2009 nasıl geçti? 2010 neler vaat ediyor?
Emlak ve konutta 2009 bitiyor... 2010 başlıyor. Bu yıl nasıl bitiyor? Gelecek yıl neler vaat ediyor?
Alacaklara, satacaklara, yatırım yapacaklara ve konut satacaklara başka hiçbir yerde bulamayacakları detaylar Milliyet Emlak farkıyla karşınızda.
2009 nasıl geçti?
1) Faizler açısından baktığımızda, şok düşüş oldu. Finans ve inşaat sektöründe kimsenin beklemediği bir düşüştü bu. Yıla aylık 1.50 seviyelerinden giriş yapıldı. İyimser tahminler aylık faiz oranlarının 1.20 seviyelerinde olacağı gibiydi. Kötümser tahminler ise yüzde 2'nin görüleceği yönünde... Hem iyimserler hem de kötümserler ıskaladı. Yılı aylık 0.95 faiz oranıyla bitiriyoruz.
2) Yeni yıla girerken uluslararası piyasalarda yaşanılan likidite krizi nedeniyle bankalar konut kredisi vermeye sıcak bakmıyor, kredi kullanmak isteyen tüketicilerin başvurularını yokuşa sürerek reddediyorlardı. 3. çeyrekten itibaren tam tersi oldu. Bankalar kredi verecek tüketici aramaya başladı.
3) Konut inşa edenler açısından zor bir yıldı. Satışa çıkarılan konut prjoesi sayısı sınırlı. Ağaoğlu Bahçelievler, My Roseville, Ispartakule, Saf Gayrimenkul'ün Akasya Acıbadem'i, SİNPAŞ'ın Aqua 2010'u, Avrupa Konutları Atakent 2, Dumankaya İkon ve Botanik, Varyap'ın Meridian'i Teknik Yapı'nın Uptwins Delüks'ü, Bizim Evler 2, Spradon Quartz, Fi-yaka Beylikdüzü,Fi-Side, Fiyaka Tuzla 2, Nish Adalar, Ntepe bu yıl satışa çıkarılan başlıca prjoeler. Satışa çıkarılan proje sayısı sınırlı.
4) Konut almak isteyenler açısından ise birbirinden cazip kampanyalar yıla damgasını vurdu. Sıfır peşinatlı ve peşinatın 3, 4, 5 ve 6 taksitle ödendiği kampanya sayısı bir hayli fazlaydı.
5) Konut kredilerinde yıl biterken yüzde 30 civarında artış var. Bu hiç beklenmedik bir gelişme.
2010 nasıl geçecek?
Öncelikle şunu belirteyim: Bu ülkede emlak üzerine en iyi tahmini ben yaparım. Benim de tutturabilme ihtimalim yüzde 50'den daha az... Niye? Kötü tahminci olduğum için mi? Hayır. Hiç alakası yok. Türkiye süprizlere açık bir ülke. bugünden yarına neyin değişeceğini kimse bilmez. Ayrıca beklenenin hep tam tersi olur.
Şimdi gelelim 2010 tahminlerime
1) Faizlerdeki düşüş devam edecek. 60 aylık vadede, komisyon ve dosya paraları hariç aylık 0.80 ve altı görülebilir.
2) Faizlerdeki düşüş bir süre daha devam eder. Taban seviyede ne kadar kalır? Bunu kestirebilmek çok zor. Ama yılın üçüncü çeyreğinden itibaren yükseliş gündeme gelebilir. Bahanesi de büyük bir olasılıkla siyasi gelişmeler olacak.
3) Şirketlerin şartlar ne olursa olsun yeni projeleri satışa çıkacak. çünkü konut şirketleri çok ciddi finansman ve sabit giderler ile personel ücretleri gibi yüklerle karşı karşıya. Bu durumda büyük şirketlerin zarar etmemesi için yeni projeleri satışa çıkarması gerekiyor.
4) 2008'in son çeyreğinde başlayan ucuz konut furyası devam edecek. Anadolu yakası'nda Esenyurt ucuz konut furyasının en yoğun yaşandığı lokasyon olacak. Anadolu yakası'nda ise Tuzla ve etrafında metrekare bazında ucuz olmasa da toplam fiyatta ucuz prjoelerle karşılaşacağız.
5) Tüketiciler açısından ise zor bir yıl olacak. Artacak işsizlik nedeniyle, ücretler baskı altında. Bu durumda tüketiciler önünü görmeden ev almaya veya mevcut evini değiştirmeye sıcak bakmayacak.
6) Doğru lokasyonlar ve iyi projeler satmaya devam edecek. İyi proje ne mi? Doğru metrekare, metrekare bazında doğru fiyat ve uygun ödeme koşulları olan projeler... Bun projeler ikinci el piyasada da başarılı oluyor.
