10 maddede site yönetiminde aidatlar!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "10 maddede site yönetiminde aidatlar" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Sitelerde Aidat Kavramı Nasıl Açıklanabilir?
Ciddi bir tekrarla belirtelim ki site yönetimlerinin mevzuatı yoktur. Siteler kooperatif, dernek hatta ticari şirketlerin mevzuatlarının içine dahil edilmeye çalışılarak bir mevzuat kirliliği içindedir.
Site yönetimleri dediğimiz kavram da “anagayrimenkulün yönetimi” anlamındadır. Aynı şekilde aidat da yıllık olarak belirlenen giderlerin avansının ödemesinin taksitlendirilmesi tercihi ile ortaya çıkmıştır. Bu taksitlendirme yönetim planında da yazmasa, kat malikleri kurulunda da karara bağlanmış olsa bile, gayrimenkullerin kirasının yıllık olarak belirlenmesi ancak aylık olarak ödenmesi gibi ciddi geleneksellikle aidat adı altında bilinmektedir.
Bu konuda mahkemelere yansımış davalarda da “aidat” teriminin kullanıldığına şahit oluyoruz. Bizler de mevzuat ve terminoloji kaygımız rağmen gelenekselliğin gücüne direnmeyip “aidat” kavramından bu tanımlamayı kullanacağız.
2. Sitelerin Aidatları Nasıl Belirlenir? ( KMK madde 36)
Sitelerin giderleri yukarıda belirtilen işletme projesiyle belirlenir. Site yönetim planında özellikle bir hüküm yoksa paylaşım (aidatlar) KMK madde 20 hükmünce hesaplanarak oluşturulur.
3. Aidatı Ödemekten Kim Sorumludur? (KMK madde 22)
Kat mülkiyetinin, site yönetiminin, giderlerin muhatabı esasen kat malikidir. Ancak kanun bağımsız bölümleri kullananlardan da gider avansının talep edilebileceği ve hukuki takip yapılabileceğine dair hükümler içermektedir.
4. Kiracının Aidat Sorumluluğu Var Mıdır? (KMK madde 22)
Kanunda, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğine dair hüküm bulunmaktadır. Ev sahipleri kiracılarla yaptıkları sözleşmede, gider avanslarının (aidat) kiracı tarafından ödeneceğine dair hüküm koyabilir. Bu hüküm, kiracı ile ev sahibini bağlar. Site yönetimine yapılan ödemeler kat maliki adına yapılmış sayılır.
5. Oturulmayan Daire Aidat Öder Mİ? (KMK madde 20)
İşletme projesi kişiye değil, bağımsız bölüme paylaşım yapar. O bağımsız bölümde sakinin olup olmaması, aidatın fiili ve hukuki durumunu ortadan kaldırmaz.
6. Gider ve Avans Nedir, Nasıl Belirlenir? (KMK madde 37)
Kanunda “gider” ile “avans”, çeşitli maddelerde “ve” ayracı ile yan yana ama ayrı ayrı dikte edilmiştir. Gider, bir ana gayrimenkulün, bir yıllık ihtiyaçlarının tahmini parasal tutarıdır, avans ise giderin tahminlik özelliğinden doğan ön ödemelerdir. O yıl boyunca enerji-malzeme-emek alımlarının parasal değeri ortaya konarak giderleri, bunların belli dönemlere bölünerek toplanması da avansı oluşturur..
7. Gider Avansını Kim Öder? (KMK madde 22)
Halk arasında gidere, demirbaş ve avansa aidat deniyor olabilir. Anagayrimenkulun demirbaş ve hizmet giderleri ayrı ayrı hesaplanmaktadır. Aidatlardan kiracı, demirbaşlardan kat maliki sorumlu tutulmaktadır. Yargıtay kararları da, mantık da, uygulama da bu yöndedir. Bu konuda malik ile kiracı arasındaki sözleşme site yönetimlerini bağlayıcı değildir, her halükârda site yönetimlerinin gider ve avansından kat maliki sorumludur.
8. Ödemesinde Geciken Aidatlara Tazminat Ödenir Mi? (KMK madde 20)
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği miktar için günlük bazda aylık %5 gecikme tazminatı öder. Gecikme tazminatı faiz değildir.
9. Ödenmeyen Aidatlar Nasıl Tahsil Edilir? (KMK madde 20)
Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, KMK hükümlerine veya genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir, mahkemeden kanuni ipotek ve mülkiyetin devri talep edilebilir.
10. Aidatını Ödemeden Dairesini Satan Malikten Tahsilat Nasıl Yapılır. (KMK madde 20)
KMK’ın sağladığı kolaylıklar, maliklerden olan alacaklarla ilgilidir. Gider ve avans borcu olduğu halde el değiştirmiş olan bağımsız bölümlerden, alacağın tahsilinde genel hükümler üzerinden hukuki süreç yönetilir.
4 maddede site yönetiminde mecburiyetler!
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı