12. Gayrimenkul Zirvesi'nde Gayrimenkul Sektör Raporu: 2023 Vizyonu açıklandı!

 

12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı’nın ilk gününde, GYODER tarafından hazırlanan 100 sayfalık “Gayrimenkul Sektör Raporu: 2023 Vizyonu” sonuçları GYODER Yönetim Kurulu Üyeleri Neşecan Çekici ve Cansel Turgut Yazıcı, tarafından gerçekleştirilen bir sunumla ilk defa kamuoyuyla paylaşılmış oldu. Neşecan Çekici ve Cansel Turgut Yazıcı’nın koordineli şekilde gerçekleştirdiği sunumda, “Gayrimenkul Sektör Raporu: 2023 Vizyonu” ile 11 yıl sonrası, ya da başka bir deyişle tam 4015 gün veya 525 bin 840 saat sonrası şöyle aktarıldı:    3 farklı senaryo Türkiye’nin bugünkü istikrar ortamında uzun vadeli öngörü ve planlamalarda bulunmak mümkün. Aristo’nun belirttiği gibi “Öngörülemezi de öngörebilmek için” geleceği 3 farklı senaryoda değerlendirdik.   Biz bugün burada sizlerle referans ve potansiyel senaryo açılımlarını paylaşacağız. En kötümser senaryoyu ise raporumuzda görebilirsiniz ancak sunumumuzda yer vermedik. Öngörülerimizi üç başlık altına değerlendirerek sektörün geleceğine 360 derecelik bir bakış getireceğiz. İlk bölümde gayrimenkul sektöründe belirleyici olan ekonomik ve sosyal göstergeleri senaryolarımız ile birleştireceğiz.   İkinci bölümde bunu endüstrinin alt kırılımlarına yayıp, Kentleşme-Konut; Perakende, Ofis, Turizm ve Lojistik başlıkları ile irdeleyeceğiz. Son bölümde ise ortak bir çıkarım elde edecek ve Türkiye Gayrimenkul Sektörü Vizyonunu Ortaya koyacağız.   Dilerseniz şimdi ilk durağımız olan rakam ve tablolara doğru yol alalım. Ekonomik büyüme, milli gelir, kişi başı gelir ve gelir dağılımı ile demografi, nüfus, kentleşme ve göç senaryolarına göz atalım. Türkiye büyüyor Geleceği değerlendirmek için geçmişi doğru analiz etmek gerekir. Türkiye ekonomisi 2001-2011 yılları arasında iki kriz yılı çıkarıldığında ortalama yüzde 6, dahil edildiğinde yıllık yüzde 4.4 büyüme performansı göstermiştir. Sadece bir kriz yılı dahil edildiğinde ise yüzde 5.4 büyüme performansı gösterdiği görülmektedir.   Türk ekonomisinin 10 yıllık geçmişi incelendiğinde, yıllık büyümenin ortalamaya uygun olarak yüzde 5 seviyesinde süreceği söylenebilir. Referans senaryoda ise buna bir puan eklenerek yüzde 6 büyüme öngördük. Hükümetin 2023, 2 trilyon dolarlık milli gelir hedefi ise yıllık yüzde 8.3 büyüme hedefini barındırmaktadır. Biz buna potansiyel senaryo diyoruz. Her iki senaryonun ortak yönü, ülkedeki ekonomik büyümenin hız kesmeden süreceği ve Türkiye’nin dünyanın sayılı ekonomilerinden biri haline geleceği yönünde...   Konutlar küçülüyor Tüm bu gelişmelerle birlikte kentli hane halkının yapısında da son 10 yıldır önemli değişimler yaşanıyor. Peki hane halkı nasıl değişiyor Kentli hane halkı büyüklüğü azalıyor. Tek çocuklu hane halkı ile çocuksuz çiftlerin payı artıyor. Öğrenci, yaşlı gibi aile olmayan ama bir arada yaşayanların sayısı artıyor. Gelişmeler, kuşkusuz hem perakende hem de konut sektörünün dinamiklerini etkileyecek. Türkiye’de kentleşme ile birlikte tek çocuklu hanelerin ve çocuksuz çiftlerin payı artıyor. Bu önemli unsur, konut erişiminde daha fazla ve küçük sayıda konut ihtiyacına işaret ediyor. Öte yandan ilk evlenme yaşı her iki cinste de büyüyor. Ekonomik ve sosyal gelişmenin önemli bir belirleyicisi olan çalışma çağı nüfusunun 2023 yılına kadar artmaya devam edeceği görülüyor. Bugün eğitimi 6,5 yıl olan çalışma çağı nüfusunun, eğitim yılının önümüzdeki yıllarda artmasını bekliyoruz.   