22 soruda kira beyanı!

Sahibi olduğu konut veya işyerinden kira alanlar için beyanname verme zamanı geldi. 2017 kira gelirlerine ilişkin beyannamenin en geç 26 Mart'a kadar verilmesi gerekiyor. Kira gelirlerinin beyanında dikkat edilmesi gereken birçok nokta var.

Bu yıl da, sahibi olduğu konut veya işyerinden kira alan kişiler için beyan zamanı geldi. 2017 kira gelirlerine ilişkin beyannamenin en geç ayın 26'sına kadar verilmesi gerekiyor. Ekonomist Dergisi'nde bu hafta sıkça sorulan sorular dikkate alınarak kira beyanı konusu ele alındı. İşte kira beyanında 22 soru ve cevabı;

1- Tüm kiraların banka aracılığıyla mı tahsil edilmesi gerekiyor?

işyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin, banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 lira ve üzerindeki ödeme ve tahsilatlar için geçerli. Buna göre işyeri kirasının her halükarda, konut kirasının ise 500 lira ve fazla olması durumunda banka aracılığıyla tahsil edilmesi gerekiyor.

2- Günlük kiralamalar yapılıyor. Burada kira genellikle 500 liranın altında. Bu durumda bankadan tahsilat zorunluluğu bulunmuyor mu?

Konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenler için 500 liralık sınır söz konusu değil. Bu şekilde kiraya verenlerin, kaç lira olursa olsun tüm kiraları banka veya PTT aracılığıyla tahsil etmeleri gerekiyor. Bu zorunluluk 1 Temmuz 2017'de getirildi.

3- Banka aracılığıyla ödeme ve tahsilat zorunluluğuna uymamanın cezası nedir?

Tespit edildiğinde, hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesiliyor. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne göre değişiyor. Kirayı tahsil eden gerçek kişi açısından bakarsak ceza, 2017 yılında her bir tahsilat için 350 liradan (2018 yılında 400 liradan) az olmamak üzere tahsil edilen tutarın yüzde 5'i olarak hesaplanıyor. Bazı durumlarda aldığınız kiranın tamamına yakınını ceza olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz, dikkat!

4- Kiracım 2017 yılında sadece sekiz aylık kira ödedi, son dört aylığını ödemedi. Tahsil etmediğim kirayı da beyan edecek miyim?

Kira gelirlerinin beyanında "tahsilat esası" geçerli olduğundan, bu ayın 26'sına kadar sadece tahsil ettiğiniz sekiz aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için beyanname vermeniz gerekiyor. Kalan dört aylık kira bedeli ise ileride tahsil edebilirseniz, ilgili yılın beyannamesine dahil edilecek.

5- Evimi 2017 Nisan ayında kiraya verdim ve bir yıllık kirayı peşin tahsil ettim. Hepsini bu yıl mı beyan etmeliyim?

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak kabul ediliyor. Buna göre peşin tahsil edilen kiranın 2017 Nisan-A-ralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında, 2018 Ocak-Mart dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2018 yılının geri kalanına ilişkin tahsil edeceğiniz kiraların toplamını gelecek yıl mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.

6- Konut kirasında bir alt sınır yok mu?

Kaç lira olursa olsun beyan edilmesi mi gerekiyor? Sadece konut kiraları için bir istisna uygulaması söz konusu, istisna tutar her yıl yeniden belirleniyor. 2017 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu tutar yıllık 3 bin 900 lira. Buna göre, konut olarak kiraya verilen gayrimenkul(ler)den 2017 yılında 3 bin 900 liradan daha az kira alındıysa beyanname vermeye gerek yok. Yıllık kira bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.

7- Birden fazla konuttan kira gelirim var. Her birine ayrı ayrı bu istisnayı uygulayabilir miyim?

Maalesef, birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil.-Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kiraların toplamını beyan ederken, 3 bin 900 liralık istisnayı sadece bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.

8- Eşimle ortak olan daireyi kiraya verdik. Her birimiz ayrı ayrı bu istisnadan yararlanabilir miyiz?

Aynı konuta, karı-koca dahil birden fazla kişinin sahip olması durumunda, kira gelirinin beyanı sırasında her ortak ayrı ayrı 3 bin 900 liralık istisnadan yararlanabilir.

9- Evi 2017 Ekim ayında, aylık bin liradan kiraya verdim. İstisnanın tamamından yararlanabilir miyim? Yoksa oranlama mı yapmam gerekiyor?

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o takvim yılında elde edilen kira tutarından istisnanın tamamı (2017 yılı için 3 bin 900 lira) düşülebilir, istisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna göre söz konusu konuttan 2017 yılında tahsil ettiğiniz 3 bin liralık kira, istisna tutarın altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermenize gerek yok.

10- Bu istisnadan herkes yararlanabiliyor mu?

Sadece konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2017 yılında 3 bin 900 lira olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:

a.    Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,

b.    istisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,

c.    istisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 110 bin lirayı aşanlar.

11- Peki ya işyeri kira gelirleri... Zaten kaynakta vergi kesiliyor ayrıca beyan etmeye gerek yoktur herhalde?

Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Kiracılar tarafından kira ödenirken yüzde 20 oranında vergi kesintisi yapılır.

2017 yılında elde edilen ve tevkifata tabi tutulmuş olan 30 bin liradan az işyeri kira gelirleri beyan edilmiyor. Ama gelir bu tutarı aşarsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. 30 bin liralık beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken varsa istisna düşüldükten sonra kalan konut kiraları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının toplamının dikkate alınması gerektiğini hatırlatmakta fayda var.

Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda beyannamede hesaplanan gelir vergisihden, yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.

