20 yılda 7 milyon bina kentsel dönüşümle yenilenecek!

Kentsel dönüşüm devam ediyor. Ama ne müteahhitler ne arsa ya da konut sahipleri ne de kentin kendisi bu dönüşümden mutlu. Kör topal süren kentsel dönüşümde taraflar, bina bazlı dönüşüm yerine ada bazlı dönüşümün gerekliliğine işaret ederken mimari, estetik ve "yeşil" kavramlarının dönüşümün neresinde yer aldığı karmaşık. Oysa henüz çok geç olmadan nefes alınabilir bir kent yaratmak mümkün. 

2015 inşaat sektörü için inişli çıkışlı bir yıl oldu. Seçim için ertelenen planlar fiyat spekülasyonuna yol açarken, seçimden sonra beklenen talep artışı da gelmedi. Kurlardaki yükseliş özellikle döviz kredisi kullanan müteahhitlerin maliyetlerini artırırken, yaşanan sıkıntı yabancıya konut satışı ile aşılmaya çalışıldı. Bu yıl ise yeni bir seçimin beklenmemesi ve siyasi belirsizlik ortamının yaşanmayacağı varsayımı, beklentileri pozitife çevirmişti. Ancak sene başından beri artarak devam eden terör olayları geçtiğimiz yılı aratıyor. Yakın pazarlarımızda da durum kötü. "İnşaat sektörleri jeopolitik gelişmelerden ve petrol fiyatlarındaki gerilemelerden olumsuz etkileniyor" diyen Anadolu Yakası inşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu devam ediyor: "Irak'ta ortaya çıkan karışıklık ve çatışmalar ile inşaat sektörü küçülürken, Rusya'da ise Batının yaptırımları ve enerji gelirlerinin azalması ile oluşan ekonomik ve finansal koşullar sonrasında sektör daralıyor." 

Hal böyleyken Türkiye'de kentsel dönüşüm faaliyetleri de devam ediyor. Bu kapsamda yıkılacak olan binaların çoğu ruhsatlı ve yine çoğu 1999 öncesinde yapılmış binalar. Kentsel dönüşüm faaliyetlerine ilişkin olarak resmi verileri ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı açıklıyor. Riskli ilan edilen birim (işyeri ve konut olarak kullanılan bina) sayısı 600 bine yakın ancak şimdiye dek bu binaların yaklaşık 12 bin 500 adedinin yıkımı gerçekleştirildi. Yine bakanlığa göre 20 yılda 7 milyon bina kentsel dönüşümle yenilenecek ve inşaat sektörüne 20 yılda maliyeti yaklaşık 900 milyar lira olacak. Diyebiliriz ki, dönüşüm olması gerektiğinden yavaş ve tarafların çoğunun ortak fikrince "sorunlu" devam ediyor. 

İstanbul'un sayılı mimarlık ofislerinden AE Mimarlık'ın Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, hızlı inşaatlaşma sürecinin mimari dokuya zarar verdiğini belirtiyor. Erkurtoğlu, konutların tektipleştiğini, Türk tarzı konut anlayışından eser kalmadığını ifade ederek şunları söylüyor: "Yaptığımız, kentsel dönüşüm değil binasal dönüşüm. Kente hiçbir katkısı olmayan bir dönüşüm. Sektörde, inşaat firmaları, özellikle büyük projelerde, zamanla yarışırken mimari ve estetik göz ardı ediliyor. Son dönemlerde Türk mimarisinden uzak, estetik öğelerden eksik, 'kutu' şeklinde konutlar yükseliyor. Projelerde işlevsellikten uzak, sadece daha fazla metrekare kazanmaya yönelik bir anlayış hakim. Sonuçta eleştirdiğimiz bu inşaatların çizimini biz mimarlar yapıyoruz. Ancak gerek mevzuatlar, gerek müteahhitlerin istekleri mimarların elini kolunu bağlıyor." 