Yeşil yapılar Gayrimenkul sektörünü etkileyen değişimler, çevresel faktörlerle birleşerek yeni bir boyut kazanıyor. Toplum iklim değişikliğine her geçen gün daha duyarlı hale geliyor. Doğa ile dost yapılar ve teknolojiler gün geçtikçe artıyor. Türk gayrimenkul endüstrisi son yıllarda çevreye duyarlı pek çok yeni kavram ile tanıştı. Enver, Kyoto Protokolü, Leed Sertifikası, Karbon Salınımı, Karbon ayak izi gibi... Bu pozitif gelişimin devam etmesini bekliyoruz. Türkiye de yeni bir uygulama alanı olan “yeşil yapılarda” milli sertifikalandırma sisteminin hayata geçirilmesi ihtiyacı var. Yeşil binaların vergi, harç gibi indirim ve istisnalar ile hem inşaat aşamasında, hem satın alınırken teşvik edilmesi, hem de konut kredileri kullanımında farklı avantajlar sağlanması önemli. Ekonomik ve sosyal varsayımları, çeşitli senaryolarla birleştirdiğimiz ilk bölüm sona erdi. Şimdi bu verileri, sektörün somut gelişim beklentileri ile birleştirebiliriz.    “Sektörler İçin Gelişim Beklentileri ve Öngörüler” Öngörülerde öncelik endüstrinin lokomotifi olan konut sektörünün... Konut sektörü ile ilgili somut verilere geçmeden önce güncel dört başlık hakkında kısa ve öz bilgiler vermek gerekirse. • Kentleşme yaklaşımları • Kentsel dönüşüm • 2B arazilerinin değerlendirilmesi • Geleceğin şehirleri Ülke genelinde kentleşme sürecinin kamusal bir strateji ile yönlendirilmesinin merkezinde 2010 yılında uygulamaya konulmuş “Kentsel Geliştirme Stratejisi Ve Eylem Planı” yani KENTGES yer alıyor. KENTGES Türkiye’nin mekansal planlama, yerleşme ve yapılaşma konularında 2023 yılını hedef alan bir kentleşme ve imar vizyonunu ortaya koyuyor. Sektörün ilerleyişini şekillendiren bir diğer adım ise bugünlerde fazlasıyla ön planda olan kentsel dönüşüm kavramı. Marmara Depremi sonrası gündeme gelmiş ancak yöresel uygulama seviyesinde kalmış “dönüşüm çalışmaları” bugün önemli bir eşikte...   Şu an yasalaşma aşamasında olan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Taslağı” gayrimenkul endüstrisinde önemli yenilikler yaratacak bir adım. Yasalarla güvence altına alınmış, uygulanabilir bir kentsel dönüşüm stratejisi sektörün farklı bir boyuta geçmesini sağlayacaktır. Orman vasfını yitirmiş arazilerin değerlendirilmesine ilişkin, yeni onaylanan düzenlemede kentsel dönüşüm uygulamaları gibi gayrimenkul sektöründeki gelişme ve öngörüleri daha sınırlı olmak kaydıyla etkileyecek bir gelişmedir. Sıcak bir konu olan 2B alanlarını, illerdeki 2B büyüklüğüne indirgeyerek basitçe irdelemek istedik. Sahip oldukları 2B alanlarının büyüklüğüne göre ilk 10 ili ekranda görüyorsunuz. Lider il Antalya olup, 455 kilometrekare 2B alanı büyüklüğüne sahip. 2B arazileri toplamda 4830 kilometrekare. Bu büyüklük Trabzon ilimiz kadar bir alan. Türkiye, 783 bin kilometrekare... Yani 2B alanları toplamı Türkiye’nin binde 6'sı... Sektörün rakamsal tahminlerine geçmeden son bir soruya cevap vererek kavramsal öngörüleri tamamlayalım.   