Yozgat Boğazlıyan'da 21 milyon TL'ye icradan satılık çimento fabrikası!

T.C. Boğazlıyan İcra Dairesi tarafından, Yozgat ili, Boğazlıyan ilçesi, Aşağı Mahallesinde yer alan çimento fabrikası 21 milyon TL'ye satışa çıkarıldı. Gayrimenkullün satış ihalesi 17 Eylül tarihinde saat 14:00'te gerçekleştirilecek.

İlan metni:

T.C. BOĞAZLIYAN İCRA DAİRESİ 2021/95 TLMT.

TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI

Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri :
Yozgat İli Boğazlıyan İlçesi Aşağı Mahallesi Kiriz Mevkiinde tapunun 87 ada 109 nolu parselinde kayıtlı 565.437,98m² yüzölçümündeki zemin üzerinde bulunan ‘Altı Katlı Çelik Fabrika Binası, Beş Katlı Karkas Paketleme Binası, Üç Katlı Karkas İdare Binası Ve Arsası’ vasfında kayıtlı taşınmaz olduğu, halihazırda da genel olarak belirtildiği şekilde olan yapılar keşif esnasındaki tespitlere göre atıl vaziyette bulunan yaklaşık 15 yıllık Çimento Fabrikası tesislerine ait taşınmazlar olduğu tespit edilmiştir.
Dosya konusu taşınmaz olan 87 ada 109 nolu parsel üzerinde;
1 adet 5 katlı Öğütücü Kısmı: 260,00m² taban alanlı,
1 adet 4 katlı Taşıma-Aktarma Kısmı: 188,00m² taban alanlı,
2 adet 6 katlı Silo Depo : Her biri 65,00m² taban alanlı,
1 adet 2 katlı Hammadde Boşaltma, Aktarma ve Kurutma Üniteleri :1000,00m² taban alanlı,
1 adet 5 katlı Betonarme Paketleme Binası: 159,00m² (Yükleme Binası ayrı değerlendirilmiş)
1 adet tek katlı (2 kat yüksekliğinde) Paket Yükleme Binası: 170,00m² taban alanlı,
1 adet tek katlı İşçi ve İşyeri Kontrol ve Dinlenme Binası: 100,00m² taban alanlı,
1 adet tek katlı Trafo Binası: 133,00m² taban alanlı,
1 adet 2 katlı (yarım bodrum kat: 30m² alanlı) İdari Bina: 431,00m² taban alanlı yapıların bulunduğu tespit edilmiştir.
İncelemesi Yapılan Taşınmaz :
İli : Yozgat
İlçesi : Boğazlıyan
Mahallesi : Aşağı Mahallesi (Kiriz Mevkii)
Ada : 87
Parsel No : 109
Yapı Alanları : 5 katlı x 260,00m² = 1.300,00m² Öğütücü Kısmı,4 katlı x 188,00m² = 752,00m² Taşıma- Aktarma Kısmı, 6 katlı x 130,00m² = 780,00m² Silo Depoları, 2 katlı x 1000,00m² = 2000,00m² Boşaltma-Aktarma ve Kurutma Üniteleri, 5 katlı x 159,00m² = 795m² Paketleme Binası, 2 kat yüksekliğinde x 170,00m² = 340,00m² Paket Yükleme Binası, 1 katlı 100,00m² İşçi Binası, 1 katlı 133,00m² Trafo Binası, 2 katlı 431,00m² = 862,00m² İdari Bina + 1 Bodrum Depo Alanı : 30,00m²
Arsa Alanı : 565.437,98m² (Parselin Tamamı)
Arsa Payı : 1/1
Hisse Durumu: (1/1 Tam Pay) EMDA İnşaat Sanayi Ve Madencilik Tic. Ltd. Şti.
Cinsi :‘Altı Katlı Çelik Fabrika Binası, Beş Katlı Karkas Paketleme Binası, Üç Katlı Karkas İdare Binası Ve Arsası’
Fiili Durumu : Atıl Vaziyette Çimento Fabrikası ve İdari Binası Yapıları ve Arsası
Taşınmazların Özellikleri :
Taşınmazın, halihazırda kullanılmadığı ancak yaklaşık 15 yıllık yapılar olduğu, halihazırda ise tüm yapıların atıl vaziyette bırakıldığı ve kullanılmadığı tespit edilmiştir.
Fabrika Tesislerinden; Öğütücü Kısmı, Öğütülen Malzemenin Taşıma-Aktarma Kısmı, Silo Yapıları, Hammadde Boşaltma-Aktarma ve Kurutma Ünitelerine ait yapıların betonarme temel üzerine çelik kolon ve kirişlerden oluşan çelik konstrüksiyon sistemde yapıldığı, dış cephe kısımlarının renkli trapez sac ile kaplama yapıldığı,
