3. Köprü ve 3. Havalimanı bölgesindeki araziler imar bekliyor!

İstanbul'da hayata geçirilmeye hazırlanan Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı projelerinde çalışmalar devam ederken, bölgedeki arazilerin fiyatlarında yükseliş sürüyor.  Karaburun, Yeniköy ve Poyrazköy fiyatların en çok yükseldiği bölgeleri oluşturuyor. 1/5000'lik planları bulunmayan bu bölgelerde imarsız tarlaların metrekare fiyatları 500 liradan başlayıp bin liraya kadar çıkıyor.

İstanbul'un kuzey ormanlarının arasına serpiştirilen Nakkaş, Boyalık, Tayakadın gibi köylerde, çok değil bundan 8-10 yıl öncesine kadar metrekaresi 5 liradan başlayan fiyatlardan tarla bulmak mümkündü. Ancak büyük kamu projelerinin yapılacağı dedikodularının çıkmasıyla arazi simsarlarının merceği altına giren bölgede imar bulunmayan tarla statüsündeki araziler bir bir el değiştirmeye başlamıştı. Ardından o dönemin başbakanı Recep Tayip Erdoğan'ın Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı'nın bu bölgede yapılacağını duyurması ile fiyatlar tavan yapmıştı. 

Bugün gelinen noktada ise beş yıl önce metrekaresi 60-70 lira arasında değişen Yeniköy'de fiyatlar kat be kat artarak 600-700 liralara ulaştı. Karaburun'da 220-250 lira arasında olan fiyatlar ise şimdi 800 ile bin lira arasında değişiyor. En ilginci ise bu bölgelerde gayrimenkul projesi geliştirmek için imarın bulunmayışına rağmen fiyatların hala yükselme eğiliminde olması oluşturuyor. Bölgedeki emlak fiyatlarındaki değişimi ve geleceğe yönelik fiyat tahminleri için araştırma yaptık. Bu araştırmada bize verileriyle TSKB Gayrimenkul Değerleme şirketi destek sağladı. 

UZUN SÜRELİ BEKLENTİ 

Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü gündeme geldiğinde fiyatların dört katına ulaştığına dikkat çeken TSKB Gayrimenkil Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Son üç yıllık zaman zarfında her iki projenin getireceği hareketi görenler büyük alımlar yaptı. Şu anda küçük tarlaların satışları dışında arazilerini satmak isteyen büyük bir grup yok.  Çünkü piyasadaki konjonktür olumlu hava vermiyor. Bu tarz ortamların gayrimenkule etkisi bekle gör şeklinde oluyor" diyor.  Tarla vasfında imarı olmayan arazilerin el değiştirdiği bölgede geçmişte yaşanan gayrimenkul hareketi yerini durgunluğa terk etmiş durumda. Bunda bölgenin imara açılma sürecinin belli olmamasının etkili olduğuna dikkat çekiliyor. 

Bölgede geçmişte imar çıkması beklentisi olduğunu ancak bunun için Tarım Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gibi bir takım bakanlıkların olurunu almak gerektiğini belirten Makbule Yönel Maya, içinde bulunduğumuz siyasi konjonktürün de yakın vadede bölgenin imara açılmasını  sağlayacak bir ortam barındırdıklarını söylüyor. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün geçtiği yerlerin de geçmişte onnan arazisi olmasına karşın zamanla yapılaştığına vurgu yapan Maya şöyle devam ediyor: "Üçüncü Köprü'de de bu böyle olacak ama 10 yıllık süreci alacaktır. Hala hisseleri toplayanlar var ama ilk hızı kesildi. Bu da çok doğal bir süreç. 

İMARA AÇILMAYACAKTI! 