Nasıl bir konut Önümüzdeki dönemde ortaya çıkacak ekonomik, sosyal ve demografik gelişmelere şahit olduktan sonra sizin adınıza en önemli soruya 9 madde ile cevap vermek istiyoruz. 1. Orta segmenten gelen talebin artışı ile ilk tercih edilecek konutların 110-125 m2 arası 2+1 ve 3+1 konutlar olacağı gözüküyor. 2. İkinci tercih ise 75-90 m2 arası 1+1 ve 2+1 konutlar için olacağı öngörülüyor. 3. Fiyat aralığı olarak en yüksek talep 75-125 bin dolar arasındaki evlere olacak. Gelirler arttıkça yıllar itibariyle bu aralık 125-175 bin dolara kadar yükselecektir. 4. Konut satın alınırken en önemli kaynak banka kredisi olmaya devam edecektir. Bu nedenle konut kredi faizleri ile kredi ödeme tutarları talep edilen konutun fiyatı ve büyüklüğünde belirleyici olmaya devam edecek. 5. Birinci el-yeni konutlar daha çok tercih edilecek. 6. Şehir merkezleri ile şehir kenarlarında güvenlikli sitelerde daire talebi ilk sırada yer alacak. 7. En çok talep edilen donatılar sırası ile yeşil alan, güvenlik, çocuk parkı ve market. Diğer sosyal donatılar ikincil ihtiyaçlar olacaktır. 8. Konut alınırken yeri, fiyatı, deprem yönetmeliğine uygun olması, evin büyüklüğü, sıfır konut ve toplu taşımaya yakınlık önem sırası ile gözetilecek kriterler olacak. 9. Markalı konutlara, rezidans tipi konutlara, şehir dışında site içi ve müstakil konutlara talep daha sınırlı ve orta-üst veüst gelir grubundan kaynaklanacaktır.   Mütekabiliyet yasası Mütekabiliyet düzenlemesi ile yabancıların konut alımına getirilecek kolaylığa bağlı olarak yabancı konut talebinin ve satın almalarının artması öngörülüyor. Düzenlemeyle birlikte ilave 40’ın üstünde ülke vatandaşlarının karşılıklılık ilkesi aranmaksızın Türkiye’den konut satın alabilmesi bekleniyor. Özelikle Türki Cumhuriyetleri, Azerbaycan, Irak, İran, S.Arabistan, Katar, Birleşik Arap Emirlikleri ve diğer Körfez ülkelerinden önemli bir talep gelmesi bekleniyor. Yabancı konut talebinin ekrandaki alanlarda oluşması öngörülüyor. Bunlar; 1) Bireysel yatırım ve/veya kullanım talebinden, 2)Yatırım amaçlı Fonların talebinden, 3) Proje geliştirme amaçlı girişimlerden. Yabancılara satılan arazi Türkiye'nin on binde biri Mevcut düzenlemeler kapsamında yabancı gerçek kişilerin Türkiye’den satın aldığı konutların ortalama büyüklüğü 129 metrekare ve toplam büyüklük 89 kilometrekare. Peki bu büyüklük ne ifade ediyor Afyon Eber Gölü 104 kilometrekare, İstanbul’un Tuzla ilçesi 123 kilometrekare... Her ikisi de bu büyüklükten fazla. Yani Türkiye’nin 783 bin kilometrekare olduğu düşünülürse yabancıların satın aldığı mülk, Türkiye’nin toplam büyüklüğünün sadece onbinde biri kadar. Bugüne kadar yabancıların aldığı konutların daha çok kıyı illerinde Avrupalılar tarafından birincil veya ikincil konut olarak kullanılmak üzere satın alındığı görülüyor. Sektörün 2023 yolculuğunda önemli kilometre taşlarından biri de konut finansman sistemindeki gelişme ve öngörüler...    