17 maddede kat malikleri kurulu karar yeter sayısı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "kat malikleri kurulu karar yeter sayısı" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı..
Kat malikleri site yönetimi ile ilgili karaları almak üzere toplanırlar. Toplantılar olağan-olağanüstü ve bunlar da birinci ikinci toplantı olrak kendi aralarında ikiye ayrılır.
Her iki toplantıda da nitelikli çoğunluk isteyen kararlar :
1. Açılma katılım oranı şartını yerine getirmiş birinci toplantıda katılanların oy çokluğu, birincisi şartları taşıyamadığından dolayı açılamış toplantının yenilenmesi amacıyla birincisinin tarihinden 7 gün sonra, 15 gün önce yapılan ikinci toplantı da ise katılanların salt çoğunluğu ile aşağıda nitelikli çoğunluk gerektiren konular haricindeki yönetimle ilgili her türlü karar alınabilir.
2. Kanun, etki ve sonuçlarına göre önem taşıyan aşağıdaki konularda ise asil veya vekil eliyle nitelikli olumlu oy kullanılmasına hükmetmiştir.
Karar alınmasında oybirliği aranan konular:
3. Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde (sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon,bar,kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi.) iş yeri açılması ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile kat alacakları karar ile mümkündür. (KMK/24)
4. Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. (KMK742)
5. Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için,kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir. (KMK/44)
6. Anagayrimenkulün yukarıda bahsedilen inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden tespiti oy birliği ile yapılır. (KMK/44)
7. Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.(KMK/45)
Karar Alınmasında beşte dört çoğunluk aranan konular:
8. Yönetim planının değiştirilmesi için, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunun bulunması zorunludur.(KMK/28-70)
9. Kat Mülkiyeti Kanununa 2814 sayılı kanunla ile eklenen EK-4 madde hükmüne göre, beş veya daha fazla kişi tarafından bir ya da birden çok yapı yaptırmak amacı ile birlikte bir arsa edinenlerin kat irtifakına geçiş konusundaen az beşte dördünün karar alması gerekir.
10. KMK madde 19 hükmünde belirtilen, “ortak yerlerde inşaat,onarım,tesis ve değişiklik yapılması için” aranan yazılı rıza için illa 4/5 çoğunluk kararlı bir toplantı yapılmasına gerek yoktur, böyle bir toplantı yapılarak oluşturulacak toplantı tutanağının altına malik imzaları da alınabilir, kapı kapı dolaşıp muvafakat name niteliğinde evrak altına imza ile de bahse konu 4/5 çoğunluk rızası alınabilir.
Karar alınmasında sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan konular:
11. Çifte çoğunluğun (sayı ve arsa payı) gerekli olduğu durumlarda, toplantıya katılanların çoğunlukla karar vermeleri yeterli değildir. Aşağıdaki konuların gündem olduğu toplantıda, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alması gereklidir. Bu konularda çifte çoğunluk zorunluluğu, kararın geçerlilik şartıdır.
12. Birinci toplantılar, ancak kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile açılabilir. kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğu ile atanır.
13. Yönetici (yönetim kurulu) kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile atanır.
14. Denetici (denetim kurulu) kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğu ile atanır.
15. Ortak yerlerin kullanılmasını kolaylaştırmak ve yararlarını artırmak için yenilik ve ekleme-ilaveler kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğunun vereceği kararla yapılabilir.
16. Engellilerin yaşamı için zorunluluk sözleşmesi durumunda proje tadilatı, kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
17. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