Çelik konstrüksiyon parçaların elektrostatik boyalı durumda olduğu,
Çelik kolonlar arası kısımların (tuğla vb. ile örülü durumda olmadığı) sadece dıştan sac kaplamalı olduğu,
Yapının zemin kısmının temel beton kaplaması ile kaplı olduğu, bazı mekanik aksam için ayrıca büyük çaplı kaide betonlarının bulunduğu,
Çatısının çelik kiriş makas üzeri alüminyum trapez EPS ısı yalıtımlı kaplama olduğu,
Doğramaların demir doğrama olduğu,
Fabrika Tesislerinden; Paketleme Kısmı, Paket Yükleme Kısmı, İşçi Binası ve Trafo Binası ise betonarme sistemde yapılmıştır.
Fabrika tesislerinden betonarme sistemde yapılmış olan yapıların, zeminleri beton şap kaplama, iç ve dış duvarları kara sıva üzeri plastik boyalı, (Paketleme Binasının bir kısmı renkli sac kaplamadır), çatıların bir kısmı kiremit kaplı, bir kısmı ise çelik konstrüksiyon üzeri sac kaplamadır,
Doğramaları demir ve pvc malzemeden karışık olarak kısım kısım değişmektedir,
İdari Bina Yapısı:
Fabrika Tesislerinin İdari Ofislerinin bulunduğu ve Yönetim kısmına ait büroların bulunduğu iki katlı yarım bodrumlu betonarme binada;
Yapının betonarme sistemde yapıldığı, 2 kat + ufak alanlı bodrum katının olduğu,
Bina girişi ve merpenlerinin zemininin granit kaplama olduğu, ofis kısımları, yemekhane, dinlenme alanları ve diğer odaların zeminlerinin seramik kaplama olduğu,
Bina duvarlarının dış cephesi kara sıva üzeri plastik boyalı, iç kısımları ise alçı sıva üzeri plastik boyalı olduğu, tavanlarda bir kısım yerlerde dekoratif alçıpan ters tavan uygulamaları yapıldığı,
Pencerelerin renkli alüminyum doğrama, pencere etrafının dekoratif söveli olduğu, iç kapıların lamine ahşap kapı olduğu, giriş kapılarının renkli elektrostatik boyalı alüminyum doğrama olduğu,
Çatısının ahşap karkas üzeri ısı yalıtımlı Marsilya tipi kiremit kaplama olduğu,
Yapının ön ve yan kısımlarında kilitli beton taş kaplama yürüme yolları bulunduğu tespit edilmiştir,
Halihazırda yapının içinde ofis mobilyaları bulunduğu, ancak uzun süredir yapının atıl vaziyette bırakılmış halde olduğu tespit edilmiştir.
İdari Bina Altı Bodrum Kısmı Yapısı:
Kazan dairesi ve depo amaçlı olarak yapılan alt kattaki kısım;
Yapının betonarme idari binanı temel kısmının orta yerinde yapıldığı, bina altında yapılmış 30,00m² brüt alanlı küçük kısmi bir bodrum kat olduğu,
Duvarların kara sıva üzeri plastik boyalı durumda olduğu,
Zeminin parçalı mermer karolardan oluşan paldiyen şap beton kaplama olduğu,
Doğramalarının PVC olduğu,
Kazan dairesi ve depo amaçlı kullanıldığı ancak keşif anında atıl durumda bırakılmış olduğu tespit edilmiştir.
DEĞERLENDİRME :
Yapı olan taşınmazların değer takdirinde, yürürlükteki resmi birim bedeller ve 2021 yılı taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal olabilecek serbest piyasa yapı satış bedelleri araştırmasına göre bedel belirlenecektir. 16.07.1985 tarih ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetler listesinde; yaklaşık yapı birim fiyatlarına göre;
Dosya konusu Çelik Konstrüksiyon olan Fabrika Tesisleri IV/A grubu yapılar sınıfına girmektedir.1m² fiyatı = 1.920,00 TL/m²
Dosya konusu Betonarme olan Paketleme ve Yükleme Tesisleri III/B grubu yapılar sınıfına girmektedir.1m² fiyatı = 1.800,00 TL/m²
