11 maddede site yönetimlerinde kaos durumu!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "11 maddede site yönetimlerinde kaos durumu" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Konut siteleri, tüzel kişiliksiz, resen birlikteliklerdir. Bu tüzel kişiliksizlik ve resen birliktelik, siteleri çok sahiplilikten dolayı, çok da sahipsiz kılar.
2. Aslında, site yönetimlerinin mevzuat temeli olan Kat Mülkiyet Kanunu yeterince diğer genel hükümlerden farklı ve açıktır. Ancak bazı meslek erbabı ve bürokratik tecrübeli ilgililer ezber ötesi katılaşmış alışkanlıkları dolayısı ile site yönetimlerini, dernek-kooperatif-şirket mevzuatına zorlamaktadır.
3. Site yönetimleri mevzuatında olmayan kavramlar ( tüzük-pan-işletme-aidat-borç-tebligat-vergi-ortaklık ) mahkeme dilekçe metinlerinde bile yer almış, davalarda genel hükümlere göre mahkeme edilme yanlışına düşülmüş, sanki bir kanun yokmuş da büyük bir uyuşmazlık ortaya çıkmış gibi dosyalar üst mahkemelere gitmiş, kanunilik ilkesi ancak bu üst mahkemelerde devreye girmiş ve siteler Kat Mülkiyeti Kanunu yerine, içtihatlarla mevzuatlanmıştır.
4. Tüm bu kaosun sebebi, siteleri yönetme yetki ve sorumluluğun tek mercii olan Kat Malikler Kurulunun (çağrı-toplantı-oylama-karara varma) süreçlerinin kanun hükümlerine uygun yürütülmemesi ve hukuki değerde evrak-arşiv oluşturamamasından kaynaklanmaktadır.
5. Sonuçta, site yönetimlerine ve denetimine hiçbir üçüncü özel-tüzel-resmi-adli kişi veya kurum müdahale edemez, istisnadır ki malik iradesi ile kurulun aldığı kararlar için Hakimin Müdahalesini talep edebilir, ancak Hakim de hiçbir şekilde kurul iradesinin üstüne irade koyacak karar vermez, Hakimin yapacağı bu kararların alınışında (çağrı-toplantı-oylama-karara varma) süreçlerinin kanun hükümlerine uygunluğu ve alınan kararın kanun hükümlerine muhalif olmamasıdır.
6. Davaların uzun sürmesinin tek sebebi de dilekçelerin genel hükümler ezberi üzerinden hazırlanması ve site yönetiminin evrak-arşivlerinin hukuki değerde olmamasıdır.
7. Hukuki değerde evrak üretmek için bilgi gerekir. Site yönetiminde yer almak için bilgi gerekmez. Seçimle atanmış yönetim, konu hakkındaki dernek-birlik-kooperatif-şirket gibi sözleşmeden doğan organizasyonlarla ilgili detay veya kulaktan duyma bilgi ile siteyi yönetmeye kalkışmaktadır. Site yönetimi ile benzerlik gösteren birliktelikleri referans yapmak, “aynının-ayrılığı giderilebilir değildir” prensibini atlayarak “gibiyi aynı kabul etmek” tuzağına düşmeye sebep olur.
8. Tüzel kişiliği olmadığını bildiği halde, site ile ilgili uyuşmazlıkları, özel veya tüzel kişiliklere hak ve ödev veren genel hükümlere göre dava ve mahkeme etme yanlışı; site yönetimlerini hukuk nosyonuna sahip kişilerce kaosa sokan en sık rastlanan durumdur.
9. Tüzel kişiliksizliği dolayısı ile Vergi Usul Kanununa ve Türkiye Muhasebe Standartlarına tabii olmadığı çok açık olan site yönetimlerini mali mevzuatla mahkemeye taşımak da daha çok rastlanan bir ezber alışkanlıktır.
10. Hukuki ve mali olarak mahkeme dosyalarında yıpranan, karar defteri tozlu raflarda, kürsü-üst mahkeme arasında dolaşan site yönetimleri var oluş sebebinden yeterince uzaklaşmıştır.
11. İmalatçı firmalar, kat irtifakı kurarken ilgili kanun hükmünce tapu idaresine vereceği yönetim planını bir formalite olarak görmekte; ya konuyla uzaktan-yakından ilgisi bulunmayan bir kadro istihdamlı kişiye internetten kopyala-yapıştır metodu veya bir hukukçuya sayfalarca genel hükümler içeriği ile hazırlatmakla, böylece henüz hafriyat aşamasında site yönetimlerinin kaosa mahkum etmektedir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri SEM Eğitmeni
11 maddede site yönetimlerinin mevzuat meselesi!