Gelir Vergisi Tasarısı'yla neler değişecek?

Pwc'nin Türkiye Ortağı Ersun Bayraktaroğlu, Meclise sevki yenilenen Gelir Vergisi Tasarısı'nın gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesine yönelik yeni hükümlerine ilişkin bir yazı kaleme aldı. İşte o yazı...

Önceki hükümet döneminde, 2013 yılında TBMM’ne sevk edilen ancak seçimler nedeniyle hükümsüz (kadük) kalan Gelir Vergisi Kanunu tasarısı 5 Ocak 2016 tarihinde TBMM’ne aynı metinle yeniden sunuldu. Sayın Başbakan tarafından açıklanan 64. Hükumet 2016 Yılı Eylem Planı’nın 56. maddesinde “Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunları birleştirilerek yeni Gelir Vergisi Kanunu çıkarılacak” şeklinde yer alan ve 6 ay içinde gerçekleştirilecek reformlar arasında sayılan tasarı “gayrimenkul ve inşaat işlerinden elde edilen kazançların” vergilendirilmesine yönelik önemli değişiklikler içermektedir.

Satırbaşları ile Tasarı ve Gayrimenkul Kazançları

Birden fazla makalede ele alabileceğimi düşündüğüm tasarının gayrimenkul kazançlarına ilişkin hükümlere topluca bakarsak tasarı ile;

1-) Gayrimenkullerin elden çıkarılmasındaki vergilendirme usulünün hem gerçek kişiler ve hem de kurumlar açısından değiştirileceğini ve gerçek kişiler için “vergisiz” değer artış kazancı döneminin sona ereceğini; kurumlar açısından da 2 yıl elde tutma sonunda elde edilen %75’lik istisnanın 5 yıl sonra sağlanabileceğini,

2-)Gayrimenkul alım satımlarının “ticari kazanç” kapsamında değerlendirilmesine yönelik olarak özel hükümler getirildiğini ve “ticari organizasyon” tanımının oluşturulduğunu,

3-)Gayrimenkulünü hasılat paylaşımı sözleşmesi ile müteahhide veren gerçek kişiler için hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olmasının faaliyetin arsa sahibi yönünden ticari faaliyet olduğunun bir karinesi olarak değerlendirilip vergilendirileceğini,

4-)Gayrimenkulünü kat karşılığı sözleşmesi ile müteahhide veren gerçek kişilerin ticari kazanç sahibi sayılıp sayılmayacaklarının bu sözleşme karşılığı elde edecekleri gayrimenkulün brüt tutarına bağlı olarak belirleneceğini,

5-)Özel inşaat ve kat karşılığı sözleşmelerde kazanç tespitine yönelik hükümlerin detaylandırıldığını,

6-) Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde götürü gider usulünün sınırlandırıldığını ve iş yeri kira gelirlerinin beyanında sadece gerçek usulün kullanılabileceğini görüyoruz.

Bu ve bundan sonraki bir iki makalede esas olarak yukarıda belirttiğim çerçevede tasarının hükümlerine kısaca değinmeye çalışacağım.

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergileme usulü değişiyor

Bilindiği gibi mevcut Gelir Vergisi Kanunumuza göre ticari faaliyetle uğraşmayan gerçek kişilerin gayrimenkullerini 5 yıl elde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda oluşacak değer artışı vergilendirilmemektedir. Aksine yargı kararlarına rağmen mali idare bir yılda birden fazla alım satım ya da birbirini izleyen yıllarda birer alım satım işlemini “prensip olarak” ticari faaliyetin sınırı olarak kabul etmektedir. Başka bir ifade ile bir yıl içinde birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul alım satımı yapmayan bir gerçek kişi bir gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl süreyle elinde tuttuktan sonra satarsa mevcut vergi mevzuatımıza göre elde edeceği alım satım karı vergilendirilmemektedir. Buna karşılık 5 yıl dolmadan yapılan her satış herhangi bir istisnadan yararlanmadan vergilendirilmektedir.

Kurumlar için de benzer bir istisna Kurumlar Vergisi Kanununda yer almaktadır. Bu istisna maddesine göre gayrimenkul ticareti ve kiralaması ile uğraşmayan kurumların iki tam yıl süreyle aktiflerinde tuttukları gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde elde edecekleri kazancın %75’lik kısmı belli şartlar dahilinde kurumlar vergisinden istisna tutulmaktadır.