Dosya konusu Trafo Binası ve İşçi Binası olan taşınmazlar III/A grubu yapılar sınıfına girmektedir.1m² fiyatı = 1.360,00 TL/m²,
Dosya konusu İdari Bina olan taşınmaz IV/A grubu yapılar sınıfına girmektedir.1m² fiyatı = 1.920,00TL/m²,
Dosya konusu Bodrum Depo olan taşınmaz II/B grubu yapılar sınıfına girmektedir.1m² fiyatı= 940,00TL/m²
Çelik Konstrüksiyon Yapıların maliyet değeri (1.300m² + 752m² + 780m² + 2000m²) x 1.920,00TL/m² =9.277.440,00 TL
Yıpranma payı, eksik imalat ile malzeme kalitesi ve işçilik hataları değer düşüklüğü % 30 olarak tespit edildiğinden bu oran düşürüldüğünde yapıların değeri:9.277.440,00TL x (1,00–0,30) = 6.494.208,00TL,
Betonarme Paketleme ve Yükleme Tesisleri maliyet değeri (795m² + 340m²) x 1.800,00TL/m² =2.043.000,00 TL
Yıpranma payı, eksik imalat ile malzeme kalitesi ve işçilik hataları değer düşüklüğü % 30 olarak tespit edildiğinden bu oran düşürüldüğünde yapıların değeri: 2.043.000,00TL x (1,00–0,30) = 1.430.100,00 TL,
Trafo Binası ve İşçi Binası Yapılarının maliyet değeri(100m² + 133m²) x 1.360,00TL/m² =316.880,00 TL
Yıpranma payı, eksik imalat ile malzeme kalitesi ve işçilik hataları değer düşüklüğü % 30 olarak tespit edildiğinden bu oran düşürüldüğünde yapıların değeri:316.880,00TL x (1,00–0,30) = 221.816,00 TL,
İdari Bina Yapısı maliyet değeri 862,00m² x 1.920,00TL/m² = 1.655.040,00 TL
Yıpranma payı, eksik imalat ile malzeme kalitesi ve işçilik hataları değer düşüklüğü % 30 olarak tespit edildiğinden bu oran düşürüldüğünde yapıların değeri: 1.655.040,00TL x (1,00–0,30) = 1.158.528,00 TL,
Bodrum Depo Yapısı maliyet değeri 30,00m² x940,00TL/m² = 28.200,00 TL
Yıpranma payı, eksik imalat ile malzeme kalitesi ve işçilik hataları değer düşüklüğü % 30 olarak tespit edildiğinden bu oran düşürüldüğünde yapıların değeri:28.200,00TL x (1,00–0,30) = 19.740,00 TL,
Arsa Değerlemesi :
Fabrika tesisinin bulunduğu arsa zemini sert taş zemin olup, üst toprak yapısı çok az seviyede ve zayıf durumdadır. Aşırı taşlı ve sert zemin yapısı olması nedeniyle zirai üretim için uygun toprak yapısı bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Yüzölçümü alanı olarak çok geniş bir alana haizdir. Büyük çaplı alanı nedeniyle alım satımı zordur.
Karayoluna kadastral stabilize yollardan ulaşımı vardır. Kayseri Boğazlıyan Karayoluna yaklaşık 1200m mesafededir.
Arsa değeri olarak dosya konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan serbest piyasa araştırmasına göre benzer arsa birim fiyatlarının ortalama 5TL/m² olduğu tespit edilmiş olup, buna göre;
Arsa değeri (birim bedel 5,00TL/m²)  565.437,98m² x 5,00TL/m² = 2.827.189,90TL
Elektrik Bilirkişisinin Tespit Ettiği Taşınmaz Tesis Bedeli = 975.000,00 TL,
Makine Bilirkişisinin Tespit Ettiği Taşınmaz Tesis Bedeli = 8.000.000,00 TL,
Düzeltme (Yuvarlama) değeri = -126.581,90 TL
87ADA 109PARSEL OLAN TAŞINMAZIN RAYİÇ DEĞERİ:
(Yapı Bedelleri + Elektrik Tesis Değeri + Makine Ekipman Tesis Değeri + Arsa Değeri + Düzeltme & Yuvarlama Değeri)= 21.000.000,00 TL olarak hesap edilmiştir.
Taşınmazda Borçlunun 1/1 Hissesine düşen değer: 21.000.000,00TL
Adresi : Yozgat İli Boğazlıyan İlçesi Aşağı Mah. Kiriz Mevkii 87 Ada 109 Parsel Boğazlıyan / YOZGAT
Yüzölçümü : 565.437,28 m2