Dönemin başbakanı Recep Tayyip Erdoğan, geçmişte kamu projelerini açıklarken bu bölgelerde tarım arazilerini imara açmayacaklarını vurgulamıştı. Ancak tüm projelerin de o bölgede odaklanması buraların imara açılacağını işaret ediyor. Hatta dört yıl sonra yapılacak olan yerel seçimlerle birlikte bu imar konusunun gündeme gelmesi de beklentiler arasında. Bölgenin imara açılacağının bir diğer göstergesini de Başakşehir İlçesi sınırlarında Kayaşehir-Ispartakule arasındaki bölgede yapılan ve İstanbul'a iki şehir projesinin Avrupa yakasındaki ayağı olan 1,5 milyon kişinin yaşayacağı Yeni Şehir Projesi oluşturuyor.  Üçüncü Köprü ile ilk etapta en çok hareketliliğin yaşandığı konut alanları olarak Avrupa Yakası'nda Başakşehir-Arnavutköy-Kayabaşı aksı gösteriliyor. Anadolu Yakası'nda ise bu hareketliliğin en fazla olduğu alanın ilk etapta Beykoz devamında da Sancaktepe olacağı öngörülüyor. 

KONUT YAPILAMIYOR 

Üçüncü Havalimanı'nın yakın çevresi halihazırda bir konut yerleşim alanı değil. Arazilerin olduğu bazı bölümlerinde tarım faaliyetlerinin devam ettiği bir bölge. Bu nedenle iskan edilen bir alan mevcut değil. Arazi satışları da bölgesel bazda değişiklik gösteriyor. Yol güzergahına en yakın ikinci bant 450 -550 TL/m2, üçüncü bant ise 200- 250 TL/m2 olarak fiyatlandırılmış durumda.  Arnavutköy, Başakşehir sınırları dahilindeki Kayabaşı ve Eyüp sınırları dahilindeki Göktürk, Üçüncü Havalimanı projesiyle birlikte öne çıkan bölgeler oluyor. Bunlar içinde Göktürk çevresindeki nitelikli konut stokuyla en gelişmiş bölge olarak öne çıkıyor. Bölgede orta-üst gelir grubuna hitap eden nitelikli projeler ile daha iç kısımlarda orta-alt gelir grubuna hitap eden apartman tipi konutlar bulunuyor. Bu bölgede nitelikli konut projelerinde birim satış fiyatları 8 bin ile 8 bin 500 TL/m2 seviyelerinde.  Üçüncü Havalimanına en yakın köy olarak öne çıkan Tayakadın Köyü'nün muhtarı Salim Şeker, köylerinde ve bölge köylerde arazi satışı konusunda eski hareketliliğin kalmadığını söylüyor. Şeker, "Eskiden herkes emlakçı olmuştu ve köylerde 10 arazinin el değiştirdi günler yaşanıyordu. Ancak artık bu hareketlilik yerini sakin günlere bıraktı. Şu anda ayda 2-3 arazi el değiştiriyor. Onlar da 300-400 m2'lik küçük tarlalardan oluşuyor" diyor. 

YENİ VİLLA BÖLGELERİ 

Kuzey Marmara Otoyolu'nun geçeceği güzergah ve bağlantı yollan ile Üçüncü Havalimanı'nın yerinin açıklanmasından bu yana Göktürk'teki konut fiyatları yüzde 30-40 seviyelerinde arttı. Göktürk artan sosyal ve ticari imkanlarıyla önemli bir merkez haline gelirken, konut fiyatlarındaki artış, nüfusun artması, trafiğin artması bölgede yaşayanlar için sıkıntı yaratmaya başladı.  Bu olumsuz gelişmeler, bölgede yaşamaya alışık nüfusu çekecek alternatif bölge olarak Arnavutköy sınırları dahilindeki Bolluca'yı öne çıkanyor. Ormanlık bölgede imara açık kısıtlı arsa bulunurken, Bolluca'da villaların birim fiyatları 6 bin ile 6 bin 500 TL/m2 seviyelerinde değişiyor. Arnavutköy'ün Taşoluk mevkiindeki villaların fiyatlarına bakıldığında ise, 2012 yılında bin 300-bin 500 TL/m2 seviyelerindeki fiyatların bugün 2 bin 500-3 bin TL/m2 seviyelerine yükseldiği görülüyor. 

