2B Tasarısıyla, öncelik TOKİ'nin olacak, davalar durdurulacak!

 

2B alanları hakkında Hazine tarafından kişiler aleyhine açılması gereken davalar açılmayacak, açılan ve devam eden davalar durdurulacak. Proje alanında öncelik ise TOKİ’nin olacak.   AA muhabirinin tasarıdan derlediği bilgilere göre, tasarıyla, orman niteliğini kaybettiği için Hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan yerlerin, rayiç değeri üzerinden satılması öngörülüyor. Buradan sağlanacak mali kaynak, öncelikle nakledilecek orman köylülerine ait taşınmazların kamulaştırılması, orman dışına çıkarılan yerlerin ıslah, imar ve ihyası, naklen iskan, orman köylülerinin kalkınmalarının desteklenmesi, yeni orman alanlarının tesisi için kullanılacak.   Hak sahipleri ve ödeme koşulları   Yasanın yürürlüğe girmesinden önceki kadastro tutanaklarına göre 2B alanlarını kullandıkları belirlenen kişiler, belirlenen satış bedeline itiraz etmemek kaydıyla hak sahibi sayılacak. Kadastro tutanakları yasadan sonra da güncellenecek. Başvurular, hak sahipliği durumuna göre, 3 ile 6 ay içinde yapılabilecek.   Hak sahiplerine doğrudan satılacak taşınmazların satış bedeli, rayiç bedelin yüzde 70’i olacak. Belediye ve komşu alan sınırları içinde olanlardan 2 bin lira, bu alanların dışında olan yerler için ise bin lira başvuru bedeli istenecek.   Peşin satışlarda yüzde 20 indirim yapılacak. Bu bedel, tebligat tarihinden itibaren en geç 2 ay içinde ödenecek. Satış bedeline itiraz edilemeyecek, dava açılamayacak.   Taksitli satışlarda ise satış bedelinin yüzde 20’si, tebligat tarihinden itibaren 2 ay içinde, kalanı ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla 3 yılda 6 eşit taksitte, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise en fazla 4 yılda 8 eşit taksitte faizsiz ödenecek. Satış bedelini ödemeyenlerin, doğrudan satın alma hakları düşecek. Ancak taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi, yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmeyecek, gecikme zammı uygulanacak.   Herkes, üzerinde hak sahibi olduğu taşınmazı satın alamayacak. Eğer hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlar ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilmişse, kamu hizmetine ayrılmışsa, özel kanunlar gereğince değerlendirilecekse, bu taşınmazların satışı yapılmayacak. Maliye Bakanlığınca belirlenen taşınmazlar da hak sahiplerine satılmayacak.   Hak sahipleri, bu taşınmazların yerine taşınmazın rayiç değerine eşdeğer, öncelikle aynı il sınırları içinde bulunan 2B alanlarından taşınmaz alabilecek. İdarenin teklifini kabul etmeyen hak sahipleri, doğrudan satış hakkından yararlanamayacak. Hak ve tazminat talep edemeyecek, dava açamayacak.   Proje alanında öncelik   Proje alanı, 2B alanlarını ve gerekli görüldüğünde bu alanların dışında kalan yerleri de kapsayan gecekondu ve kentsel dönüşüm projesi uygulanacak bölgeleri kapsıyor. Proje alanının sınırlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ilgili büyükşehir belediyeleri ya da diğer belediyeler belirliyor. Aynı proje alanı içinde birden fazla teklif olursa ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, o alan üzerinde proje belirlememişse öncelik sırası TOKİ’ye veriliyor. Böylelikle, kentsel dönüşümün önü açılıyor.   Antalya, 2B zengini   En fazla 2B arazisinin bulunduğu il Antalya iken, Antalya’da 41 bin 7 hektar 2B arazisi bulunuyor. Bu ili Balıkesir ve  Ankara  izliyor. İstanbul ise 15 bin 825 hektar 2B arazisine sahip.   Türkiye’deki 2B alanlarının toplamı 410 bin hektarı bulurken, bu alanların 110 bin hektarı kamu yatırımlarından oluşuyor. Antalya’yı 35 bin 58 hektar ile Balıkesir izlerken, Ankara’da 30 bin 106 hektarlık 2B arazisi bulunuyor.   Sakarya’da 29 bin 675, Mersin’de 21 bin 931, Muğla’da 21 bin 784, Samsun’da 21 bin 686, İstanbul’da 15 bin 825, İzmir’de 14 bin 957, Kırklareli’nde ise 14 bin 717 hektar 2B arazisi yer alıyor.   