Meclise sevk edilen Gelir Vergisi Kanunu tasarısında yukarıda yer verdiğimiz vergileme usulü değiştirilmektedir. Tasarıya göre gerçek kişiler için iktisap tarihinden itibaren 2 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkullerden elde edilen kazançların tamamı vergilendirilmektedir. 2 tam yıl ile 3 yıl arası elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde kazancın %40’ı, 3 tam yılla 4 yıl arasında elde tutulan gayrimenkuller için %50’si, 4 tam yılla 5 yıl arası elde tutulan gayrimenkuller için %60’ı ve 5 tam yıl ve daha fazla elde tutulan gayrimenkuller için ise kazancın %75’i Gelir Vergisinden istisna tutulmaktadır. Başka bir ifade ile mevcut mevzuata göre 5 yıla kadar yapılan satışlarda tamamı vergilendirilen değer artışı kazancı tasarı ile 2. yıldan başlayarak %40 ila %75 arasında istisnaya tabi tutulmakta, buna karşılık mevcut yasaya göre 5 yılın doldurulması ile kazanılan %100’lük istisna, tasarı ile %75’e indirilmektedir. Mevcut tasarının yasalaşması durumunda ticari faaliyetle iştigal etmeyen gerçek kişilerin satın aldıkları gayrimenkullerini elden çıkarmaları halinde vergisiz dönem sona ermekte ve kazancın en az %25’i vergilendirilmeye başlanılmaktadır.

Tasarı Kurumlar vergisi mükellefleri için de 2 yıl sonra hak kazanılan %75’lik istisnayı 5 yıllık süre sonuna ertelemekte; Gelir Vergisi mükellefleri için yukarıda anlattığımız 2 tam yıl elde tutma karşılığı %40, 3 tam yıl için %50 ve 4 tam yıl için de %60’lık istisnaları Kurumlar vergisi mükelleflerine yasada yer alan diğer şartları da sağlamaları halinde tanımaktadır. Dolayısı ile tasarının yasalaşması halinde Kurumlar Vergisi mükellefleri mevcut %75’lik istisnadan yararlanabilmek için 3 yıl daha bekleyecekler ve 5. yılın sonunda %75’lik istisnaya sahip olacaklardır. Bu süre içinde de diğer şartlarla birlikte %40 ila %60 arasında istisnalardan 2 ile 5 yıl arasındaki satışları için yararlanacaklardır.

Tasarı ile gayrimenkulden elde edilen gelirlere ilişkin ticari kazanç tanımlaması getirilmekte, hasılat paylaşımı ve kat karşılığı sözleşmelere taraf olan gerçek kişilerin vergilendirilme usulü değiştirilmektedir. 

-Ticari organizasyon çerçevesinde gayrimenkul alım satımı Bir önceki yazımda da belirttiğim gibi mevcut uygulamada gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımının ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesinde mali idare gerçek kişinin bir takvim yılında birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer adet alım satım işlemi yapması esasım kabul etmektedir. 

Çeşitli yargı kararlarında amaç, kapsam, nitelik olarak başka değişkenlerin de göz önünde tutulması, dolayısı ile "satış sıklığının" tek başına ticari kazancı belirleyici olmaması gerektiğine ilişkin hükümler olsa da İdare "prensip" olarak bunu "ticari kazancın" karinesi olarak kabul etmekte ve vergilemeyi buna göre yapmaktadır. Kazancın "ticari" olarak nitelendirilmesi durumunda gerçek kişinin bir taraftan 5 yıl elde tutsa da istisnadan yararlanması mümkün olmamakta, diğer taraftan da "ticari kazanç" mükellefiyeti tesis edilmesi gerekmekte, bu mükellefiyetin gerektirdiği diğer mükellefiyetler (KDV hesaplama, fatuıra düzenleme, defter tutma gibi) de doğmaktadır. 