Konut kredileri Mevcut duruma baktığımızda konut kredilerinin 2011 sonu itibarı ile 75 milyon TL'ye vardığını görüyoruz. Kullanılan kredi sayısı 1,36 milyon, kredi büyüklüğü 54 bin TL seviyelerinde. Konut kredilerinin toplam kredilerdeki payı ise yüzde 10.92. Konut kredilerinde kullanım süresi halen ortalama 84 ayla sınırlı. Konut kredilerinin milli gelirdeki payı halen gelişmiş ülkelerin çok altında; yüzde 5,76 seviyelerinde… Konut kredi öngörüleri Ev fiyatlarında artış, ikincil piyasa gelişimi ve gayrı safi yurtiçi hasıladan konut kredilerinin alacağı payın da büyüyeceği düşüncesi ile ortalama kullanılacak konut kredisi büyüklüğünün 30 bin dolardan 2023 yılında 50 bin dolara çıkmasını bekliyoruz. Şimdi kritik nokta: Konut kredisi faiz oranları. Bu oranlar konut kredisi kullanımında en önemli belirleyici olmaya devam edecek. Faiz oranlarının yüksek kalması durumunda arzu edilen ekonomik büyümenin gerçekleşmesi söz konusu değil. Türk halkının tasarruf etme kapasitesi bugün %12 seviyelerinde. Önümüzde dönemde ancak yüzde 15’lere çıkabilecek. Türk halkı önümüzdeki on yıl tüketime meyilli olacaktır. Burada altını çizmek istediğimiz önemli bir nokta: Tasarruf mantığı içinde kira ödemesi de vardır. Önümüzdeki dönemde hane halkı konut sahibi olabildikçe kira ödemeyecektir. Bu durumda her gelir gurubu için kira bedeli kadar tasarruf bedelinin de artmasını beklemek yanlış olmayacaktır. İleriki yıllarda kredi kullanım kapasitesinde net bir ilerleyiş bekleniyor. Ülkenin milli gelirinin artması, faizlerin düşmesi ve gelir dağılımının alt düzeye daha yaygın hale gelmesi beklentisiyle bugün maaşı ile kredi kullanamayan kesimin bile konut kredisi kullanabilir hale gelmesini bekliyoruz. Maalesef ikincil piyasaların kurulamamış olması nedeniyle Türkiye’de konut kredisi risk altında. Bu konu ile ilgili finansal piyasa ve enstrümanlar geliştirilmediği sürece, kredi hacminin beklenen düzeyde gelişememe riski var. Şimdide biraz geriye gidelim ve sunumumuzda ne noktada olduğumuza bakalım. Sosyal, ekonomik gelişmeleri birinci bölümde irdeledik. Ardından beklenen gelişmelerin konut sektörü kırılımında talep üzerine etkisini analiz ettik ve öngörülerde bulunduk. Şimdide arzın işleyişi ile ilgili öngörülerimize bakalım. Konut sektörünün lokomotifi özel sektör 2011 yılı itibari ile alınan yapı ruhsatlarının dağılımına göre sektördeki arzın lokomotifi yüzde 90'a varan rakamlarla özel sektördür. Türkiye’de 2023 yılına kadar olan dönemde ortaya çıkacak konut ihtiyacının ve konut talebinin önemli bir bölümünü yine özel sektör ile karşılayacaktır. Yapılması gerekenler 2023'e giden yolda, arz sürecinde 5 önemli konuda iyileştirmeye ve düzenlemeye ihtiyaç duyulmakta. Düşük bedelli arsa üretimi gerekliliği, Maliyetler içinde yer alan vergi, harç, gibi kamu yüklerinin azaltılması, TOKİ’nin uzun vadeli kaynak da yaratan bir fon kurumuna dönüşmesi, Doğru denetimle kayıt dışı, kayıt içi haksız rekabetin önlenmesi, Konut ve yapılar için getirilen zorunlu standartların uygulaması konusunda vergi ve benzeri enstrümanlarla özendirici hale gelinmesi.   