10 maddede kat karşılığı sözleşmesi yapılırken dikkat edilecekler!

1. Kiminle Sözleşme Yapıyorum
Size söylenen marka’nın gerçek kayıtlı şirketiyle sözleşme yaptığınızdan emin olun. Kardeş şirket, yan şirket, alt şirket gibi gösterilen şirketlerle sözleşme yapmaktan imtina edin.

2. Kat Karşılığında Süre
Sözleşmenin süre kısmı en önemli bölümlerindendir. Ruhsat alım süresi,dairelerin teslim süresi, iskan alım süresi gibi süreler net bir şekilde ifade edilmelidir. Yan parselle birleşirse, ada tamamlanırsa gibi sebeplerle koyulan belirsiz süreleri kabul etmeyin. Siz inşaat bitim sürenizi net koyun daha sonra müteahhit tarafından geçerli ve makul bir talep gelmesi halinde uzatabilirsiniz.

3. Kat Karşılığında Pay/Metrekare
Emsale esas alanın mı tüm alanın mı yüzdesini alıyorsunuz. Buraya dikkat! Yüzde ile yaptığınız anlaşmalarda kelime oyunlarına gelmeyin. Satılabilir alana göre payları belirleyin. Daire metrekaresi olarak anlaşıyorsanız; Brüt/Net ayrımına dikkat edin. 100 metrekare brüt anlaştığınız daireniz 55 metrekare net diye size teslim edilebilir.

4. Dairenin Katı ve Konumu
Dairenizin kat ve konumunun net olarak gösterileceği ve mümkünse kat planının da olduğu bir krokinin sözleşmenin ekine koyulmasını isteyin.

5. Mülkiyetin Kurulması
Binanın bitme aşamalarına göre müteahhitin tapularını verebilirsiniz. Kat irtifakını en başta kurarsanız, müteahhit daha yapılmamış fakat kat irtifak tapusunu verdiğiniz daireleri satabilir. Fakat inşaatı bitirmezse, arsa maliki olarak diğer daire alan kişilerde arsanızda hak sahibi olur. Bu durumda bitmeyen inşaatlarda, bitmeyen davalar anlamına gelebilir. Başta tedbirinizi alın. Pursantaj yani yapılan iş kadar hakediş ödemesidir. İnşaat yapımında hakediş olarak daire verilebilir. Müteahhit binada geldiği seviyeye göre hakediş olarak sizinle anlaştığı daireleri peyderpey talep edebilir. İnşaat ipoteği ve teminat mektubu da bu aşamalarda kullanabileceğiniz güvencelerdir. Burada en önemli husus, tapuları başta vermeyin. Binanın durumunu izleyin, müteahhitin gücünü ölçün, işi görün ve ona göre paylaşımı başlatın.

6. Cezai Şartlar ve Fesih
Sürelere ve diğer şartlara uyulmazsa oluşacak kayıplar için cezai şartları ve fesih hallerini açık ve net bir şekilde düzenleyin.

7. Devir Yasağı
Sözleşmenizi muhatap şirketten başkasının yapamayacağını mutlaka belirtin. Hatta müteahhit şirketin hisse devriyle (şirketi komple satarak) bu maddeyi aşmasına da engel olacak şekilde düzenlemeler yapın.

8. Teknik Şartname
Arsa payı kat karşılığı sözleşmesinin ekinde bulunan teknik şartname, yapılacak inşaatta kullanılacak malzeme ve teknik şartları içerir. Ne vaad edildi ise onun teknik şartnamede olup olmadığını kontrol edin.

9. Vekaletname
Sizden çok geniş bir vekaletname almalarına izin vermeyin. Sadece gerekli işlemler için vekaletname verin. Hisse devri ya da satış işlemleri için yetki verecekseniz sadece sözleşmede yazılı şekilde ve hissede devir için yetki verin. Mümkünse inşaat işleri haricindeki satış ve devir gibi konuları vekalet ile değil de bizzat giderek yapmaya çalışın.

10. Avukatınıza Danışın
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uzun soluklu sözleşmelerdir. Sözleşmeyi imzaladığınız andan itibaren teslime kadar yapılan işin anayasasıdır. Dolayısıyla başta doğru kurgu ve strateji ile ilerlerseniz sonrasında mağduriyet riskinizi azaltmış olursunuz. Bu nedenle sözleşme sürecinizi bu konularda uzman bir avukattan yardım alarak iletletmenizde fayda var.

Avukat Kadir Kurtuluş

5 maddede kira sözleşmelerinin sona erme sebepleri!