İstanbul’daki 2B arazileri   15 bin 825 hektarlık 2B arazisi bulunan İstanbul’un ise Sarıyer, Ümraniye, Çekmeköy, Şile, Sultanbeyli, Beykoz, Kemerburgaz, Ayazağa gibi bölgelerinde önemli oranda 2B arazisi yer alıyor.   Özellikle İstanbul, İzmir, Antalya ve Muğla’daki 2B arazilerinden yüksek getiri bekleniyor.   Hazine arazilerinden 2,5 milyar liralık gelir   Bu arada, 2006-2011 yılları arasında toplam 76 bin 442 adet Hazine arsası ve arazisinin satışı gerçekleştirildi ve 2 milyar 458 milyon 133 bin 571 lira elde edildi.   2006 yılında 16 bin 940 adet arsa ve arazi 531 milyon 559 bin 502 lira, 2007 yılında 10 bin 502 adet arsa ve arazi 358 milyon 962 bin 985 lira, 2008 yılında 10 bin 308 adet arsa ve arazi 458 milyon 190 bin 138 lira, 2009 yılında 8 bin 445 adet arsa ve arazi 264 milyon 940 bin 509 lira, 2010 yılında 17 bin 481 adet arsa ve arazi 424 milyon 525 bin 253 lira, 2011 yılında da 12 bin 766 adet arsa ve arazi 419 milyon 955 bin 185 lira bedelle satıldı.   TBMM’ye sunulan ve komisyonlarda gürüşülmeye devam edilen orman özelliğini yitirmiş 2B arazisi olarak bilinen Hazine arazilerinin satışını öngören kanun tasarısından İstanbul’da 18 milyar liralık gelir bekleniyor.   İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası İkinci Başkanı Nizameddin Aşa, AA muhabirine yaptığı açıklamada, Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun Tasarısı’nın, beklentileri doğrultusunda şekil aldığını gördüklerini ifade etti.   Devletin İstanbul’da daha önce 2B arazisi olarak tescillediği alanın 18 bin 233 hektar olduğunu, bu alanın mera, su havzası, gölet veya tarım arazisi niteliğinde bulunduğunu belirten Aşa, şunları kaydetti:   "2B kapsamında İstanbul’da satılabilecek alan toplamı 9 bin 251 hektar. Bugün satışa hazır alan 5 bin 118 hektardır. 424 hektar ormana ait, yani halen orman kadastrosunun içinde. 2 bin 700 hektarı boş, yani bir hak sahibi yok. 960 hektarı da eylem ormanı, yani yeniden ormana dönüşecek alandan oluşuyor. Asıl para edecek bölgelerin toplamı yaklaşık 8 bin hektar. Yani yaklaşık 8 bin hektar alan hemen satılabilecek ve rayiç bedel üzerinden satılabilecek, gelir elde edilebilecek alandan oluşuyor. Geriye kalan bölüm de mera, su havzası, gölet veya sulak tarım arazisidir. Bunları piyasa rayiç bedeli üzerinden satmak mümkün değil. Mera, otlak, tarım arazisi diye kullanılan kısımlar emlak vergisine esas bedel üstünden kişiye satılabilir. Çünkü bunun üzerinde bir yapılaşma yok, imar ve iskan uygulaması yapılması mümkün değil."   Aşa, piyasa rayiç bedellerini belirleyecek komisyonların çok iyi uzmanlardan oluşması ve söz konusu arazilerin, bugünkü piyasa bedeli neyse ona göre satılması gerektiğini vurgulayarak, bugünkü piyasa fiyatıyla satış fiyatının semtten semte değişiklik göstereceğini, 300 liradan başlayıp 1500 liraya çıkan bölgeler olabileceğini ve ortalamanın 500 lira olacağını kaydetti.   Nizameddin Aşa, 80 milyon metrekare üzerinden yapılan hesaplamaya göre, 2B’de İstanbul için gelir beklentisinin ez az 18 milyar lira olacağını bildirdi.   İstanbul’da 2B kapsamına giren arazilerin en çok Beykoz’da bulunduğunu ifade eden Aşa, "Kanundan en çok bu bölge etkilenir. Beykoz’un toplam arazisinin yüzde 10’u, 2B arazisinden oluşuyor. Bunun yanında Ümraniye’nin bir kısmı Çekmeköy, Beykoz Çavuşbaşı, Sultanbeyli, Şile, Avrupa yakasında ise Sarıyer, Göktürk, Kemerburgaz ve Ayazağa gibi bölgeler bu kanundan etkilenecek" diye konuştu.   "Değerleme sektörü bu düzenlemeden pozitif şekilde etkilenecektir"   Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı Bekir Yener Yıldırım da tasarıyı genel anlamda çok olumlu ve çok ileri bir adım olarak değerlendirdiklerini ifade ederken, "Bugüne kadar çözümlenmesi gereken, sorunlu bir alanın düzenlenmesine dair önemli bir gelişme. Bu alanlardaki karmaşanın giderilmesi ve yasal bir statüye kavuşturulması ülkemiz açısından önemli bir kazanım olarak değerlendirilmelidir" dedi.   