YKS'den projelere tesis yönetimi

1988 yılında kurulan YKS Tesis Yönetim Hizmetleri'nin ofis, AVM endüstri tesisi ve konut sektörlerinde projeleri bulunuyor.

YKS Tesis Yönetim Hizmetleri 1988 yılında kurulmuş bir şirket. Siz bir mimar olarak şirketin Genel Müdürlük görevini yürütüyorsunuz. Tesis Yönetimi nedir? Bir tesisin işletmesi, pazarlaması ve danışmanlığı gibi hizmetler ülkemizde nasıl değerlendiriliyor?

Sinan Fındıkoğlu: Bir tesisin hayatiyetini sürdürebilmesine yönelik yapılan hizmetlerin tümüdür. Tesis yönetimi Türkiye'de Avrupa ve Amerika'ya göre yeni bir sektör dolayısıyla potansiyel müşterilere gittiğimizde firmadan çok tesis yönetiminin katma değerini anlatıyoruz.

Müşterileriniz daha çok hangi segmentten? Yabancılara da hizmet veriyor musunuz?

SF: Halihazırda ofis, AVM endüstri tesisi ve konut sektörlerinde projelerimiz bulunmaktadır. Müşterilerimiz arasında Glaxo Smith Kline, Başak Groupama, IBM gibi çok uluslu firmalar yer alıyor.

Ne gibi zorluklar yaşıyorsunuz müşterilerinizle?

SF: Ofis tarafında asansörlerin çalışması, klima santralinin çalışması müşteriler ve iş sürekliliği açısından önem arz ederken, AVM'lerde ziyaretçi sayısı fast food alanındaki koku önem kazanmakta. Konutta ise işletme giderleri ortak alanlarda uyulması gereken kurallar ve komşular arası ilişkiler önemli oluyor.

YKS olarak Ticari/Kurumsal ve Konut projelerinin yönetimini yapıyorsunuz. Ne tür farklar var bu kategoriler arasında?

SF: Müşterilerin beklentisi ve öncelikle çalışma saatleri farklı. Ofis müşterisi için en önemli konu giderler ve iş sürekliliği ancak AVM'de perakendecinin günlük cirosu ve kiraların toplanması gibi konular farklılık arz etmekte. Ofisler tek ya da çok malikli olabilir. AVM'ler tek, konutlar ise çok malikliler... Çok malikli yapıları yönetmek zaman zaman zorlaşabilmektedir.

YKS genelinde kaç kişilik bir ekip ile çalışıyorsunuz? Ekipte nasıl bir dağılım var?

SF: Güvenlik, temizlik, teknisyen, Ar-Ge yöneticileri, mühendisler, işletmeciler, kiralama yöneticileri, hukukçular gibi çeşitli uzmanlar ve yöneticilerin bulunduğu 900 kişilik bir ekiple çalışıyoruz.

Ağırlıklı olarak hangi şehirlerde hizmet veriyorsunuz? Bunun sebebi nedir?

SF: İstanbul, Ankara, İzmir'de hizmet veriyoruz. Bunun sebebi ise en büyük yatırımların ve potansiyel bina müşterilerinin bu 3 büyük şehrimizde yoğunlaşmış olmasıdır.
 
29 Ocak 2009 Perşembe günü yapılan GYODER 10. Olağan Genel Kurul Toplantısı'nda 2009-2010 dönemi Yönetim Kurulu seçildi. Sizin de isminiz yedek üyeler arasında adını geçiyor. GYODER'i ve faaliyetlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?

SF: GYODER, 10 yıldan bu yana gayrimenkul sektörünün gerek toplum, gerek devlet nezdindeki algısını temelden değiştiren ve sektörün üye olsun olmasın tüm şirketleriyle kurumsallaşmasına ciddi olarak katkılar sağlamış bir sivil toplum kuruluşudur. Bugüne kadar gerçekleştirmiş olduğu gayrimenkul zirveleri, çeşitli eğitim faaliyetleri, komisyon çalışmaları ilgili yasalara vermiş olduğu yorumsal katkılar ve Türkiye'deki gayrimenkul sektöründe önemli anlamında bilgi dağarcığını geliştiren sektörel raporlarla ülkemizdeki diğer tüm sivil toplum kuruluşları arasında da ayrıcalıklı bir yere sahiptir.

