4 başlıkta şufa davası devam ederken payın ikinci kez satılması!

Şufa (önalım) hakkı, paylı (hisseli) mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü şahsa satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü şahsa satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önceki yazımızda şufa hakkı ve bu hakkın kullanımı ile ilgili açıklamalarda bulunmuştuk. 

Kısaca tekrarlamak gerekirse; şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Şufa hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Şufa hakkını kullanan paydaş, tapunun iptalini ve adına tescilini talep ederken bu payın tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamını mahkemenin göstereceği yere depo eder. Peki, şufa davası devam ederken dava konusu pay satılırsa ne olur?

1. Şufa (Önalım) Hakkını Kullanan Davacının Seçimlik Hakları

Şufa hakkına konu payın, dava açıldıktan sonra üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, davacının önünde iki seçenek vardır. Davacı dilerse devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam edebilir. Bu durumda davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinin tamamından ayrı ayrı sorumlu olurlar. İkinci seçenek ise davacının devreden tarafla ilgili davasından vazgeçmeyip davasını tazminat davasına dönüştürmesidir. Bu nedenle, dava devam ederken payın satılması halinde davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre verilmesi gerekir. 

2. Davacı Hangi Satış Bedelinden Sorumlu Olur?

Davacının, davasını devralana karşı devam ettirmesi halinde, davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı belirlenirken son satın alanın iyi veya kötü niyetli olması dikkate alınır. Son satın alan kişi kötü niyetli ise davacı ilk satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumlu olacaktır. Burada kötü niyeti kanıtlama yükümlülüğü davacıya aittir.

3. Davacının Talep Edebileceği Tazminat Miktarı Nedir?

Davacının seçimlik hakkını kullanarak davasını tazminata dönüştürmesi halinde talep edebileceği tazminat miktarı, birinci satış ile ikinci satış arasındaki farktan ibarettir.

Son olarak önemle belirtmek gerekir ki, şufa hakkına ilişkin payın satış yapan önceki ya da başka bir paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan şufa (önalım) hakkını kullanmasına engel değildir.

4. Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararları şu şekildedir;

T.C YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2012/ 14414
Karar: 2013/10540
Karar Tarihi: 17.06.2013
 
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın 3. şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
 
Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının H.M.K.nun 125 (H.U.M.K.186) maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı payı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu sebeple davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına dair payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan onalım hakkını kullanmasına engel değildir.
 
Bu gibi hallerde ilk satış bedeliyle 2. satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeliyle sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötü niyetli olduğunu iddia etmesi halinde, davacı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötü niyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötü niyetin kanıtlanmasına gerek yoktur. (Kaynak: Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı)
 
T.C YARGITAY
14.Hukuk Dairesi
Esas: 2013/ 10776
Karar: 2013 / 12665
Karar Tarihi: 02.10.2013
 
Dava, TMK'nın 732 ve devamı maddeleri gereğince önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı L... dava konusu 17 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından H.K.'dan 1/6 payı 4.2.2010 tarihinde satın almış ve davacı da bu paya yönelik olarak 2.6.2010 tarihinde L. P.'ye karşı eldeki davayı açmıştır. Yargılama devam ederken taşınmaz üzerindeki tedbir kararının kalkması üzerine L... bu payı 21.7.2011 tarihinde S...'a devretmiştir. Davacı bu şahsı 6.9.2012 tarihli dilekçesi ile davaya dahil etmiş ve yargılama bu şahsa karşı devam ederek davanın kabulüne karar verilmiştir. Oysa tapu kaydı incelendiğinde dahili davalı S...'ın 21.9.2011 tarihide üzerinde bulunan payın 34/777 payını kendi üzerinde bırakarak 75/259 payı İ. K.'a devrettiği anlaşılmaktadır. Dahili davalı S...'ın üzerindeki bıraktığı pay dava konusu şufa payını da karşılamamakta, bu haliyle hükmün infaz kabiliyeti de bulunmamaktadır. Bu nedenle mahkemece, dava konusunun üçüncü kişiye temliki re’sen dikkate alınmalıdır. Hakim, davayı veya savunmayı değiştirme yasağının bir istisnası olan 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullanmak üzere diğer tarafa süre vermelidir. (Kaynak: Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı)

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK