4 maddede kiracının ilamsız icra yoluyla tahliyesi!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, 4 maddede kiracının ilamsız icra yoluyla tahliyesi konusunu kaleme aldı...

Kiracının en önemli borçlarından birisi, kira bedelini sözleşmede belirlenen zamanda ödemektir. Kira borçlarının ödenmemesi nedeniyle taşınmazın tahliye edilebilmesi için iki yol vardır. Bunlardan biri ve uygulamada daha zahmetli olanı, önceki yazımızda bahsetmiş olduğumuz iki haklı ihtarla kiracının tahliyesidir. Bir diğer yol ise, kira bedelini zamanında ödemeyen ve ihtara rağmen kendisine verilen 30 gün içinde de ödeme yapmayan kiracının icra veya dava yoluyla tahliye edilmesidir. Bu yazımızda, uygulamada daha pratik olduğunu düşündüğümüz “kiracının ilamsız icra yoluyla tahliyesi” prosedüründen genel hatlarıyla bahsetmeye çalışacağız. 

1. İcra Takibinin Tarafları 

Kira alacağı için icra takibi yapma hakkı alacaklı sıfatıyla kiraya verene aittir. Kiraya verenin malik olması gerekmiyor. Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren, kiracıya karşı ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir. Sadece kira bedelinin tahsili için yapılan bu takipte kira alacağı tahsil edilebilir ancak kiracının tahliyesine karar verilemez. Kiraya veren, kira bedelinin tahsili ile birlikte kiraya konu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa, o halde tahliye talepli ilamsız icra takibi yapmalıdır.

Kiraya veren birden fazla ise, aralarında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunduğundan takibi birlikte yapmaları gerekir. Kiraya konu taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

İcra takibi borçlu sıfatıyla kiracıya karşı yapılır. Kiracı birden fazla ise, aralarında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunduğundan takibin bütün kiracılara karşı yapılması gerekmektedir. 

Bu noksanlığın sonradan tamamlanması mümkün olmadığından, usulüne uygun olmadan yapılan bir icra takibine dayanılarak tahliye kararı verilemez. 

2.Tahliye Talepli İcra Takibi Yapılması

Kiraya veren, kira bedelinin veya yan giderlerin kararlaştırılan sürede ödenmemesi halinde, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödeme yapılmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiraya veren kiracıya ihtar göndererek bu bildirimi yapabileceği ve daha sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini sağlayabileceği gibi, alacağın tahsili ve tahliye davası sürecini birleştirecek tahliye talepli icra takibi prosedürünü de işletebilir. 

Kira bedelinin verilen sürede ödenmemesi halinde alacağın tahsili için haciz işlemlerine geçilebileceğinden, icra takibi yapılması daha pratik bir yoldur. Üstelik, icra takibi aynı zamanda ihtar anlamına da geleceğinden, kiracı verilen sürede borcunu ödemiş olsa dahi, kiraya verenin daha sonra iki haklı ihtarla kiracının tahliyesine dayanabilmesi için gerekli olan ihtarlardan biri de gerçekleşmiş olacaktır. 

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. 

Kiraya verenin icra takibi başlatması ve borçluya/kiracıya göndereceği ödeme emrinde, borca 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde tüm kira borcunu ferileri ile birlikte ödemezse kira sözleşmesinin feshedilmiş olacağını ve kiralanan taşınmazın tahliye edileceğini bildirmesi gerekir. 7 günlük süre İcra ve İflas Kanunu’nda kaynaklanan itiraz süresi, 30 günlük süre ise Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan ödeme süresidir. 

3.Kiracıya Verilen Sürede Kira Borcunun Ödenmemesi

Borçlunun, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmemesi halinde ilamsız icra takibi kesinleşir. Ancak alacaklı/kiraya veren bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu/kiracı ödeme emrinde verilen 30 gün içinde borcunu ödeyebilir.

Kiracı verilen süre içerisinde kira borcunu ödemediği takdirde, kiraya veren hem kira alacağının tahsili için haciz işlemlerine geçebilir hem de temerrüt nedeniyle kira sözleşmesi sona erdiğinden icra mahkemesinde tahliye davası açabilir. 

4.Tahliye Kararı Verilmesi

Borçlu/kiracı süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş ve ödeme süresi içinde kira borcunu da ödememiş ise, alacaklı/kiraya veren ödeme süresinin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde icra mahkemesinde tahliye davası açabilir. 

İcra mahkemesi, tahliye talepli ilamsız icra takibinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, borçlunun süresi içinde itiraz edip etmediğini, ödeme emrine itiraz etmemiş ise süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler ve buna göre tahliye kararı verir. Borçlu/kiracı ödeme emrine itiraz etmiş ise, alacaklı/kiraya veren itirazın kaldırılması ve taşınmazın tahliyesi davası da açabilir. 

İcra mahkemesinin tahliye kararı vermesi halinde, tahliye kararının yerine getirilmesi için kararın kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, tahliye kararının borçlu/kiracıya tefhimi veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Bu süre dolduktan sonra, borçlu/kiracı taşınmazdan zorla çıkarılabilir. 

Son olarak, kiracının tahliye edilebilmesi için kiracıdan ve kiralayandan kaynaklı birçok sebep bulunmaktadır. Tahliye istemine dayanak yapılan her sebep için farklı koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda sadece genel hatlarıyla bahsedebildiğimiz bu prosedürle ilgili dikkat edilmesi gereken birçok nokta bulunuyor. Bu nedenle bu konuda uzman bir avukattan destek alarak işlemlerinizi yürütmenizi tavsiye ederiz. 

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK

6 maddede ortaklığın giderilmesi davaları!