4 Mart 2009 Çarşamba günü AVM Yatırımları Konferansı'nın ilki gerçekleşti. Özellikle güven sorunu üzerinde duruldu. Kriz dönemi kira-ciro oranlarındaki değişiminin perakendeci, yatırımcı ve finansal kuruluşlar üzerindeki etkilerini değerlendirebilir misiniz?

SF: Global krizin Türkiye'deki AVM yatırımcıları açısından en önemli etkisi, yapmış oldukları yatırımların geri dönüş sürelerinin önemli ölçüde uzamış olmasıdır. Bu yatırımcıların büyük bir çoğunluğunun kredi kullandığı düşünüldüğünde krediyi sağlayan finansal kuruluşların bilançoları üzerinde olumsuz etkilerin oluşması da kaçınılmazdır.

Perakendeciler açısından ise doğal olarak AVM, AVM içindeki lokasyon, iş kolu, lokasyon ve içinde bulunulan şehre de bağlı olmak koşuluyla ciro içindeki kira oranının makul olan %8-10 oranlarından %40-50 oranlarına, hatta zaman zaman daha yüksek yüzdelere ulaşması ve kiranın ödenemez hale gelmesi sonucunu doğurmuştur.

5 Mart 2009 Perşembe günü Emerging Trends Real Estate Europe 2009 Raporu açıklandı. Rapora göre İstanbul yine Avrupalı gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi oldu. Raporun ardından gerçekleştirilen panelde konuşmacılar ülkemizde konut segmentinin krizden en az etkilenen segment olduğu konusunda hemfikirdi. Lojistik ise yükselecek segment olarak nitelendirildi. Ofis piyasasında çok fazla değişim olmadığı ancak AVM segmentinin en fazla etkilenen segment olduğu söylendi. Bu konuda sizin düşüncelerinizi öğrenebilir miyiz? Sizce krizin dip noktasını ne zaman göreceğiz?

SF: Kanımca rapordan çıkan önemli sonuç İstanbul'umuzun Avrupa'daki 28 şehir arasındaki gözde konumunu koruması ile birlikte risk sıralamasında da göreceli olarak yüksek riske sahip şehirler arasında bulunması ve üst sıralarda yer alan Barcelona ve Lion gibi şehirlerle yer değiştirmesidir. Bunun nedeni ise borç verme piyasalarındaki daralma nedeniyle risk alma iştahının azalmış olmasıdır.

Bir başka çarpıcı sonuç ise bu 28 şehir içinde yer alan Almanya'nın 4 büyük şehrinin geçtiğimiz yıllarda çok alt sıralarda yer alırken bu yıl daha önce üst sıralara çıkmış olmasıdır.

2010-2011 yıllarında dünyada oluşan bu kredi krizinin hafiflemesiyle gelişmiş pazarlardaki yatırım fonları tekrar eskisi gibi, içlerinde Türkiye'nin de bulunduğu gelişen pazarlara yüksek oranda akacaktır. Bu globalleşmenin kaçınılmaz sonucu olacaktır.

Kısa ve uzun vadede krize karşı siz nasıl önlemler aldınız?

SF: Hedeflerimizi artırdık. Şirket içi satış süreçlerimizi revize ettik, bilgi birikimimizin temel kaynaklarından birisi olan teknolojik alt yapımıza daha fazla yatırım yapıyoruz. Ayrıca istihdama ve eleman eğitimine önem veriyoruz.

Gelecek projelerinizden de biraz bahseder misiniz?

SF: Ofis kiralama ve yönetim ve işletmesine daha fazla ağırlık vereceğiz. Ayrıca AVM kiralama hizmetleri bizim için portföyümüzde daha önemli bir noktaya geldi. Alışveriş merkezlerinin hızlı büyümesi ve artışı ile iyi işletilmesi, iyi bir shop-mix ve kiralama kadar önem arz etmeye başladı. Bu önem 2015'e doğru ağırlılığını artıracaktır. Dolayısıyla yönümüz ağırlıklı olarak ofis ve AVM projelerine kaymış durumda...

GazeteParc