2017’de 100 bin TL olan konut, eylül ayında 5 milyon 440 bin TL oldu!

Türkiye Cuhmuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) faizleri 5 puan daha artırmasıyla beraber politika faizi yüzde 40’a yükseldi. Bankalar bu maliyetle fonlandığı için, kredi ve mevduat faizleri de sert biçimde artıyor. Halen yeni faiz artışının etkilerinin yaşanmadığı 1 hafta önceki verilere göre ihtiyaç kredisinde bankaların ortalama faiz oranı yüzde 59,5 civarındaydı. Taşıt kredileri görece ucuz, ortalama yüzde 42,3 civarında. Fakat taşıt kredilerinde de vade oldukça kısa. 12 ay vadeli taşıt kredisi alıp, aylık 100 bin TL’yi bulan taksitlere katlanmak herkesin harcı değil. Ticari kredilerde de durum kötü. Seçimden önce yüzde 13,5’e ticari kredi alan bir işletme, bugün yüzde 51,5’le borçlanabiliyor. Finansman maliyetinde üç katlık artış işletmelerin de kredi talebini azaltıyor. Ancak bu kredilerden biri var ki, durumu resmen içler acısı: Konut kredileri. 

Birgün’den Ozan Gündoğdu’nun haberine göre, konut kredilerinde faiz oranı diğerlerine kıyasla düşük. Kasımın üçüncü haftası itibarıyla ortalama yıllık faiz yüzde 43, aylık faiz ise yüzde 3 bandında. Ancak konut fiyatları çok yüksek olunca, kredi istenilen tutar ve haliyle bu krediye yüklenen faiz tutarı artıyor. Örneğin, 2 milyon lira konut kredisi alan biri, 10 yıl boyunca aylık 60 bin TL bandında taksit ödemesine katlanmalı. Bu nedenle, aralık ayına girerken 443,3 milyar TL olan konut kredisi borcumuz, ayın üçüncü haftasında 441,1 milyar liraya kadar düşüyor. Yani konut kredilerinde net borç ödeyicisi durumundayız. Yeni borç almıyoruz. 

Kasım ayında konut piyasasının daraldığını bu verilerden anlıyoruz. Ancak önceki aylara yönelik doğrudan konut satış istatistiklerini biliyoruz. Örneğin, ekimde konut kredisi kullanarak satılan konut adedi 5 bin 577 adet. Karşılaştırma için, 2022’nin aynı ayında bu sayı 13 bin 268’di adetti. Ekim 2021’de ise 28 bin 49’du. Yani, konut piyasasına can veren kredi muslukları inceldi. Konut fiyatları da bu incelmeye bağlı olarak daha yavaş artıyor. 

EV HAYALİNİN TRENİ KALKTI 

Türkiye’de “konut sahibi” kimdir? Verilere göre halkın yüzde 56’sı kendi evinde ikamet ediyor. Ev sahipliği oranı 20 sene önceki yüzde 73’lük orana kıyasla düşük. Fakat muhtemelen 20 yıl sonrasına göre fazlasıyla yüksek. 20 sene önce, emekli ikramiyeleriyle 2+1 konut alabilen, geleneksel işçiler ve kamu çalışanları, şimdilerde aynı ikramiyeyle bırakın konutu, 10 yaşından genç araç bile bulamaz. 

Ancak bu durum, an itibarıyla yüzde 56’lık ev sahipliğini bir taraftan da şanslı hale getiriyor. Çünkü, bir nesil için konut sahibi olma treni kaçmış görünüyor. Şu ana kadar kenarda köşedeki tasarruflarıyla, şehre göç ederken satılan araziyle, bahçeyle, emekli ikramiyeleriyle, konut sahibi olabilen halkın, bundan sonra bu fırsatı da kalmadı. Bir evi olan şanslı, iki evi olan daha da şanslı. 

