3 başlıkta kat irtifakı sahiplerinin borçları ve davalar!

Kat irtifakı kurulmasının amacı daha önceki yazımızda geniş bir şekilde incelediğimiz üzere, arsa üzerine bina yapılmasını sağlamak ve bina tamamlandıktan sonra da kat mülkiyetinde geçmektir. Kat irtifakı sahipleri, binanın yapımına sözleşmede belirtilen zamanda başlanması ve proje planına uygun bir şekilde, süresinde tamamlanması konusunda birbirlerine karşı hem borçlu hem de hak sahibi konumundadırlar. Kat irtifakı konusunu daha önce çeşitli yönlerden inceledik, bu yazımızda ise Kat Mülkiyeti Kanunu md. 26 uyarınca kat irtifakı sahiplerinin borçlarını inceleyeceğiz.

1.Yapının tamamlanması yükümlülüğü

Kanun gereği, kat irtifakı sahibi veya sahiplerinden her biri, arsa üzerinde yapılacak olan yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendisine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla yükümlüdür. Yapının tamamlanmasından kasıt, doğal olarak arsa üzerindeki bina veya binaların(ortak yerler, eklentiler vb.) sözleşmede belirlenmiş olan zamanda yapımına başlanıp süresinde ve onaylı projesindeki şekliyle bitirilmiş olmasıdır. 

Yapının plan ve projesine uygun yapılması, kamu düzenine ilişkindir bu sebepledir ki bu yükümlülüğe herkes uymak zorunda, dolayısıyla kat irtifakı sahipleri bunun aksini oybirliği ile dahi kararlaştıramazlar, böyle bir karar alınmış ise o karar geçersizdir. Şimdi gelelim borçları yerine getirmek ve yapım işini kolaylaştırmak borçlarından ne anlamamız gerektiğine.

a.Borçları yerine getirmek
Kat irtifakı sahipleri, yapı yapılırken oluşan ve oluşabilecek bütün mali kalemlere katılmak ve paylarına düşeni ödemek zorundadır. Örneğin; imar ve inşaat izni alınması ve izin sürecinde ortaya çıkan her türlü harç, binanın yapım, malzeme, işçilik hizmetleri için harcanan giderler bu borçlardan bazılarıdır. Kat irtifakı sahipleri arasında doğmuş olan borçların, binanın tamamlanması için gerekli olup olmadığı konusunda uyuşmazlık çıkarsa hakimin müdahalesi istenebilir, hakim uyuşmazlığı çözüme kavuşturacaktır.

b.Yapım işini kolaylaştırmak 
Kanunda, kat irtifakı sahiplerinin yapı işini kolaylaştırması borcundan bahsedilse de, yapım işinin kat irtifakı sahipleri tarafından nasıl kolaylaştırılması gerektiği konusunda bir düzenleme yoktur. Ancak uygulamada binanın yapım sürecinde, inşaat işi için gereken araç ve gereçleri sağlamak, inşaat giderlerini vaktinde ödemek, inşaat sürecini denetlemek, işçileri bulmak gibi eylemler yapım işini kolaylaştırma eylemleri olarak kabul ediliyor. Tabi ki inşaatın başlamasını, devam etmesini, bitirilmesini haksız bir şekilde zorlaştırmak ise kat irtifakı sahiplerinin yapım işini kolaylaştırma borcuna aykırıdır.

2.Kat irtifakı sahiplerine verilen zararın giderimi

Herhangi bir kat irtifakı sahibi yüzünden(mesela payına düşen maliyeti ödememesi), bina süresi içinde yapılamazsa ve bu sebeple kat irtifakı düşerse, kusurlu kat irtifakı sahibi diğerlerinin uğradığı zararı gidermekle yükümlü olacak, tazminata mahkum edilecektir.
3. Kat irtifakı hakkının devri zorunluluğu ve davası

