4 maddede kat maliklerinin kurullarda oy hakkı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "kat maliklerinin kurullarda oy hakkı" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı..
Siteler kat malikleri iradesi ile yönetilir. Kat malikleri bu iradelerini kurullara katılıp oy kullanarak ortaya koyarlar. Malik sayısı, bağımsız bölüm sayısı ile oy sayısı ayrı şekillerde hesaplanır. Her bağımsız bölümün ayrı birer maliki olan sitelerdeki oy hesabı ile, birden fazla, büyük oranlarda bağımsız bölüm sahiplerinin bir,iki kişi olduğu sitelerdeki oy hesapları farklı yöntemlerle belirlenir.
1.Kat Malikinin Oy Hakkı
Kurullarda arsa payına bakılmaksızın, her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır. Oyların toplamı bağımsız bölüm sayısından fazla olamaz.
2.Tek Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı
Her bağımsız bölüm malikinin, arsa payına ve-veya bağımsız bölümün cinsine –niteliğine bakılmaksızın bir tek oy hakkı vardır.
3.Birden Çok Maliki Olan Bir Bağımsız Bölümde Oy Hakkı
Herhangi tek bir bağımsız bölümün ortak satın almadan, mirastan dolayı müşterek mal edinmişlikten dolayı, birden fazla maliki bulunabilir. Birden çok maliki bulunan bağımsız bölümün temsili , diğer maliklerin, aralarından birine verecekleri vekaletle olur. Bu vekil paydaşlık vekaletidir ve kurulda asil malik olarak dikkate alınır. Bu paydaş vekil, ayrıca KMK’daki vekillik kayramı ile vekil eliyle oyunu kullanabilir.
Yukarıdaki bahsedilen hiçbir vekalet, noterden alınması gereken vekalet değildir, temsil belgesidir.
Kurul öncesi hazirunda, toplantı esnasında ve sonrasında olası itirazlara istinaden, vekaletlerin yazılı olarak ibrazında büyük faydalar bulunmaktadır.
Bunun yanında, buradaki paydaşlık, KMK’daki anlamda arsa payı ve ortak alanlardan doğan özel bir mülkiyet hukukundan değil, bildiğimiz Medeni Kanundan kaynaklanan bir ortaklıktır. Toplantıda hazır bulunan bir paydaşın, kendilerini temsil etmediğine dair diğer paydaşlarca açık ev yazılı bir beyan olmadıkça, diğerleri adına da toplantıda bağımsız bölümü temsil ettiği kabul edilir. Tebligatlarda da , bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, birine yapılmış olan tebligat hepsine yapılmış sayılır.
Müşterek mülkiyetteki bağımsız bölümlerdeki vekillikten bahsederken, basit yönetsel işlerle ilgili kararlarla gündem yapılmış olan kurullardaki oylamadan bahsedildiği açıktır. Bunun dışında anagayrimenkulü kayıt altına sokacak temliki tasarruflarda diğer malikler ve vekillerinde de olduğu gibi oybirliği aranan konularda, vekaletin içeriğinin ve özelliğinin de daha kapsamlı olacağı açıktır.
4.Birden Çok Bağımsız Bölüme Sahip Malikin Oy Hakkı
Birden çok bağımsız bölüme sahip bir kat malikinin, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, sahip olunan oy hakkı tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.
Böylece, bağımsız bölüm sayısının yüksekliğinden dolayı, ana taşınmaz üzerinde tek bir malikin egemenlik kurmasının önüne geçilmek istenmiştir.
Bu tip durumlarda, oy hesabı yapılmalıdır.
Tüm kitapta, saha hizmetleri ve mevzuat konusunda aynı örnek üzerinden gidilerek 211 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkuldeki istisna durumlardaki oy hesabını burada örnekleyebiliriz.
211 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde, bir malik 137 bağımsız bölüme, bir diğeri 14 bağımsız bölüme, diğer 6 malik de 2-er bağımsız bölüme sahip olsun. Tüm diğer bağımsız bölümlerin de paydaşlı veya müstakil özel veya tüzel kişilikli birer sahibi olduğunu düşünelim.
211/3=70,33 hesabı üzerinden, bir malikin ne kadar bağımsız bölüm sahibi olursa olsun kullanabileceği oy sayısı – oy hesabında kesirler göz önüne alınmayacağından- 70 kadardır. Bu durumda 67 kadar oy kaybolmuştur. Tüm oyların sayısı da, bağımsız bölüm sayısından fazla olamayacağından, düz hesap toplam oy sayısı 211 kadardır.
Örnekte bir malikin geçerli oy hakkı 70 üzerinden hesapla, bu ana gayrimenkulde, bu şartlarla girilen toplantıdaki toplam oy sayısı 211-67= 144 olarak hesaplanır. Diğer birden fazla bağımsız bölüme sahip olan maliklerin, bağımsız bölüm sayısı 70’den fazla olmadığından, onlar bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
Her hangi bir oylama da sal çoğunluk, 4/5 çoğunluk, oy birliği bu hesap üzerinden yapılacaktır.
Bu örnek sitenin salt çoğunluk oyu, 144/2=72 yani 73; 4/5 çoğunluk oyu (144/5)x4= 115,2 yani 115’dir.
Bu oy hesabı ile malik ve arsa payı çoğunluğundaki nitelikli çoğunluğu karıştırmamak gerekir. Birinci toplantı açılış ve yönetici ve denetici seçimlerinde aranan çoğunluk oy hesabı değil malik sayı ve arsa payı çift koşullu nitelikli çoğunluktur.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
17 maddede kat malikleri kurulu karar yeter sayısı!