10 maddede sitelerde gider avansının incelikleri!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "10 maddede sitelerde gider avansının incelikleri" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site ortak alan-hizmet giderleri tahmini olarak hesaplanır.
2. Bu hesaplama (eğer mevcutta bir gider ve bu giderin paylaşım esası oluşturulmamışsa) mevcut yönetici tarafından, genel kurul beklenmeden KMK 37 içeriğinde bir İşletme Projesi hazırlar ve kanun hükmünce tebligatı yapar, itiraz süresi ve sonucuna göre kesinleşmemiş projeyi kat malikler kurulunda karara bağlatıp kesinleştirir. Ancak kat malikleri kurulunca detaylı veya detaysız bir gider avansı (aidat) belirlenmişse veya daha önceki miktarda oranlı veya eklemeli bir karar alınmışsa asıl bu kesinleşmiş (tebligatı yapılmış, itirazları tamamlanmış KMK 29 hükmünce çağrı, KMK 30 açılış, KMK 31 oylama, KMK 32 karara bağlama, KMK 27 hukuki değerde, KMK 20 hukuka taşınır ve KMK 37 icraya ilişkin belge vasıflı) gider avansı miktardır.
3. Gecikme tazminatı faiz değildir, asıl alacağın gününde ödenmemesinden, alacaklının bu geç ödemeden dolayı doğacağı kabul edilen zararının karşılığıdır ve güncel gider avansına dahildir.
4. Gecikme tazminatı, ödemenin yapılması gereken son günden başlar, bunun için ayrıca tebligat yapmaya hukuki zorunluluk yoktur, -belki fayda vardır-, yeter ki bu kararın alındığı süreç usulüne uygun olsun.
5. Yönetim, kanunilik ilkesinin yerine sözde özelge- genelge- içtihat -duyum dernekçi- kooperatifçi efsanelere göre hareket ediyor da herhangi bir malik, gider avansını zamanında ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapabilir, dava açabilir.
6. Yönetim, bir malik gider avansını ödemiyor diye aidata konu hizmetleri kesemez; malik, hizmeti tümden veya yeterince almadığı- alamadığı gerekçesi ile aidatı ödemezlik yapamaz. KMK 43 (merkezi ısınma, ortak saatli su-elektrik ve ilave lüks işler giderleri veya bunların avansları ayrı hukuki durumdur.)
7. KMK 22 site yönetimlerindeki gider avansının tahsilat güvencesi ile, Tebligat Kanunu ek madde ise icra takibine itiraz ile ilgili ciddi bir kolaylık hükümleri içerir.
8. KMK 25, hiçbir resmi,özel,tüzel kişiliğe verilmemiş yetkiyi Kat Malikler Kuruluna vermiştir.
9. Aidatın varlığı davaya konu edilemez, davaya konu edilebilecek miktarıdır. Miktar da KMK 29,30,31,32,37 hükümlerine uygun oluşturulmuş ise hakimiminkinin üzerindeki bir irade haline gelir.
10. ÖZEL NOT: “Aidat” kavramı “aitlik”-le alakalıdır, aslında gider avansları yıllık hazırlanır buna “yıldat”- genellikle devre mülklerde kullanılan bir tabirdir- gider avanslarının aylara bölünmüş miktarına ise “aydat” denir de “sitelerde bu kadar sorun varken bu mu kaldı?” diyenlere, zaten “aydat” yerine “aidat” dendiği için icra takibinde çelişik bilirkişi yorumları davaları uzatmaktadır ki zaten ve aslında site aydatı ödeme resen bir birlikteliğin zorunluluğudur, keyfiyet (üyelik) değildir.
Nihat Dönmez/ Site Yönetimleri Danışmanı