4 maddede kat maliklerinin kurullarda oya katılımı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "kat maliklerinin kurullarda oya katılımı" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı..
1.Malikin kendisinin oy kullanması:
Hukuki ve fiziki kısıtlaması bulunmayan kat maliki, kurula katılır ve oyunu yukarıdaki kurallar çerçevesinde kullanır.
2.Vasi eliyle oy kullanma:
Bağımsız bölüm sahibi henüz ergen değilse , doğal velayet ile anne ve basının kendi aralarında anlaşmaları ile birisi tarafından oy kullanılır. Bu durumu yukarıda anlattığımız,birden fazla malike sahip bağımsız bölümlerdeki oy kullanma işlemi olarak örnek alabiliriz. Hukuken velayet anne veya babada ise, velayete sahip ebeveyn veya birsi ölüm nedeni ile bir velayet düşmesi olmuşsa hayatta kalan tarafından oy kullanılır.
Bağımsız bölüm maliki kısıtlı (veya velayet altında) ise, onun yerine vasisi oy kullanacaktır. Hazirunda vasi olduğunu ileri sürenden gerekli belgeler istenecektir.
3.Vekil eliyle oy kullanma:
Kat maliki kurul toplantılarına bizzat gelmek zorunda olmadığı gibi, geldiği toplantıyı da sonuna kadar beklemek zorunda da değildir, dışarıdan veya ortaklarından birine vereceği vekaletle kurula katılabilir, oy kullanabilir, bu şekilde kurulda kendini temsil ettirebilir.
Vekiller, çeşitli, farklı maliklerin oylarını kullanmak üzere birden fazla malikçe vekil kılınabilir. Bununla birlikte hiçbir vekil (varsa kendi oyu hariç) toplam oy sayısının %5’inden fazlasını kullanacak kadar temsil yetkisine sahip değildir. Buradaki %5 hesaplanırken, diğer istisnalarla hesaplanan toplam oy sayısı değil, toplam bağımsız bölüm sayısı esas alınır.
Kat mülkiyetine sahip 40 ve daha az bağımsız bölümü bulunan gayrimenkullerde bir kişi (varsa kendi oyu hariç) en fazla iki kişiye vekalet edebilir.
Hukukumuzda,vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Vekalet sözleşmelerinin resmi veya yazılı olmasına zorunluluğu da yoktur. Kat mülkiyeti konusunda da kanunlarda bu konuda bir istisna bulunmamaktadır. Bir bağımsız bölüm malikini vekaleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi, toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında, bu kişinin yazılı vekaleti bulunmadığı gerekçesi ile toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba alınmayacağı ileri sürülemez. Bir şartla ki; bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil etmediğini ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun.
Kat maliki bir kişiye, belli tarihteki belli bir gündemle belli bir kurul için vekalet/temsil yetkisi verebileceği gibi yalnızca belli konularda yetki verebilir. Kat maliki, vekile toplantıda görüşülecek konular ile ilgili bazı telkinlerde bulunabilir, kısıtlama koyabilir veya belli gündem maddelerinde inisiyatif kullanmasını isteyebilir ve bunu vekalette de belirtebilir. Bu konulara, hazirunda dikkat edilmeli ve toplantı heyeti bu konuda bilgilendirilmelidir.
Tebligat niteliği taşıyan yönetim planında, tebliğ edilecek yaşam rehberinde vekalet konusuna bazı kurallar getirilmesi, toplantıların hukuki ve sosyal sağlığı açısından önem taşımaktadır.
Yalnızca belli bir toplantı da temsil yetkisi bariz şekilde açıklayıcı bir kısıtlamaya tabi olmayan temsil belgeleri, diğer toplantılarda da kabul edilmelidir.
Sonuçta, toplantı yeter sayısı bulunmadığı için kararların iptali istemi ile açılan davalarda, toplantılarda vekaleten temsil edilen bağımsız bölüm maliklerinin yetki belgesi alınacaktır.
Vekalet kavramı adına, bazı cümlelerimizde “temsil belgesi” adını kullanmamızın sebebi, vekaletin şekil şartının olmamsının yanında, bazı maliklerin “vekalet” kelimesini resmi ve borç altına sokan bir evrak olarak algılamasından dolayı, site yönetimleri toplantılarında yeterince bağımsız bölüm sayısının katılımının sağlanamadığı gözlemlerimizdir. Temsil Belgesi adı altında düzenlenmiş bir belge kat mülkiyetinde yeterince vekalet anlamına gelmektedir.
Her ne kadar, hakim vekaletin toplantı öncesi veya sonrasında verilmemiş olan vekalet evrakına rağmen, tarafları dinleyerek, vekaletin sözlü olarak verilip verilmediğine hüküm verebilirse de davaları bu şekilde sürüncemede bulundurup, mahkemelere iş yükü bindirecek öngörüsüzlükler, donanımlı site yönetim kültürlerinde olmamalıdır. Bu konular öncelikle yönetim planlarında, yönetim planlarında atlanılmışsa kılavuz ve çeşitli tebliğli talimat ve rehberlerde önceden çözüme kavuşturulmalıdır.
4.Doğrudan kendisini ilgilendiren konuda oy kullanma:
Kat malikleri kurulunca alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki, toplantıda hazır bulunabilir, ancak o karara ilişkin oy kullanamaz.
Burada atlanılmaması gereken konu, bu kişinin yalnızca kendisini ilgilendiren kararda oylamaya katılamamasıdır, yoksa hem toplantı açılış şartını sağlayan nitelikli çoğunluk hem de diğer kararlardaki oylamada hesaba dahil edilir.
Bu kişi, kendisini ilgilendiren konuda; oy kullanma olanağı sağlamak amacıyla, bir vekil eliyle de oy kullanamaz.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
