5 maddede kat irtifakı sahiplerinin hakları!

Diyelim ki arsanız üzerinde bina yapılıyor, peki yapılan bu binadaki hakkınızı, payınızı nasıl ispat edeceksiniz? Tabii ki kat irtifakı ile. Kat irtifakı arsa üzerine bina yapılırken, binanın iskanı alınıncaya kadar, hak sahiplerinin paylarını gösteren bir tapu çeşididir. Binanın iskanı alındığında zaten kat mülkiyetine geçilecektir. Peki, binanın yapım sürecinde kat irtifakı sahibi iken haklarınız neler olacaktır? Bu yazımızda bu konuyu aydınlatacağız.

1.Yapının tamamlanmasını isteme ve dava etme hakkı 

Kat irtifakı sahipleri olarak, arsanız üzerinde yapılacak olan yapının, sözleşmenizde belirlediğiniz süre içinde yapımına başlanması ve mimari projeye uygun bir biçimde bitirilmesi için karşılıklı olarak istemek ve dava etmek hakkına sahipsiniz. Bu haktan kaynaklı olarak açılacak davalarda yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Peki, sözleşmede sadece yapının yapılması kararlaştırılmış ancak yapıma başlama ve yapımı bitirme süreleri belirtilmemişse ne olacaktır? 

Sözleşme bu eksiklikten dolayı geçersiz olmaz ve bu eksiklik, kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanmasını isteme ve dava etme haklarını ortadan kaldırmaz. Yapının yapılması konusunda, başlama ve bitirme sürelerinde bir anlaşmazlık çıkması durumunda, hakim işin niteliğini, yapının kapsamını ve tarafların özel durumlarını değerlendirerek süreyi belirler. 

2.Yapının tamamlanması için yönetici atama

Kat irtifakı sahipleri olarak, yapının tamamlanması için kendi aranızdan ya da dışarıdan bir veya daha fazla kişiyi yönetici olarak atayabilirsiniz. Kanunda yapının tamamlanması için yönetici atama hakkının düzenlendiği maddede, yöneticinin nasıl seçileceği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, yönetici, pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılacak bir seçim sonrası belirlenir.

3.Kat irtifaklı taşınmazda kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması

Kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin(daireler, işyerleri vs.) üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmış ise, kat mülkiyetine geçilmese de ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu hakkın kullanılabilmesi için bu iki koşul bir arada gerçekleşmiş olmalı yani yapı tamamlanmış olmalı ve daire, işyeri vb. yerlerin üçte ikisi kullanılmaya başlamış olmalı. Örneğin yapının tümü tamamlanmadan daire, işyeri vb. yerlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa anataşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanamaz. 

4.Uğranılan zararın giderimi isteminde bulunma (tazminat)

Kat irtifakı sahiplerinden herhangi birinin kusuru sebebiyle, yapının süresi içinde yapılamamasından kaynaklı olarak kat irtifakı düşerse, kusurlu kat irtifakı sahibi diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlü olacaktır.

5.Kat irtifakının devrini isteme hakkı

Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılmış olan ihtara rağmen, ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğer kat irtifakı sahiplerinin yazılı istemi ile hâkim, o kat irtifakı sahibinin arsa payının ve kat irtifakının değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

Avukat Kadir Kurtuluş - Stajyer Avukat Elif Hamzaçebi

4 başlıkta kat mülkiyeti kanununa göre kat maliklerinin borçları!