Arnavutköy merkezde konumlu konutlar daha çok orta-alt ve orta gelire hitap eden nitelikteki konutlardan oluşuyor. Merkezde konumlu orta nitelikli konutların birim fiyatlarında ise 2012 yılından bu yana ciddi bir artış olduğunu gözlemlemek mümkün. Konutların birim satış fiyatları ortalama bin 500 TL/m2 seviyelerinde. Ana akslarda ve yeni binalarda birim satış fiyatları 2 bin TL/m2 seviyelerine yaklaşmış durumda. Arnavutköy ilçesindeki imarlı arsalar Arnavutköy merkez ve Bolluca bölgesi çevresinde olduğu için, imarlı arsa arzı buralarda oluşmuş durumda.  2012 yılında 300-500 TL/m2 seviyesinde olan arsa birim fiyatları bin TL/m2 seviyelerine geldi. 

TARLALAR TAVAN YAPTI

Bölgede en yüksek artışlar ise imarsız, tarla vasıflı taşınmazların bulunduğu yerlerde oldu. 50-60 TL/m2 birim fiyatlara sahip tarlalann fiyatları 200 TL/m2 seviyelerine geldi.  Üçüncü Havalimanı'na en yakın bölgelerden olan Agaçlı'da ise 200 TL/m2 olan tarla fiyatları 600-800 TL/m2 seviyelerine yükseldi. 

Kayaşehir ise Üçüncü Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun açıklanması sonrasında en çok konuşulan bölgelerden biri oldu. Yeni gelişen bölgede  TOKİ  Kayaşehir konutlarında 2011 yılında ilk etap oturumlan başladığında 900-bin TL/m2 olan birim fiyatları, daire tipine göre mevcut durumda 2 bin 250-2 bin 800 TL/m2 aralığına yükseldi. Yeni projelerde ise fiyatlar 3 bin-4bin TL/m2 seviyelerine kadar yükseliyor.  Bu bölgelerde özellikle 20122014 yılları arasında oldukça hızlı bir ivmeyle fiyat artışlarının yaşandığı, Arnavutköy'de ise son bir yıldır talebin düştüğü ve fiyatlardaki artışın durağan hale geldiği görülüyor. Kayabaşı ise metro güzergahında olması dolayısıyla konut talebi açısından hala çekiciliğini koruyor. 

1/1000'LİK PLAN BEKLENİYOR 

Üçüncü Köprü ile hareketlenen Sarıyer'de faaliyet gösteren Sed Emlak'ın sahibi Vedat Pekdemir, Garipçe'den Kısırkaya'ya kadar olan bölgedeki arsaların 250-350 TL/m2 olan fiyatlarının son üç yılda 350-450 TL/m2'lere çıktığını söylüyor. Bölgede bundan beş yıl önce 1/5000'lik planların çıktığını ancak 1/1000'lik planların hala beklendiğini belirten Pekdemir, "Gümüşdere, Uskumruköy ve Kısırkaya'da m2 fiyatlarının en az bin TL'lere çıkması beklenirken imarın gecikmesi nedeniyle bu beklenti gerçekleşmedi. Ancak Zekeriyaköy'de konutta 2 bin 500 ile 5 bin dolar olan fiyatlar son üç yılda yüzde 25 oranında arttı" diyor. 

Özellikle Göktürk-Yassıören arasının rant bölgesi olarak anıldığına dikkat çeken Vedat Pekdemir, Üçüncü Havalimanı bölgesinde büyük grupların ve yatırımcıların 100 ile 500 dönüm arasında büyük parçalar halinde araziler topladıklarını da vurguluyor. Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü bölgesindeki köylerin imara açık olmaması nedeniyle buralarda konut geliştirilemediğine işaret eden Pekdemir, imar planlarının çıkması halinde bölgede m2 fiyatlarının bin TL ve üzerine çıkmasının beklendiğini de iddia ediyor. Pekdemir, Göktürk'ten sonraki Ağaçlı bölgesinde 1/1000'lik planların çıkmasının gündemde olduğunu, bu nedenle bölgenin rantı en yüksek bölgelerden biri haline geldiğini söylüyor. 

Ekonomist