KONUT SAHİPLİĞİ TEMERKÜZ EDİYOR 

Fakat şu ana kadar bir veya iki  konutu olan ile kirada oturanlar birbirinden ayrı sınıflara mensup vatandaşlar da değildi. Ancak düşük faiz konut sahipliğinin de temerküz etti. Halk kesimlerinin kiracıları, bir ya da iki konutu olan vatandaşları birbiriyle didişirken, bankacılık sisteminin piyasaya sağladığı ucuz kredi fırsatlarından faydalanarak büyüyen bir rantiye tabakası üredi. TCMB konut fiyat endeksine göre Ocak 2017’de 100 bin TL olan konutun fiyatı bu yılın eylül ayında 5 milyon 440 bin TL oldu. 

İşte bu yüzden, bugün ev sahibi olmayanlarla, bir veya iki ev sahibi olanlar arasında bir uçurum oluşuyor. Konut sahibi olma trenine binmek ücretli kesimler için eskisinden çok daha çetrefilli. Tren kalktı… 

YÜKSELEN FAİZLERİN KİRAYA ETKİLERİ 

Bu iki sınıf arasındaki makas, bir başka güncel krizde de görünür duruma geliyor; kira krizi. 

Ev sahipliği büyük bir ayrıcalık. Fakat bu faiz ortamında evi satmak o kadar kolay değil. 

“Ne önemi var ki. Zaten satmayı düşünmüyorum” diyen kişiler ise borçlunun durumundan pek anlamıyor. Zira faizlerin yükselmesiyle nakit dengelerini korumakta zorlananlar, yatırım için aldıkları ve şu ana kadar güzel para kazandıkları bu konutları satmak zorunda. Kimsenin konut alası yoksa ve satmak istiyorlarsa fiyat düşürmek zorundalar. Fiyat düşürenlerin sayısı arttıkça, ev fiyatları reel olarak değer kaybetmeye başlıyor. 

NAKİT PARASI OLAN YAŞADI 

İşte bu durumda nakit parası olan kişiler ne yapsın? Konut mu alsın yoksa parasını mevduata mı yatırsın? Geçen haftaya kadar, 3 aylık mevduata verilen yıllık faiz ortalaması yüzde 37,7 bandındaydı. 5 milyon lirayı bankaya 3 ay vadeli mevduat olarak yatırdığınız zaman, 3 ayın sonunda net getiriniz 500 bin TL’den fazla. Aylık kazancınız ise 200 bin liraya yakın. Aynı miktardaki konutunuzun kira getirisi bunun onda biri kadar. Bu durumda evi nakde göre avantajlı hale getiren evlerin değerlenme hızı. Yani konutun değeri artmayacaksa, 5 milyon lirayı konuta yatırmanın bir anlamı kalmıyor. Bankaya yatırmak daha kârlı. Yani durgunluk yalnızca konut kredilerindeki yüksek faiz sebebiyle değil, mevduat faizindeki yükseklikle de alakalı. 

KİRACILAR İÇİN DURUM DAHA KÖTÜYE GİDİYOR 

Kiracılar içinse tablo çok daha vahim. Nüfusun üçte birinin yaşadığı 3 büyük ilde, ev taşımak için en az 8-9 asgari ücrete, yalnızca kiraya ayırmak içinse en az 1-2 asgari ücret ayırmak gerekiyor.

Kiralar faize kıyasla düşük, faizler ise konut kredisi konusunda çok yüksek. Kiracı için konut satın almak mümkün değil. Konut sahiplerini ise kiralar tatmin etmiyor. Kıskaca alınan halk, artan kiralarla baş etmek zorunda bırakılıyor. Faizler artıkça, konut fiyatları reel olarak düşüyor. Fakat kiralar faizle birlikte artıyor. Yani kira çarpanı azalıyor.   

Kira krizi bitmeden başlayan işsizlik furyası, bir sosyal krizi tetiklemeye aday rolde. Zira bu faiz oranıyla gelecek dönem hem işsizlik hem de kiralar artacak.

O ildeki konut fiyatları 5-6 milyon TL’den 1 milyon TL’ye kadar düştü!

Ev sahibinin depozitoyu iade etmesi için ne yapmak gerekir? İşte merak edilenler!

İBB Genel Sekreter Yardımcısı Gökce’den öneri! ‘Yabancılara konut satışı bir süre ertelenmeli’