Tasarı ticari kazanç tanımına ek bir hüküm ekleyerek "ticari bir organizasyon çerçevesinde taşınmaz alım satımı ve inşası işleriyle uğraşanların bu faaliyetlerinden" elde ettikleri kazançları da ticari kazanç olarak nitelemektedir. Burada geçen "ticari organizasyonun" ne zaman oluşmuş sayüacağı da tasarıda ayrıca belirlenmekte ve "bir faaliyetin ticari muhasebe tutmayı gerektirecek hacim ve önemde olması" veya "faaliyetin özelliğine göre işin; sermaye veya yer tahsisi, personel istihdamı, reklam ve tanıtım gibi pazarlamaya yönelik işlemlere girişilmesi, dış kaynak temini, işe mahsus makine ve araç tedariki gibi suretlerle yürütülmesi" hallerinde ticari organizasyon oluşmuş sayılacağını hüküm altına almaktadır. 

Dolayısı ile tasarının bu şekilde yasalaşması halinde gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımları yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde değerlendirilecek ve alım satım sayısı tek başına ticari kazanç/değer artış kazancı tespiti için yeterli olmayacaktır. Başka bir ifade ile tek bir satış bile eğer "ticari organizasyon" kapsamında değerlendirilirse "ticari kazanç" olarak vergilendirilebilecek ya da birden fazla satış ticari "değer değer artış kazancı" olarak yorumlanabilecektir. 

-Arsasını hasılat paylaşımı sözleşmeyle müteahhide verenler ticari kazanç sahibi sayılacak Tasarının yukarıda belirttiğim "ticari organizasyon" tanımı "hasılat paylaşımı sözleşmeleri" için özel hükümle uygulanmakta ve yeni tasarı "hasılatın müteahhit ile paylaşümasının kararlaştırümış olması"nı "faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet olduğü'nun bir karinesi olarak hüküm altına almaktadır. Dolayısı ile tasarının bu şekilde yasalaşması halinde müteahhitle "hasılat paylaşımına" yönelik bir sözleşme yaparak gayrimenkulünü satanlar "tacir" sayılacak ve değer artış kazançlarına ilişkin istisnadan yararlanamayacakları gibi ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirmeleri, KDV hesaplamaları, fatura düzenlemeleri ve defter tutmaları gerekecektir. 

-Kat karşılığı sözleşme ile gayrimenkul edinenlerin kazançları elde ettikleri "brüt" metrekareye göre belirlenecek Tasarı gayrimenkulünü hasılat paylaşımı sözleşmesi ile değil de "kat karşılığı" sözleşme ile müteahhide satan gerçek kişilerin ticari kazanç elde edip etmediklerini inşaat sonunda kendilerine bırakılacak olan bağımsız bölümlerin brüt metrekare tutarlarına göre belirleneceğini söylemektedir. Tasarıya göre kat karşüığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanları toplamının; 

• 1000 metrekareyi aşması halinde ilk satış tarihinden itibaren, 

• 500 metrekare ile 1000 metrekare arasında olması halinde inşa edilen taşınmazların satışının arsa sahibine veya müteahhide ait ticari bir organizasyon çerçevesinde gerçekleştirilmesi halinde ilk satış tarihinden itibaren, ticari faaliyete başlanıldığı kabul edilecek ve buna göre ticari kazanç mükellefiyeti tesis edilecektir. 

Söz konusu kat karşılığı sözleşme ile edinilen gayrimenkulün brüt alanının 500 metrekareyi aşmaması halinde ise inşaat faaliyeti nedeniyle arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanmayacaktır. 

Görüleceği üzere gayrimenkul alım satım işlemlerine ilişkin gerçek kişilerin vergüendirilme sistemi yeni tasarı ile önemli ölçüde değiştirilmektedir. Bireysel yatırım olarak gayrimenkul alan gerçek kişilerin, özellikle de hasılat paylaşımı ve kat karşüığı sözleşme ile mevcut gayrimenkulünü müteahhide devredenlerin değişiklikleri dikkatle izlemesinde yarar olduğunu düşünüyorum. 

Bir sonraki yazımda datas arının gayrimenkul kazançları ile ilgili diğer hükümlerine (özel inşaatlar ve kira gelirlerinin vergilendirümesi konularına) değinip konuyu tamamlamaya çalışacağım. 

Dünya