Arsa Payı : tam
İmar Durumu :Boğazlıyan Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün "07/07/2021 tarih E-45109866-754-1415 sayılı yazısında Aşağı mahalle 87 ada 109 parsel nolu taşınmaz imar planı sınırlarımız dışında olmasından dolayı sorulan hususlara cevap verilememiştir." denilmiştir.
Kıymeti : 21.000.000,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler :Birinci satırdaki beyan tapu kaydından alınmış olup beyan ve şerhler tapu kaydındaki gibidir ve ayrıca ikinci satır Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görüş yazısı olup aşağıda belirtilmiştir.
1) Bu taşınmaz mal 21 ocak 1998 tarih ve 4325 sayılı kanunun 8 maddesine göre hazinece bedelsiz olarak devredilmiştir .taşınmaz malı devir alan gerçek ve tüzel kişiler söz konusu kanunun uygulanmasıyla ilgili çıkarılmış yönetmelik ile taahhütnamede belirtilen devir amaç ve koşullara uymak zorundadır bu şerh kaldırılmadığı sürece taşınmaz hiç bir şeklide başkalarına devredilemez haczedilemez ipotek edilemez iflas ve konkordato ile diğer ayni ve şahsi haklara da konu edilemez .bu zorunluklara uyulmadığının maliye bakanlığınca belirlenmesinden sonra talep edilmesi halinde herhangi bir yargı kararı aranmaksızın taşınmaz mal üzerindeki muhtaatı ile birlikte yeniden hazine adına kaydolunur.
2)Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 07/07/2021 tarih ve E-64529183-400(3121,7477)-1285247 sayılı yazısında
"-Maliye Bakanlığı Makamlarının 26/12/2016 tarihli ve 36318 sayılı Olurları iptal edilerek, Yozgat İli, Boğazlıyan İlçesi, Aşağı Mahallesi, Kiriz Mevkiinde bulunan 87 ada 109 parsel no.lu ve 565.437,28 m² yüzölçümlü taşınmaz tapu kaydında yer alan, haciz işlemlerine başlanılması, şerh terkin edilmeden -Söz konusu taşınmazın icraen satışa konu edilmesi halinde, Hazinenin doğan ve doğacak olan hak, alacak ve menfaatlerinin gereği gibi korunabilmesi ve teminat altına alınabilmesi amacıyla, düzenlenecek satış ilanında; "Birinci derece birinci sırada söz konusu taşınmaz için 4706 sayılı Kanunun geçici 14. maddesinin (a) fıkrası uyarınca yeniden takdir edilen güncel rayiç bedelin %3'ü olan 559.784 tutarındaki alacağın Hazineye ödeneceği ve ödemenin yapılmasına müteakip Yönetmeliğin 16.TL "şartının belirtilmesi kaydıyla maddesine istinaden tapu kaydında bulunan şerh terkininin sağlanacağı taşınmazın icraen satışına izin verilerek sırasıyla ilgili Kamu İdarelerinin borçlarına ilişkin işlemlerin yapılması, Bakanlık Makamının 07/07/2021 tarihli ve 1284580 sayılı olurları ile uygun görülmüştür. "denilmiştir.
1. Satış Günü : 17/09/2021 günü 14:00 - 14:05 arası
2. Satış Günü : 18/10/2021 günü 14:00 - 14:05 arası
Satış Yeri : BOĞAZLIYAN MİLLET KIRAATHANESİ TOPLANTI SALONU-BOĞAZLIYAN HÜKÜMET KONAĞI KARŞISI ŞEVKET HOKKAÖMEROĞLU CAD.BOĞAZLIYAN/YOZGAT

Satış şartları :

1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini, rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.

2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)

3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.

4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.

5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2021/95 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.