12- Gayrimenkulümü, basit usulde vergilenen bir esnafa işyeri olarak kiraya verdim. Kirayı öderken vergi kesintisi yapmıyor. Beyanname vermem gerekir mi?

Basit usulde vergilendirilen esnafa işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmaz. Tevkifata tabi olmayan bu tür gelirler için bin 600 liralık düşük bir beyan sınırı söz konusu. Buna göre 2017 yılında tahsil edilen (tevkifata tabi olmayan) işyeri kira geliri, bin 600 lirayı aşıyorsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor.

13- Gider yöntemleri nelerdir? Hangisini istersem seçebilir miyim?

Giderler için yasada "götürü gider" ve "gerçek gider" olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme göre ödenmesi gereken vergi tutarını hesaplayarak, kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönülemediğini hatırlatmak isteriz.

14- En kolay yöntem götürü gider diyorlar. Oranı değişti mi, nasıl uygulanıyor?

Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi uygulanıyor. Çünkü basit olanı bu. Kira bedelinin yüzde 25'lik kısmı doğrudan gider olarak düşülebiliyordu. Ama geçen yıl çıkan yeni bir yasayla bu oran yüzde 15'e çekildi. 2017 yılı gelirlerini beyan ederken de bu yeni oranın kullanılması gerekiyor.

İstisna uygulamasından (konut kira gelirlerinde 2017 yılı için 3 bin 900 lira) yararlanma hakkı olan mükelleflerin, yıllık kira tutarından önce istisnayı düşüp, kalan tutar üzerinden yüzde 15 oranındaki götürü gider indirmeleri gerektiği unutulmamalı, istisnadan yararlanamayan mükellefler ise direkt olarak aldıkları yıllık kiranın yüzde 15'ini düşüp kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödeyecekler.

15- Gerçek gider yöntenry nedir? Daha avantajlı olduğu söyleniyor. Doğru mu?

Kira gelirinden, gelir vergisi yasasında sayılan (Md. 74) ve belgeye dayandırılması gereken giderlerin indirilebildiği bir yöntemdir. Kiraya verdikleri eve boya, badana, tamir, bakım gibi masraf yapan mükelleflerin yanında; özellikle krediyle aldığı evi için taksit ödemeye devam eden kişiler ile evini kiraya verip kendi de kirada oturanlar için gerçek giderin genellikle götürü gidere oranla daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz.

Ancak konut kira gelirlerinin 3 bin 900 lirası üzerinden vergi hesaplanmadığı için, giderlerin de bu tutara isabet eden kısmının indirimine izin verilmiyor. Bu nedenle öncelikle istisna dışı hasılatın, toplam hasılat içerisindeki oranı bulunuyor, bu oranla gider tutarı çarpılmak suretiyle beyannamede indirilebilecek gider tutarına ulaşılıyor.

16- Hem kira alıyorum hem de kendim kirada oturuyorum. Ödediğim kirayı aldığım kiradan düşebilir miyim?

Gerçek gider yöntemi seçilmişse düşülebilir. Ama sadece kiraya verilen konutlar için geçerli olduğu unutulmamalı.

Buna göre sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşebiliyorlar. Ancak bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.

17- Kiraya verdiğim gayrimenkulü kredi ile almıştım. Ödediğim kredi faizlerini kira gelirinden düşebilir miyim?

Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, kredi ile aldıkları gayrimenkulü (konut veya işyeri) kiraya verdiklerinde, ödedikleri kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirler. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bir kısım varsa beyan edilen diğer gelirlerden düşülebiliyor ya da gelecek yıllara devredilebiliyor.

18- Yeni alınıp kiraya verilen konutlarla ilgili bir avantaj varmış. Nedir?

Sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için geçerli. Kiraya verilen bu konutun alış bedelinin yüzde 5'i, alındığı yıldan itibaren beş yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor.

Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.

19- Gerçek gider usulünü seçersem bunlardan başka hangi giderleri düşebilirim? 

Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla aşağıdaki giderlerde kira gelirinden düşülebiliyor:

•    Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

•    Yönetim giderleri,

•    Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,

•    Isı yalıtımı (mantolama) ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

•    Amortismanlar (yüzde 2),

•    Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,

•    Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.

20- Vergi dairesine gitmeden beyanname verilebilir mi?

Evet. Hatta ilk defa beyanname verecek olanlar dahi vergi dairesine hiç gitmeden bütün işlemlerini internet aracılığıyla yapabilirler. Bunun için Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinde (www.gib.gov.tr) yer alan "Hazır Beyan Sistemi"ni kullanabilirsiniz.

Eski yıllarda olduğu gibi; hesaba yatan kiralar ve varsa vergi kesinti tutarları sistemden görülebiliyor. Bunlar eksik veya yanlış olabilir. Mükelleflerin doğru tutarları girmesi gerekiyor. Beyanname son haline getirilip onaylandıktan sonra sistem tarafından tahakkuk fişi de üretiliyor.

21- Ne zamana kadar beyan etmeliyim?

2017 yılı kira gelirlerine ilişkin beyannamenin 26 Mart 2018 Pazartesi mesai sonuna kadar verilmesi gerekiyor. Hazır beyan sistemini kullanacak olanlar ise 26 Mart gecesi 23.59'a kadar beyannamelerini verebilirler. Ama son günü beklemeye gerek yok, hemen şu anda bile beyannamenizi verebilirsiniz.

22- Vergi taksitle mi peşin mi ödeniyor? 

Beyannamede gösterilen vergiler, vergi dairesine ödenebileceği gibi hazır beyan sistemi üzerinden kredi kartıyla ya da bankaların internet şubelerinden ödenebiliyor. Hem de iki taksitte, ilki 2 Nisan'a, İkincisi 31 Temmuz'a kadar.