Yıldırım, 2B yasa tasarısından beklentilerini; "öncelikle yaşanan mülkiyet kargaşasının önlenmesi", "gerçek orman sınırlarının bir daha değişmeyecek biçimde kesinleştirilmesi", "zilliyetlik ve mülkiyet haklarını haksız uygulamalarla yitiren gerçek anlamdaki orman köylülerinin haklarının iade edilmesi", "orman alanlarındaki işgallerin ve yağmaların önlenmesi", "kamu gelirlerinin artırılması", "gerçekten orman olması gereken alanlarda ormancılık faaliyetlerinin geliştirilmesi", "haksız olarak işgal altında bulunan alanların orman rejimi kapsamına alınması", "devlet ve vatandaş ilişkilerindeki olumsuzlukların hakkaniyet kurallarına uygun bir biçimde çözümlenerek sosyal barışın sağlanması" şeklinde özetledi.   2B alanlarının gerçek değerlerinin belirlenmesinin, yasanın uygulanabilirliği açısından çok önemli olduğunu vurgulayan Yıldırım, "rayiç bedel" ifadesinin tam anlamıyla tanımlanmış bir kavram olmadığını, bu durumun zaman zaman uygulamada sorunlar yaratabildiğini söyledi.   Yıldırım, "Bu aşamada bağımsız ve standartlara uygun, mesleki disiplin içinde çalışma yapmak zorunda olan birliğimiz üyesi değerleme uzmanları ve lisanslı değerleme şirketleri, 2B alanlarının değerini en uygun koşullarda belirleyebilecek bir mekanizma olarak uygulama sırasında kullanmalıdır. Değerleme sektörü ülkemizin gayrimenkulle ilgili sektörlerinden biri olarak, elbette ki genel anlamda bu düzenlemeden pozitif şekilde etkilenecektir. Diğer yandan bu düzenlemeler kapsamında yapılacak değer tespitlerinde görev alarak, sektör hacmi ile faaliyetlerinin olumlu yönde artmasına katkı sağlayacaktır" diye konuştu.   Değerleme faaliyetlerinin bu düzenlemenin kapsadığı konuların sadece birini oluşturduğunu, konunun; mülkiyet, hukuk, Anayasa ve sosyal barış gibi son derece önemli ayaklarının da bulunduğunu, bu nedenle tasarı yasalaştıktan sonra uygulama biçiminin de son derece önemli olacağını düşündüklerini ifade eden Yıldırım, düzenlemeye dair şimdiden hukuki açıdan bazı itirazlar bulunduğunu, konunun yasa ile değil, Anayasa ile çözümlenmesi yönünde görüşlerin söz konusu olduğunu söyledi.   Yıldırım, "Değerlendirme ve tartışmaların süreceğini buradan anlıyoruz. Eskisi kadar olmasa da mülkiyet tartışmalarının sürebileceğini düşünüyoruz. Bu doğrultuda, bir sonraki yasal adım olarak ülkemizdeki orman alanlarının bilimsel ve coğrafi açılardan tam ve kesin olarak ortaya konulmasının ardından, özel orman alanlarının teşvik edilerek orman alanlarında özel mülkiyet edinimlerine yasallık kazandırılması beklenebilecektir" dedi.   "Basit bir düzenleme olarak algılamamak gerekiyor"   İstanbul Tapu ve Kadastrolular Dernek Başkanı Metin Yeşil de yasa tasarısının orman sınırına çıkarılan taşınmazlara yönelik çok sayıda yeni düzenleme getirdiğini, söz konusu yasayı orman dışına çıkarılan alanların hak sahiplerine satışı gibi basit bir düzenleme olarak algılamamak gerektiğini, tasarı ile söz konusu alanlara ilişkin kapsamlı düzenlemeler yapıldığını anlattı.   Yeşil, tasarıda 2B alanlarından hangilerinin hak sahiplerine satılmayacağının belirlendiğini, yeni yasa tasarısının önemli bir bölümünün kadastro çalışmaları sonucu fiili kullanımının tespit edilerek tapu kütüğüne kaydedilenlere yapılacak satış düzenlemelerini kapsadığını, hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedelinin rayiç bedelin yüzde 70’i olduğunu, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları kapsamında kalan taşınmazların satış işlemlerinin 1 Mayıs 2010’dan itibaren tespit ve takdir edilen rayiç bedeller üzerinden yapılacağını vurguladı.   Tasarı ile devletin vatandaşı ile davalı olmaktan vazgeçtiğini, tasarının getirdiği en önemli düzenlemelerden birisinin de tapulu taşınmazlarda 2B gerekçesiyle dava açılmayacağı, açılan davalardan vazgeçileceğine ilişkin düzenlemeler olduğunu belirten Yeşil, tapulu taşınmazlara artık 2B şerhi konulmayacağını, konulmuş olanların bedelsiz terkin edileceğini, tapulu taşınmazlardan dava sonucu orman olarak tesciline karar verilenlerin iade edilmeyeceğini söyledi.   Düzenleme ile yargıya itiraz yolunun kapatıldığını bildiren Yeşil, tasarı düzenlemelerinin imar affı yolunu kapattığını bildirdi. AA