Zeytinburnu kentsel dönüşümle farklı bir çehreye kavuştu!
Zeytinburnu konum olarak, doğusunda Fatih, kuzeydoğuda Eyüp, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören, Bakırköy, kuzeybatısında Esenler, güneyinde ise Marmara Denizi’yle çevrilidir.
Zeytinburnu ilçesinin en önemli özelliği yakın zamana kadar kaçak ve çarpık yapılaşmanın en yoğun olduğu bölgelerden birisi olmasına rağmen kısa sürede hızlı bir dönüşümle farklı bir çehreye dönmesi olmuştur. Zeytinburnu’ndaki bu dönüşümdeki en büyük etkenlerden ikisi; sanayi yapılaşmalarının hızla şehir dışına taşınmasıyla ortaya çıkan arsa stoku ve konumundan kaynaklı ulaşım avantajıdır. Yalnızca D-100 vasıtasıyla değil, deniz ve demiryolu vasıtasıyla da ulaşım için elverişli bir bölgedir. Bakırköy’e yakın olması, bölgeden geçen iki farklı demiryolu hattı (Sirkeci-Halkalı hattı ve Aksaray-Havalimanı hattı )da ulaşım kolaylığına örnektir. Marmaray Projesi’nin Kazlıçeşme İstasyonu Zeytinburnu İlçesi sınırları içerisinde kalmaktadır. Marmarayla bağlantısı olan 3,5 km. uzunluğundaki Şişhane- Yenikapı metrosunun Haliç metro geçiş köprüsü üzerinde yer alan Haliç istasyonu ile Yenikapı istasyonu da tarihinde açılmıştır. Söz konusu hat Zeytinburnu’na ulaşım alternatiflerini arttırmıştır.
Bunun dışında yerel yönetimlerin, kamu yatırımlarının da ilçenin dönüşümünde etkisi olmuştur. Sosyal – sanat merkezleri, spor tesisi gibi yapılar yalnızca yapısal olarak değil sosyal olarak da ilçenin dönüşümüne katkı sağlamıştır.
Bölgede, 2006 yılında ihale yoluyla alınan Kazlıçeşme’deki arazi üzerinde inşa edilmesi planlanan Seaport Marina Projesi’ne yasal sıkıntılar dolayısıyla henüz başlanamamıştır. Ancak hukuki sorun çözülüp, projenin hayata geçmesi ile bölgenin turizm, ticaret ve konut açısından daha da gelişim göstereceği öngörülmektedir. Söz konusu marina projesi karma kullanım olup, projede konut, avm, ofis, rezidans, kongre merkezi bulunması planlanmaktadır.
Çarpık ve kaçak yapılaşmanın yoğunluğu nedeniyle deprem yönünden de en riskli bölgelerin başında gelen Zeytinburnu'nda bir yandan da kentsel dönüşüm projeleri yer almaktadır. Riskli yapı stoğunun oldukça yüksek olduğu ilçe sınırları içerisinde, çok sayıda yıkılıp yeniden inşa edilecek yapı bulunmaktadır.
Genel olarak ilçenin sanayi tesislerinin ve çarpık konut yapılaşmasının dönüşümü, bölgede gayrimenkul sektörünü canlandırmış ve birçok yeni projenin başlamasına neden olmuştur. Bölgedeki nitelikli konut ihtiyacı nedeniyle, yeni yapılan projelere talep artmıştır. Bunun yanında gerçekleşen birçok otel, AVM ve ofis projesi de bölgenin çekim gücünü arttırmıştır. Özellikle Atatürk Havaalanı’na yakın konumlu bir ilçe olması, deniz yolu ile ulaşım imkanının bulunması, hem yatırımları hızlandırmış hem de talebin artmasına neden olmuştur.
Zeytinburnu bölgesinde TOBB, Delta İnşaat, TOKi, SİNPAŞ gibi önemli firmalar arsa satın almış, residance, apart ünite, otel niteliğinde üniteler inşa etmek üzere faaliyete ve projelere başlamışlardır. Özellikle, sahil kesiminde, iç kesimlere göre daha yüksek gelire sahip kişilere hitap eden projeler yer almaya başlamış, küçük sanayi alanı olarak beliren bölge, çok daha nitelikli fonksiyonlar ile kaliteli projelere sahip olmaya başlamıştır.
Genel olarak Zeytinburnu ilçesi boşalan fabrika arazileri üzerine yükselen konut, ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle öne çıkmaktadır. Bir dönem tekstil ve deri sektöründe faaliyet gösteren fabrika arazilerinin, sanayi sitelerinin ve nakliye ambarlarının merkezi halindeki Zeytinburnu, boşalan fabrika arazileri üzerine yükselen konut, ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle yeni bir kimliğe sahip olmaktadır. Zeytinburnu sahilinden başlayan gelişme, kuzeye doğru etkisini arttırmıştır.
Zeytinburnu bölgesinde ofis yatırımları açısından pek fazla gelişim olmamakla birlikte bölgeye en yakın ofis projeleri; D-100 Karayolu aksı yoğunluklu olmak üzere Merter, Yenibosna, Cevizlibağ, Bağcılar ve Bakırköy taraflarına yayılmıştır. Söz konusu projelerdeki ofislerin m2 satış aralığı 1.900- 2.500 USD/m2, m2 kira aralığı ise 10- 18 USD/m2/ay’dır.
2000’li yılların ortalarından itibaren, özellikle sahil kesimi ve ilçenin doğu kesiminde nitelikli konut projeleri yer almaya başlamıştır.
İlçe sınırları içerisinde, sahil kesiminin dışında, gayrimenkul sektörü açısından en hareketli bölgelerden biri de Cevizlibağ bölgesidir. 1980’li yılların sonunda, Tercüman Sitesi ile nitelikli yapı kavramının belirmeye başladığı bölge, son yıllarda çok önemli projeleri sınırları içerisinde barındırmaya başlamıştır. Konut projelerinin fiyatlarının ne aşamada olduğunu incelemek gerekirse; denize yakın bölgede yer alan projelerde büyük çoğunluğu satılmış olsa da 12.000-14.000 TL/m2 mertebesinde. Denizden daha iç kısımlara geçtikçe fiyat 3.000-5.000 TL/m2 seviyelerine inmektedir.
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
ÖZEL PROJELER DEPARTMANI
KIDEMLİ DEĞERLEME UZMANI
DOĞUŞCAN IĞDIR