11 maddede site yönetimlerinin mevzuat meselesi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "11 maddede site yönetimlerinin mevzuat meselesi" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetimleri, bilinenin aksine, hiçbir şekilde ve usulde, dernek-ticari işletme, sivil toplum kuruluşu veya kooperatif değildir:
2. Site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş, Yönetici/ Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu, Vergi Usul Kanunu ve Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi olmayan mali ve tüzel kişiliksiz hukuki yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini, avansa konu tahmini hesaplı bir bütçe ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
3. Site yönetimlerinin ( kat malikleri kurulu/temsilciler kurulu/ yönetim kurulu/denetim kurulu) tek amacı, daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı, sakinlerin kendilerini özel hissedebileceği bir yaşam alanı üzerinden sürdürülebilir sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışını sağlamak ve devam ettirmektir. Site yönetim disiplini ve yaşam kültüründe, site yönetimlerinin, bu amaç dışına çıkan, bir başarıdan, beceriden, uygulamadan bahsedilemez, site yönetimi bu kadar anlaşılabilir bir temel üzerine kuruludur , bunun dışına çıkan site yöneticileri komşuları tarafından dışlanır, adli makamlarca da cezalandırılır.
4. Sektöre muhatap yayınlanan kitaplar hukukçulara yöneliktir, ancak site yönetimi hukuk değil mevzuatla yürür. Hukukla yürütülmeye çalışan, yürüdüğü sanılan siteler tekerlekli sandalye, sedyededir. Site yönetimleri hiçbir zaman morga girmez, yoksa bazı meslek erbabının ezberi bunu da başarabilecek bir katılıktadır.
5. Site yönetimlerinde hukuk ve mevzuat: Mevzuat yemek ise, hukuk gastronomisi, aşçısı, malzemesi, ekipmanı, şefi ile mutfaktır. Mevzuat konuya indirgenmiş pişmiş ve sunulmuş hukuk ürünü, yemektir. Sahada mevzuat, pirinç pilavı, yönetim garsondur. Mevzuat pilavının tadı pirinçten, sunumu yönetimdendir. Hakim pilavın pirinçten olmasına, malik-sakin sunumuna bakar. Lezzetsizlik pirinçten değil, aşçı ve yan ürünler ile muhatabın damağının arşivindeki veri referansından ile sunumda eklenen baharat ve güler yüzdendir. Site yönetimi pirinç haricinde, daha lezzetli, faydalı, besleyici olduğu gerekçesi ile bir bakliyattan pilav servis ederse, hakimin müdahalesi ile karşılaşır; suça, ceza ile, sunumdaki heyecansızlık ise malikin müdahalesi ile ayıba, dışlama ile yaptırımlıdır.
6. Site Yönetimleri tek hücreli canlıdır, ileri anatomi dersine konu edilmesine gerek yoktur da, maalesef Kat Mülkiyetindeki Yönetim felsefesine hakim olmayan bazı meslek erbabı, site yönetimlerini dernek-ticari işletme- kooperatif mevzuatına zorlamaktadır. Bu zorlamada art niyet yoktur, yenilenmeye değil yinelenmeye olan alışkanlık, bazı meslek erbabının siteleri kötürüm etmesinin temel sebebidir.
7. Maalesef malikler de bu meslek erbabının peşinden koşar ve site yönetimleri tek hücreliğine rağmen, ileri anatomide olmayan sindirim, dolaşım, solunum, iskelet, sinir sistemleri detayında kendini profesör heyetinin (hukuk) karşısında bulur.
8. Bu çok bilen meslek erbabı ile yok bilen malikler arasında hırpalanan site yönetimlerine müdahilliğe birde az bilen taşeron firmalar eklenir, bunlar doktor değildir ama ellerindeki usturadan dolayı rağbetle sünnet yapan berber misalidir. Malikler de bir araya gelip, ortaya bir yönetim iradesi koyamadığından ya çok bilgiden bazı meslek erbabına siteyi boğdurur, ya da çaresiz ebeveyn gibi hacı-hoca-kırıkçı-çıkıkçı kapı kapı siteyi dolaştırır ya da parasından daha ilerisini kaybedeceği berbere siteyi sünnet ettirir.
9. Site yönetimlerinin başına ne gelirse, ya çok ama çöp bilen meslek erbabından, ya yok bilen başkanlık hastası işgüzar maliklerden, ya da az bilen yönetim adı altında hizmet veren taşeron firmalarından gelir.
10. Devlet, site yönetimlerinden hiçbir şey beklemez, site yönetimlerini yok hükmünde sayar yani tüzel kişilik vermez, vergi talep etmez, site yönetimlerini denetlemez iken, yukarıda saydığımız üç grup illa da devletin müdahalesini ister. Devletin de eli ağırdır; bir git, iki git, üç git der, dahasın da ise solucanı veterinere havale eder. Devletin bu tarzı karşısında, siteyi bu duruma getirenler, yine olayı algılamadığından “ .. , devlet yok mu, mahkemeler niye karar veremiyor, savcılar vatandaşla niye ilgilenmiyor, adalet nerde, yapanın yanına mı kalacak ?” , vs. gibi anlaşılmaz ve karşılığı olmayan hayret ve feryat içine düşerler.
11. Tüm bu süreçlerin sebebi, Site Yönetimleri Felsefesini anlamamak, yok saymaktan kaynaklanmaktadır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri SEM Eğitmeni
9 maddede site yönetimlerinde denetim!