6 maddede ortaklığın giderilmesi davaları!

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar arasında mevcut ortaklığın giderilmesine yönelik açılan iki taraflı bir dava türüdür. 

2. Kimler Ortaklığın Giderilmesini İsteyebilir?

Bir taşınmaz üzerinde paydaş olan maliklerin, ortaklığa konu taşınmazı anlaşarak bölüşmeleri mümkündür. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Dava açma hakkı paydaşlara aittir. Paydaşlardan her biri ayrı ayrı dava açabileceği gibi, birden fazla paydaş diğer paydaşlara karşı da dava açabilir. Dava, davacı olmayan diğer paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın aynen taksim veya satış suretiyle giderilmesi istenebilir. Davalı durumunda olan paydaşların da ortaklığın ne şekilde giderileceği ile ilgili talepte bulunma hakları vardır. 

3. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verebilir. 

Dava konusu edilen taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi talep edilmiş ise, hakim öncelikle taşınmazın taksim edilebilir olup olmadığını inceler. Buradaki ölçüt taşınmazın imar durumu, hisse ve hissedarların sayısı gibi etmenlere bakarak, paylaştırma sureti ile her bir paydaşa müstakil bir parça (daire, arsa vs…) düşebilmesi durumunun mevcut olup olmadığıdır. Bunun tespiti için bilirkişi incelemesi yapılır. Yapılan inceleme sonucunda aynen taksimin mümkün olduğuna kanaat getirilirse, taşınmaz ortaklar arasında paylaştırılır. 

Ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz üzerinde tamamlanmış bir yapı bulunuyorsa, taraflardan biri kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu durumda hakim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırır. Kat mülkiyetinin kurulmasına engel eksiklikler var ancak bu eksikliklerin giderilmesi mümkün ise, mahkemece bu eksikliklerin giderilmesi için kat mülkiyetine geçiş isteyen tarafa yetki ve süre verilmesi gerekir.

4. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen taksimi talebi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa ve eğer tarafların da talebi varsa, taşınmazın açık artırmayla satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. 

Açık artırma yoluyla satış yapılarak paydaşlığın giderilmesi TMK m. 699/III hükmüne göre iki şekilde yapılabilir.

Bunlardan birincisi açık artırmanın herkese açık şekilde yapılmasıdır. Açık artırma yoluyla satışa katılmak isteyen herkes, hissedarlar da dahil olmak üzere, açık artırmaya girebilir. Diğeri ise açık artırma yoluyla satışın paydaşlar arasında yapılmasıdır. Mahkemenin açık artırma yoluyla satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verebilmesi bütün paydaşların iznine bağlıdır.

Bütün paydaşların izninin aranmasının sebebi; paydaşlar arasında ekonomik gelir farklılığının açık artırmaya katılacak paydaşlar arasında eşitsizlik yaratmasının ve taşınmazın değerinin altında satılmasının önüne geçilmesi içindir. Bütün paydaşlar satışın paydaşlar arasında açık artırma yoluyla yapılmasını istemişlerse mahkeme için bu talebin bağlayıcı olduğu yönünde hukuki görüşler mevcuttur. Açık artırma ile satışın paydaşlar arasında olmasına karar verilebilmesi için paydaşların izin vermelerinin yanı sıra paydaşların ekonomik durumlarının da birbirine yakın olduğunun belirlenmesi gerekir. Paydaşlar arasında çok büyük bir ekonomik gelir farklılığı varsa paydaşların tamamı paydaşlar arasında açık artırma ile satış istese dahi açık artırma yoluyla satışın herkesin katılacağı şekilde yapılmasına karar verilmesi gerekir.

Açık artırma ile satışına karar verilen taşınmaz üzerinde eğer irtifak hakkı, taşınmaz mükellefiyeti, ipotek, ipotekli borç senedi, irat senedi varsa; satış işlemi İİK m. 125/I hükmüne göre bunlarla birlikte gerçekleştirilir. Tapuya kaydedilmiş bu sınırlamaların hak sahiplerinin haklarına bir zarar gelmez.

Satış yoluyla paydaşlığın giderilmesine karar verilen taşınmazlarda; pay sahipleri paylı mülkiyet esasına göre hissedar iseler satış sonunda elde edilen para her bir hissedarın payları oranında paylaştırılır.

Dava konusu taşınmaz miras olarak kalmış ise ya da elbirliği halindeki mülkiyet hükümlerine tabi ise; satış sonunda elde edilen para mirasçılık belgesinde yazılı olan paylar oranında dağıtılır.

Bazı taşınmazlarda pay sahiplerinden birinin ölümü ve hissesinin mirasçılarına geçmesi sebebiyle mirasçılar açısından elbirliği diğer pay sahipleri açısından ise paylı mülkiyet esası geçerli olup mirasçıların parası mirasçılık belgesinde yazılı olan paylara göre diğerlerininki ise taşınmazdaki pay oranlarına göre paylaştırılır.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

6. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Özellikleri

➢    Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı davalardır. Davanın sonucunda davanın tarafları için benzer sonuçlar ortaya çıkmaktadır. Davacının sahip olduğu haklara davalı taraf da sahiptir.  Davayı açan paydaş yalnızca satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmiş olsa bile davalı taraf aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Eğer taraflardan biri aynen taksim talep etmiş ise, hakimin öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını incelemesi gerekir. 

➢    Ortaklığın giderilmesi davalarının bir diğer özelliği feragatin kesin hüküm doğurmamasıdır. Feragat, davaya son veren taraf işlemlerinden olup, feragat nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekir. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında davacı davasından feragat etse dahi davalı taraf davaya devam edilmesini ve ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bununla birlikte, feragat nedeniyle dava reddedilse dahi, bu durum yeniden dava açılıp aynı talepte bulunulmasına engel değildir. 

➢    Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. 

➢    Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Uygun olmayan zaman, dürüstlük kuralı dikkate alınarak her paydaşın durumuna ve somut olaya göre mahkeme tarafından belirlenir. 

➢    Ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı davalar olması sonucu, dava her iki taraf açısından da benzer sonuçlar doğuracağından, taraflar yargılama giderleri ile vekalet ücretinden payları oranında sorumlu olur. 

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK

4 başlıkta şufa davası devam ederken payın ikinci kez satılması!