Püf noktası:
- 2007 yılından itibaren emlak sektöründeki trendi genel değerlendirme yapmak yerine proje lokasyon bazlı değerlendirmeye başlamıştık. Bu devam edecek.
- Konut ve işyeri yatırımlarında Ataşehir, Kozyatağı, Çekmeköy, Kurtköy, Başakşehir, Halkalı, Ispartakule ve Esenyurt popülerliğini koruyacak bölgeler. Gözünüz bu bölgelerde olsun. Arsa ve arazi yatırımlarında ise ilk önceliğiniz Silivri, Çerkezköy, Lüleburgaz ve Saray yönüne yoğunlaşın. Anadolu Yakası'nda ise Şile ve çevresi. Anadolu kentlerinde ise kentlerin gelişme yönlerine bakın. Gelişmekte olan bölgeleri tercih edin. Yatırım yapacağınız kent birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen bölgeyi tercih edin.
- Faiz oranları ne kadar düşerse düşsün, kampanyalar ne kadar cazipleşirse cazipleşsin önemli olan sizin bütçenize uygun olup olmadığı. Emlak yatırımı yaparken her zaman temkinli olun. Ödeyemeyeceğiniz şartlarda veya ödemekte zorlanacağınız şartlarda kredi kullanmayın.
- Emlak yatırımı yapmadan önce imar planlarını çok iyi inceleyin. Yapılacak her türül makro yatırım emlak fiyatlarının yükselmesini sağlar. Kazançlı bir yatırım yapacaksanız gimar planlarını takip edin.
2010'da yabancılar gelecek mi?
Avrupa ve AB başta olmak üzere tüm danya ülkeleri global krizin yaralarını sarmaya çalışıyor. "Yabancılar gelecek, şunu alacak, şunu satacak" söylentilerine asla inanmayın. ABD ve AB ülkelerinin kendilerine gelip, işleri yoluna sokup, Türkiye'ye gelmesi 2010'da zor görünüyor. Bu konuda yazılıp çizilenlere inanmayın. Hesabınızı buna göre yapın.
Yazlık bölgelere dikkat!
Uzun vadeli düşünen yatırımcılar için kıyı şeridi ciddi potansiyel taşıyor. Özellikle yazlıklar... Kıyı şeridinde yazlıklar, arsa fiyatından bile ucuz. Normal piyasa koşullarında önünden geçmeyi bile hayal edemeyeceğiniz yazlıkları, çok uygun fiyattan alma şansınız var.
Tebernüş Kireçci/Emlakkulisi.com
2009 nasıl geçti?
1) Faizler açısından baktığımızda, şok düşüş oldu. Finans ve inşaat sektöründe kimsenin beklemediği bir düşüştü bu. Yıla aylık 1.50 seviyelerinden giriş yapıldı. İyimser tahminler aylık faiz oranlarının 1.20 seviyelerinde olacağı gibiydi. Kötümser tahminler ise yüzde 2'nin görüleceği yönünde... Hem iyimserler hem de kötümserler ıskaladı. Yılı aylık 0.95 faiz oranıyla bitiriyoruz.
2) Yeni yıla girerken uluslararası piyasalarda yaşanılan likidite krizi nedeniyle bankalar konut kredisi vermeye sıcak bakmıyor, kredi kullanmak isteyen tüketicilerin başvurularını yokuşa sürerek reddediyorlardı. 3. çeyrekten itibaren tam tersi oldu. Bankalar kredi verecek tüketici aramaya başladı.
3) Konut inşa edenler açısından zor bir yıldı. Satışa çıkarılan konut prjoesi sayısı sınırlı. Ağaoğlu Bahçelievler, My Roseville, Ispartakule, Saf Gayrimenkul'ün Akasya Acıbadem'i, SİNPAŞ'ın Aqua 2010'u, Avrupa Konutları Atakent 2, Dumankaya İkon ve Botanik, Varyap'ın Meridian'i Teknik Yapı'nın Uptwins Delüks'ü, Bizim Evler 2, Spradon Quartz, Fi-yaka Beylikdüzü,Fi-Side, Fiyaka Tuzla 2, Nish Adalar, Ntepe bu yıl satışa çıkarılan başlıca prjoeler. Satışa çıkarılan proje sayısı sınırlı.
4) Konut almak isteyenler açısından ise birbirinden cazip kampanyalar yıla damgasını vurdu. Sıfır peşinatlı ve peşinatın 3, 4, 5 ve 6 taksitle ödendiği kampanya sayısı bir hayli fazlaydı.
5) Konut kredilerinde yıl biterken yüzde 30 civarında artış var. Bu hiç beklenmedik bir gelişme.
2010 nasıl geçecek?
