15 maddede kurul kararlarına itiraz!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "kurul kararlarına itiraz" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1-Siteler kanuna muhalif olmayan hükümler içeren yönetim planlarına sadık kalınarak kat malikleri kurulunca yönetilir. Kat malikler kurulu, net anlamı ile usulüne uygun çağrı (KMK 29) ile, açılışı yapılan (KMK30), kanun hükümlerine uygun oy hesabı ile(KMK 31), kararların (KMK 32) alındığı toplantılardır/olmalıdır.
2-Bu kararlar, yönetim planında olduğu gibi, tüm mevcut ve sonradan mülk edinecek kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir.
3-Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılacak davalarda aktif husumet ehliyeti kural olarak kat maliklerinindir. Bu kararların iptaline ilişkin olarak kat maliklerinin yanında, karardan etkilenen, hukuki gerekçe ile bağımsız bölümü devamlı kullananların (kiracı, vb.) dava açma hakkı vardır. (Y.18.HD. 08.06.2009 437-6152)
4-Kurul kararları mahkemece iptal edilmedikçe geçerlidir. (Y. 18. HD. 03.05.2004 3149-3617)
5-Birinci paragrafta belirttiğimiz usullere uyarak alınmış kararlar usulden hukuki sağlamlıktadır. İptali talebiyle dava edilmiş davalar genellikle yapılan kurulun yukarıdaki usullere uyulmadan yapılmamasından dolayı, daha hakimin takdirine (esasa) gerek kalmadan iptal riski ile karşı karşıyadır.
6-Kat malikleri kurulunca, hakkında ibra kararı alınmış bir yöneticiyle ilgili kararın, hukuki bir geçerliliği olmadığından, bu kararın da iptaline, mahkemece karar verilmesine de gerek yoktur. Bir yönetici, zimmetine para geçirmişse veya usulsüzlük yapmışsa genel hükümler üzerinden her zaman dava edilebilir, yargılanabilir. ( Y. 18. HD. 04.11. 2010 8504-14506)
7-Oysa sitelerde mevzuat tam uygulansa, malik iradesi kararlar üzerinden sahaya yansır. Mahkemece iptal edilme sebebi, malik iradesi olan kararların yanlışlığı değil, yapılan toplantılarda kanuna muhalif süreç usulüdür. Ancak çoğu yönetin bunun farkında olmadığından, karar iptal edildiğinde, avukatların davaya yeterince ilgi göstermediğinden, davayı açıp da iptali sağlayan taraf ise, avukatının davaya çok iyi hazırlandığından bahseder.
8-Oysa, dava esastan değil, usul sakatlığından dolayı esasa girmeden, kanuna muhalif toplantı ürünü kararların doğal olarak iptali şeklinde sonuçlanmıştır.
9-Toplantıya katılan malik, davetin usulüne aykırı olduğunu ileri süremez, karara olumlu oy kullanan malik ise, kararın iptalini isteyemez.
10-Hakkında kurulca karar verilmemiş uygulamaların mahkeme öncesinde, kat malikleri kurulunda görüşmeye götürülmesi gerekir.(KMK 32) Ancak, kat malikleri kurulunda görüşülmüş ve kara bağlanmış bir konunun tekrar kat malikler kurulunda görüşülmesi gerekçesi ile dava reddedilemez. (Y.18.HD. 12.02.2001 770-935)
11-Kat malikleri kurulunun uygulanması ile doğabilecek zarardan yalnız yönetici değil, karara katılan tüm kat malikleri arsa payı oranında sorumludur.
12-Kararların alınışı bir toplantı tutanağı ile kayıt altına alınarak tüm katılımcılara imzalatılmalıdır, kararla ilgili toplantıya katılım listesindeki imzalar, kararın alınışındaki yazılı oylama / onay / onaysızlıkla bağdaştırılamaz.
13-Kat mülkiyetine dahil ve kullanılmakta olan taşınmaz için kayyım tayin edilemez. Sitelere, yönetici atanması ayrı bir hukuktur.
14-Kararın iptali davalarında, toplantıya bir maliki temsil etmek üzere katılmış olan vekile husumet yönlendirilemez, husumetin muhatabı (asıl) kat malikidir. (Y. 18. HD. 14.11.2001 9888-10317)
15-Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
www.konutsitesiyonetimi.com
22 maddede sitelerde yönetim kurulu detayları!