İş ve Ofis piyasası Türkiye’de ofis piyasası İstanbul demektir. İstanbul’da ofis piyasasında 2011 yılsonu itibari ile ofis arzı 3.4 milyon metrekareye ulaşmıştır. Son on yıl içinde ofis arzında önemli bir büyüme yaşanmıştır. İstanbul ofis piyasası 8 senede yüzde 128 artmış ve 1.5 milyondan 3.4 milyon metrekareye büyümüştür. Son dört yılda merkezi iş alanlarında A sınıf ofislerde kiralar yüzde 81 oranında, B sınıf ofislerde ise yüzde 38 oranında artmıştır. A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır. A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır. Kuşkusuz ofis piyasasını şekillendirecek birçok önemli faktör var. En önemli iki temel faktör “ekonomik büyüme” ve “İstanbul Finans Merkezi projesi”. Ayrıca İstanbul’un bölgesel bir alışveriş ve kültür merkezine dönüşmeye başlaması ile orta ölçekli hizmet binası ihtiyacının doğması, Türk şirketlerinin ölçeklerinde büyüme potansiyeli, bu temel dinamiklere ve eğilimlere bağlı olarak İstanbul’da önümüzdeki süreçte ofis ihtiyacı ve talebinin hem yerli ve hem de yabancı kurumlardan her ölçekte artarak süreceğini öngörüyoruz.   Gayrimenkul sektörü öngörüleri Gayrimenkul Sektörü Vizyonu, sektörün 2023 yolculuğunu özetlerken, ilerleyişi 8 temel başlık çatısı altında ele almak ve nitelendirmek istedik. Bunlar sırasıyla; 1. Gelişme öncelikleri, 2. Yüksek nitelikli sektör, 3. Etkin finansman, 4. Pazar koşulları, 5. Yabancıların katılımı, 6. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, 7. Yönetim ve iletişimi içine alan “Yönetişim”, 8. Ekonomiye ve yaşama katkı olarak özetleyebiliriz. Sektörün gelişmesi öncelikle sağlıklı, nitelikli, planlı, çevre dostu ve yaşanabilir sosyal doku ile uyumlu kentler yaratmayı hedeflemelidir. • Ruhsat projesine uygun olmayan yapıların inşasına izin verilmemelidir. • Kentsel dönüşüm çarpık kentleşmenin izlerinin silinmesi için son bir şans olarak görülmelidir. Kentleşmeye paralel erişilebilir konut ihtiyacı karşılanmazsa yasa dışı yapılaşma önlenemeyecektir. • Yerel yönetimler dönüşüm süreçlerine aktif olarak katılmalıdır. Yerel yönetimlerin ve devletin fiyat erişilebilir konutlar karşılığında arazi tahsis veya imar izni vermesi için uygun mekanizmalar geliştirmesi gereklidir. • Ticari kaygılar nedeni ile mimari uyumdan yoksun, şehirlerin kültürel ve tarihi dokularını korumayan geliştirmelere gidilmemelidir. • Sektöre itibar kaybettiren kayıt dışılık, hukuk dışılık ve standart dışılık artık geride bırakılmalıdır. • “Kazanılmış hak” konusu hukukta tam anlamıyla tanımlanmalı, plan iptalleri, ruhsat iptalleri gibi konuların son kullanıcıları mağdur etmesi ve belirsiz piyasa koşulları yaratması sorunu kökünden çözülmelidir. • Koruma ile kullanma dengesi iyi sağlanmalı, koruma ile yeni çöküntü alanları yaratılmamalıdır. • Ülke ölçeğinde, bölge ve kent uyumlu planlamalar ile kentsel yığılmalar önlenmeli, Türk insanı göçer olmaktan artık kurtulmalıdır. Gayrimenkulün yüksek nitelikli bir sektör olduğu unutulmamalıdır. Sektör uluslararası standartlara kavuşturulmalıdır. Global geçerliliği olan standart tanımlamalar yapılmalıdır. Sektörde şeffaflık arttırılmalı, bu sayede doğru ve sağlıklı değerlendirmeler yapılabilmelidir.. Uluslararası standartlarda ve ölçütlerde azami veri ve bilgi üretilmelidir, gayrimenkul endeks sistemleri geliştirilmelidir.