımcılardan tahsil edilebilir. Gayrimenkul sertifikaları kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde de uygulanabilir.
Konut sertifikası olarak hayatımıza girdi
Gayrimenkul sertifikası yatırım hayatımızda daha önce Halkalı Toplu Konutları nedeniyle 'konut sertifikası' olarak girmişti. Bu kez de TOKİ öncülüğünde Makro İnşaat tarafından Başakşehir'de yapılacak olan Park Mavera 3 projesi için çıkarılarak, halka arz edilen gayrimenkul sertifikaları borsada alınıp satılabilecek. Vakıf Yatırım liderliğinde halka arz edilen Park Mavera 3 projesine ait gayrimenkul sertifikaları 42,5 TL'den satıldı. Bu fiyata şerefiye bedelleri dahil edildi. Borsada alım satımı yapılan gayrimenkul sertifikalarının her biri 1 desimetrekareyi ifade ediyor. Bir metrekare alan için 100 adet gayrimenkul sertifikası alınmalı. Yaklaşık 100 metrekarelik bir daire için ise 100 bin adet gayrimenkul sertifikası satın almak gerekecek. Her bir dairenin kaç adet gayrimenkul sertifikasına takabül ettiği halka arz izalmamesinden öğrenilebilir.
Peki, gayrimenkul sertifikası kime ne sağlayacak? İlk olarak sertifikaları ihraç edene gelir sağlayacak. Burada ihraççı TOKİ olduğu için halka arzdan elde edilen geliri TOKİ alacak. TOKİ halka arzdan elde ettiği fonu bir hesaba yatıracak. Projeyi gerçekleştiren müteaahhit firma, inşaatı belli seviyelere getirdikçe TOKİ'den parasını alacak. Kademe kademe proje finanse edilecek. Yani inşaat aşamasında finansman sıkıntısı çekilmeyecek. Yatırımcılar, borsadan alanlar için ise gayrimenkulun olası değer artışlarından faydalanma olanağı sağlayacak. Yatırımcılar, taksit taksit veya eline para geçtikçe alım yapabilme şansı bulacak. Bir daire için gereken sertifikaların sayısını tamamlayan yatırımcılar proje sonunda dairesini alabilecek. Tamamlayamayanlar veya tamamladığı halde projeden konut almak istemeyenler ise proje sonunda dairelerin satışından elde edilen gelirin, ellerindeki sertifika sayısına düşen bölümünü nakit olarak alabilecekler.
Belli bir vadede ihraç ediliyor
Gayrimenkul sertifikasının süresi var mıdır? Gayrimenkul sertifikaları belli bir vade için ihraç edilirler. Proje bittiğinde gayrimenkul sertifikaları da itfa olur. İtfa şekli projeden gayrimenkul alımı olabileceği gibi (buna mevzuatta 'asli itfa' deniyor) gayrimenkullerin satışından elde edilecek gelirden birim sertifika başımı pay verilmesi (mevzuatta 'tali itfa' olarak adlandırılıyor) şeklinde de olabilir. Mavera 3 projesine ait gayrimenkul sertifikalarında gayrimenkul talep dönemi, 5 Nisan 2017-7 Ekim 2019 aralığıdır. Yani yatırımcılar istedikleri daire için gerekli olan sertifikaları biriktirerek bu dönemde sertifikaları karşılığında gayrimenkul alım sözleşmesi yapabilirler. Proje, 6 Aralık 2019 tarihinde sona erecek ve bu tarihten itibaren 6 Şubat 2020 tarihine kadar gayrimenkuller hak sahiplerine teslim edilecektir.
Gayrimenkul değil de sertifikaları karşılığında para almak isteyen yatırımcıların bu talepleri, 8 Ekim 2019'dan 6 Nisan 2020 tarihine kadar karşılanacaktır. 2 Nisan 2020 tarihi de bu projeye ait gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem göreceği son gündür. Gayrimenkul sertifikaları sabit getirili yatırım araçları değildir. Günün şartlarına uygun olarak borsada işlem göreceği fiyat artabilir veya azalabilir. Peki, projenin gerçekleşmeme durumu söz konusu olabilir mi? TOKİ projenin garantörüdür. Olası gecikmelerde TOKİ projenin tamamlanmasını temin edecektir. Gecikmelerde cezai şartlar söz konusudur.
Para Şemşiye