15 maddede site yönetimlerinin denetim özeti!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "15 maddede site yönetimlerinin denetim özeti" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Ticari-sosyal organizasyonların yönetimi ilaç ise; site yönetimi reçetesiz ve bakkalda, seyyar tezgah da bile satışa sunulan aspirindir.
2. Site yönetimleri denetiminin temel özeti yukarıdaki benzetmeden ibarettir.
3. Site yönetimlerinin resen resmi denetimi yoktur.
4. Site yönetimlerinin denetiminden kat malikleri/temsilciler kurulu yetkili ve sorumludur.
5. Denetime konu olan site değil, site yönetimidir.
6. Site yönetimlerinin denetimi, yöneticinin-yönetim kurulunun tutumunu denetlemekten ibarettir.
7. Site yönetimlerinde ibra, vs. kavramlar yoktur, alınan karara itiraz ve bu itirazı hakime taşımak vardır.
8. Hiçbir resmi-özel-adli üçüncü kurum, kuruluş, merci, otorite, kişi site yönetimlerini denetlemeye yetkili veya sorumlu değildir.
9. Site yönetimlerinde denetici resmi-kanuni bir mecburi pozisyon değildir ki yönetici görevini yapamazsa-yapamazsa hakkında yasal-idari soruşturma-mahkeme- duruşma yapılmaz; atanamayan-seçilemeyen-seçilmeyen denetici için hakimden atama talep edilemez.
10. Site yönetimleri Vergi Usul Kanunu ve-veya Türkiye Muhasebe Standartlarına tabii değildir; tahakkuk veya nakit esaslı veya benzeri formatta defter tutulmaz, tutulan defterin de bir anlamı yoktur; tavsiye-teklif ve telkinle tutulan defterler bazı meslek erbabının işgüzarlığıdır, ezberidir ve bu defterler kürsü tarafından dikkate alınsa bile konuya hakim bir müdahilin talebi ile üst mahkeme de anlamsız kalır.
11. Site yönetimlerinin denetimi Kat Mülkiyet Kanunu madde 41’de detaylı, madde 71’de, toplu yapılara özgü birkaç uyum cümlesi ile hükme bağlanmıştır.
12. Site yönetimlerinde yalnızca hesap denetimi yapılmaz, hukuki-mali-idari-sosyal denetim (mevzuata uygunluk) incelenir ve kat malikleri kurulu değerlendirmesine sunulur.
13. Deneticinin hukuki tek yetkisi, Kat Mülkiyet Kanunu madde 29-daki olağanüstü toplantı çağrısı yapabilmesidir ki bu da sorumluluğu değildir.
14. Yukarıda yapılan özetin dışındaki denetim yaklaşımı site sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışını engelleyen, bazı maliklerin kendilerini tatminden ibarettir.
15. Denetim konusundaki, Kat Mülkiyet Kanunundaki temel hüküm:
“E) Yönetimin denetlenmesi: Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.”
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