AE Mimarlık 30 kişilik bir ekiple çalışıyor. Erkurtoğlu başka bir soruna daha dikkat çekiyor; "Ben mimarlık yapmıyorum. Ekibimiz mimarlık yapmıyor. Yaptığımız iş müteahhitlerin inşaata başlayabilmesi için gereken prosedürleri, 300'e yakın imza almak gibi, yerine getirmek. Bunun için üç-beş ay emek veren ve karşılığında inşaat ruhsatı başlatabilen bir ekibiz. Müteahhittin ruhsatını beş ay yerine üç ayda alıyorsan çok başarılı bir mimarsın. Bizdeki kıstas bu maalesef. Kentsel dönüşümde ise arsanın, yolun, altyapının, kanalizasyonun aynı olduğu yerde kente yeni bir yük bindirmiş oluyorsunuz." 

Türkiye yapı stoğunun yüzde 25'i, İstanbul'daki yapı stoğunun 2/3'ü, Kadıköy'deki yapı stoğunun ise yüzde 72'si deprem riski taşıyor. Kentsel dönüşümün yoğun olarak devam ettiği bölge ise Kadıköy. İstanbul ve Zonguldak'ta birçok gayrimenkul projesine imza atan ve ağırlıkla Anadolu yakasının önde gelen lokasyonlarında faaliyet gösteren Aydoğan İnşaat'ın yönetim kurulu başkanı İrfan Aydoğan, "Kentsel dönüşümü müteahhitlerin sırtına yüklemiş durumdalar. Planlamada eksiklerimiz var. Fransa'da, Londra'da kentsel dönüşüm yapılırken bütün sivil toplum örgütleri, orada yaşayan insanlar, siyasiler, belediye bu işe dahil oluyor. Sadece yönetmeliklerle ve belediye raporlamalarıyla dönüşümün yürümesi zor" derken ekliyor; "Sadece yüzdelere bakarak inşaatı alıp yapmaya çalışırsanız, daha sonra maliyet hesabına başlıyor ve mühendisten malzemeden kesmek mecburiyetinde kalıyorsunuz. Çevrede ne kadar sosyal donatı alanı bırakıldığına, ne kadar yeşil alan muhafaza edildiğine dikkat edilmiyor. Otoparkların üzerine 30-40 cm toprak dökerek yeşil alan yaratmış olmayız." 

Özellikle Bağdat Caddesi bir süredir şantiyeye dönmüş durumda. Cadde ve çevresinde her sokakta birden fazla inşaat var. Bölgede inşaat şirketi sayısı 500'ü, şantiye sayısı ise bini geçmiş durumda. Halbuki dönüşümden önce burada 150200 civarında inşaat şirketi aktifti. "Bağdat Caddesi'nin marka kimliğini yükselterek burada yabancılara konut satışını artırmak istiyoruz. Bu yıl enerji verimliliğini artıracak projelere imzamızı atacağız. Enerji verimliliği ve yeşil bina açısından Kadıköy'ü İstanbul'un merkez ilçesi haline getireceğiz" diyen Tavukçuoğlu şöyle devam ediyor: "AYİDER olarak imar artışlarına karşı olmakla beraber ada bazında yapılaşmadan yanayız. Ada içi emsal transferinin hayata geçirilerek kamuya ait alanların çoğaltılmasının ve mahalli parklar yaratılmasının önemli olduğunu düşünüyoruz. Kentsel dönüşüm yapılırken, yeşil alanlar ve sosyal donatılar hesaba katılmıyor. Eğer ada içi emsal transferini gerçekleştirmezsek, 10 yıl sonra İstanbul beton kent haline gelecek." 

Yeni, çağdaş bir kent yaratma fikri kentsel dönüşümün uzağında görünürken neredeyse herkes parsellerin birleştirilmesi gerektiğini söylüyor. Fakat ortada ada bazında dönüşümün devam ettiği bir Fikirtepe örneği var ki, başarısı tartışılır. "Emsallerle ufak tefek oynayarak, parselleri birleştirerek, projeler en az 10 bin metre ile başlamalı. O zaman bir yeşil alan bırakabiliyorsunuz" diyen Aydoğan devam ediyor: "Fikirtepe'de çok büyük emsaller verilmiş. Bu sebeple yeşil alan kalmamış durumda. Kentsel dönüşüm yapılacaksa caddeler genişlemeli, yeşil alanlar çoğaltılmalı." 

Benzer bir eleştiri ve öneriyi Erkurtoğlu da veriyor; "Fikirtepe'de icraat doğru ama plan ve uygulama yanlış oldu. 1,5 milyon metrekare büyüklüğünde araziyi yapılandırıyorsunuz ama bir kent meydanı bile yok. Donatı alanları ise bölük pörçük durumda. Planda donatı alanının nerede olacağı dahi belli değil. Daha sonra oraya okul ya da cami yapacağım diye açıklayabiliyorsunuz. Yeşil alanlar ise yol kenarlarına bant halinde ayrılıyor. Bir yeşil alan yok. Yeni yapılanmada emsal transferleri yapılabilirdi. Emsallerin orada iki katı verilmesi de bunda etkili oldu. 2,07'den 4,14'e sonra 4'e düşürüldü. Yani yüksekliği 80 metre ile sınırladılar; 26 katlı bina yapabilirsin dediler." Geçtiğimiz aylarda Beyoğlu'nda metruk bir eski binanın kendi kendine gündüz vakti yıkılması sonrası, Fikirtepeliler de aynı riskten yeni bir tedirginlik yaşamaya başladı. 

İmzaları bittiği halde aylardır ruhsat alma sürecini bekleyen firmalar olduğunu söyleyen Fikirtepe Derneği (FİKENTDER) Başkanı Yasin Bektaş, "Özellikle, firma ile anlaşma yapmış, kalan birkaç kişi yüzünden evlerini boşaltamayan Fikirtepeliler, bakanlığın res'en tevhid çözümüyle ümitlenseler de süreç ağır işlediği için mağdur durumdalar" diyor. Çözüm parsel bazında uygulamadan vazgeçmekle başlayacak görünüyor. Bunun için de parselleri yanındakiyle birleşmeye teşvik edici emsal artışları öneriliyor. Erkutoğlu'na göre en az beş dönüm olmak üzere ada bazında uygulamaya geçilmeli; "Örneğin Kadıköy'de emsal 2,07- Bir dönüme 2,07 verdiğinizi varsayarsak, iki dönüm olunca 2,15 verilebilir, üç dönüme 2,25, dörde 2,35, beşe 2,50 gibi emsaller... Bu durumda yandaki parselle birleşeceği zaman emsali artacağı için, adaya dönüşmek kolay olacaktır."

RİSKLİ BİNALAR 

Türkiye genelinde toplam 295 bin riskli konut tespiti yapıldı. İlan edilen riskli alan kapsamındaki bölgelerdeki konutların sayısı ise 410 bin civarında. Kentsel dönüşüm kapsamında 2014 yılı içerisinde tüm ülke çapında 41 bin 859 adet binanın risk tespiti yapıldı. Risk tespiti yapılan bu binaların 12 bin 384 adetinin ise yıkımı gerçekleşti. İstanbul'un tüm ilçelerinde 2014 yılında toplam 17 bin 830 adet binada, toplam 78 bin 237 adet bağımsız birimin riskli yapı tespiti yapıldı. Risk tespiti yapılan bu binalardan 4 bin 146 adeti yıkıldı. Riskli yapı tespitlerinin yanı sıra İstanbul'da 27 adet "riskli alan" ilan edildi. Riskli alanların toplam bina sayısı 30 bin 442, toplam birim sayısı yaklaşık 80 bin 748 ve toplam nüfusu 253 bin 846. 2015 yılı içerisinde ise ülke çapında 35 bin 32 adet binanın risk tespiti yapıldı. Risk tespiti yapılan binalarda toplam 110 bin bağımsız bölüm bulunuyor. 6306 Sayılı Kanun kapsamında şimdiye kadar risk tespiti yapılan binaların 22 bin 143'ünün yıkımı tamamlandı. 

Fortune