Öncelikle şunu belirteyim: Bu ülkede emlak üzerine en iyi tahmini ben yaparım. Benim de tutturabilme ihtimalim yüzde 50'den daha az... Niye? Kötü tahminci olduğum için mi? Hayır. Hiç alakası yok. Türkiye süprizlere açık bir ülke. bugünden yarına neyin değişeceğini kimse bilmez. Ayrıca beklenenin hep tam tersi olur.
Şimdi gelelim 2010 tahminlerime
1) Faizlerdeki düşüş devam edecek. 60 aylık vadede, komisyon ve dosya paraları hariç aylık 0.80 ve altı görülebilir.
2) Faizlerdeki düşüş bir süre daha devam eder. Taban seviyede ne kadar kalır? Bunu kestirebilmek çok zor. Ama yılın üçüncü çeyreğinden itibaren yükseliş gündeme gelebilir. Bahanesi de büyük bir olasılıkla siyasi gelişmeler olacak.
3) Şirketlerin şartlar ne olursa olsun yeni projeleri satışa çıkacak. çünkü konut şirketleri çok ciddi finansman ve sabit giderler ile personel ücretleri gibi yüklerle karşı karşıya. Bu durumda büyük şirketlerin zarar etmemesi için yeni projeleri satışa çıkarması gerekiyor.
4) 2008'in son çeyreğinde başlayan ucuz konut furyası devam edecek. Anadolu yakası'nda Esenyurt ucuz konut furyasının en yoğun yaşandığı lokasyon olacak. Anadolu yakası'nda ise Tuzla ve etrafında metrekare bazında ucuz olmasa da toplam fiyatta ucuz prjoelerle karşılaşacağız.
5) Tüketiciler açısından ise zor bir yıl olacak. Artacak işsizlik nedeniyle, ücretler baskı altında. Bu durumda tüketiciler önünü görmeden ev almaya veya mevcut evini değiştirmeye sıcak bakmayacak.
6) Doğru lokasyonlar ve iyi projeler satmaya devam edecek. İyi proje ne mi? Doğru metrekare, metrekare bazında doğru fiyat ve uygun ödeme koşulları olan projeler... Bun projeler ikinci el piyasada da başarılı oluyor.
Püf noktası:
- 2007 yılından itibaren emlak sektöründeki trendi genel değerlendirme yapmak yerine proje lokasyon bazlı değerlendirmeye başlamıştık. Bu devam edecek.
- Konut ve işyeri yatırımlarında Ataşehir, Kozyatağı, Çekmeköy, Kurtköy, Başakşehir, Halkalı, Ispartakule ve Esenyurt popülerliğini koruyacak bölgeler. Gözünüz bu bölgelerde olsun. Arsa ve arazi yatırımlarında ise ilk önceliğiniz Silivri, Çerkezköy, Lüleburgaz ve Saray yönüne yoğunlaşın. Anadolu Yakası'nda ise Şile ve çevresi. Anadolu kentlerinde ise kentlerin gelişme yönlerine bakın. Gelişmekte olan bölgeleri tercih edin. Yatırım yapacağınız kent birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen bölgeyi tercih edin.
- Faiz oranları ne kadar düşerse düşsün, kampanyalar ne kadar cazipleşirse cazipleşsin önemli olan sizin bütçenize uygun olup olmadığı. Emlak yatırımı yaparken her zaman temkinli olun. Ödeyemeyeceğiniz şartlarda veya ödemekte zorlanacağınız şartlarda kredi kullanmayın.
- Emlak yatırımı yapmadan önce imar planlarını çok iyi inceleyin. Yapılacak her türül makro yatırım emlak fiyatlarının yükselmesini sağlar. Kazançlı bir yatırım yapacaksanız gimar planlarını takip edin.
2010'da yabancılar gelecek mi?
Avrupa ve AB başta olmak üzere tüm danya ülkeleri global krizin yaralarını sarmaya çalışıyor. "Yabancılar gelecek, şunu alacak, şunu satacak" söylentilerine asla inanmayın. ABD ve AB ülkelerinin kendilerine gelip, işleri yoluna sokup, Türkiye'ye gelmesi 2010'da zor görünüyor. Bu konuda yazılıp çizilenlere inanmayın. Hesabınızı buna göre yapın.
Yazlık bölgelere dikkat!
Uzun vadeli düşünen yatırımcılar için kıyı şeridi ciddi potansiyel taşıyor. Özellikle yazlıklar... Kıyı şeridinde yazlıklar, arsa fiyatından bile ucuz. Normal piyasa koşullarında önünden geçmeyi bile hayal edemeyeceğiniz yazlıkları, çok uygun fiyattan alma şansınız var.
Tebernüş Kireçci/Emlakkulisi.com