Kat irtifakı sahipleri, kendilerine düşen borçları, noterlikçe yapılan uyarıya rağmen, bu uyarının kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren iki ay içinde yerine getirmezse, diğer kat irtifakı sahiplerinin istemi üzerine hakim, o kat irtifakı sahibinin kat irtifakı hakkını, hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara(kat irtifakı sahiplerine) devrine karar verecektir. Peki kat irtifakının devrini isteme koşulları nelerdir? Kat irtifakının devrini istemenin 2 koşulu vardır ve bu iki koşul birlikte gerçekleşmelidir;

a.Kat irtifakı sahibinin payına düşen borçları yerine getirmemiş olması: 
Kat irtifakının devrini isteyebilmek için, öncelikle kat irtifakının devrine yol açacak borçların vadesinin gelmiş olması gerekir. Şayet, resmi senet(sözleşme), yönetim planı hükümleri ve kat irtifakı sahipleri kurulu kararları doğrultusunda herhangi bir borç gerçekleşmiş ve ödeme vakti gelmesine rağmen herhangi bir kat irtifakı sahibi tarafından ödenmemişse, diğer kat irtifakı sahiplerinin kat irtifakının devrini isteme hakkı koşullarından biri gerçekleşmiş demektir. 

b.Borçlunun temerrüde düşmesi: 
Kat irtifakı sahibinin, irtifak hakkını devre zorunlu tutulabilmesi için sadece borçlarının ödememiş olması yeterli değildir ayrıca temerrüde düşmüş olması da gerekir. Peki, kat irtifakı sahibi temerrüde nasıl düşer? Kat irtifakı sahibi, diğer irtifak hakkı sahiplerinden herhangi birinin noter aracılığıyla yapacağı uyarının üstünden 2 ay içinde borcunu ödemezse temerrüde düşmüş olur. 

Bu iki koşul birlikte gerçekleştiğinde, diğer kat irtifakı sahipleri irtifak hakkının kendilerine zorunlu devri için KAT İRTİFAKININ DEVRİ DAVASI açabileceklerdir. Bu davayı, noter aracılığıyla uyarıda bulunan kat irtifakı sahipleri, kat irtifakı sahibinin temerrüde düştüğü tarihten başlayarak 6 ay, uyarıda bulunmayan kat irtifakı sahipleri ise 5 yıl içinde açabilirler. Görevli ve yetkili mahkeme kat irtifakına konu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. 

Ancak yerleşik Yargıtay uygulamaları gereği Kat İrtifakının Devri Davası açıldıktan sonra kat irtifakı sahibi üzerine düşen borcu yerine getirirse dava sebebi ortadan kalkacak ve davanın reddi gerekecektir.

Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararı:

T.C YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/ 3942
Karar: 2004/5767

“..Davacı vekili dava dilekçesinde; kat ittifaklı taşınmaz üzerindeki yapının tamamlanması için davalının kendisine düşen borç ve yükümlülükleri noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen- süresinde yerine getirmediği savıyla onun arsa payının ve kat irtifakının kooperatife (diğer kat irtifakı hakkı sahibi olan kooperatif üyelerine) devrine karar verilmesini istemiş, yargılamanın 9.10.2002 günlü oturumunda anayapıdaki eksikliklerin davalı tarafça giderilmesi, onun tarafından tamamlanmaması halinde giderlerini karşılaması koşuluyla davacı tarafın sözkonusu işi yapmasına karar verilmesi isteminde bulunulmuştur.
Mahkemenin ilk kararının Dairemizce 1.4.2003 gün ve 2003/1548-2573 sayılı sayılı ilamı ile bozulmasından sonra mahkemece yapılan yargılama sırasında davalı Salim'in davaya konu edilen edimini yerine getirdiği, diğer bir anlatıma kat irtifaklı anataşınmaz üzerindeki yapının eksik kısımlarının tamamlandığı böylece devir kararını gerektiren nedenin ortadan kalktığı anlaşılmaktadır.

Davanın dayanağını oluşturan Kat Mülkiyeti Yasasının 26. maddesi hükmünün amacı, ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak binanın sözleşmeye ve plana göre yapılmasının sağlanmasıdır. Bu madde ile bir kat irtifak hakkı sahibinin, kendisine düşen borçları yerine getirmemesinin yaptırımı olarak, onun arsa payının ve kat irtifak hakkının öteki paydaşlara devri öngörülmüştür. Somut olayda dava açıldıktan sonra da olsa davalı kat irtifak hakkı sahibi üzerine düşen borcu yerine getirmiş böylece dava sebebi ortadan kalkmış bulunduğuna göre konusuz kalan davam reddine karar verilmesi gerekirken, bu olgu gözönünde tutulmaksızın davalının arsa payının ve kat irtifakının devri yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir…”

Avukat Kadir Kurtuluş – Stajyer Avukat Elif Hamzaçebi

5 maddede kat irtifakı sahiplerinin hakları!