3 başlıkta tapuda gerçek değer - rayiç değer farkı!

Alım-satım sırasında yapılan bazı hileler, masraftan kaçmak gibi gayelerle yapılsa da  konut tüketicilerini ve satıcıları ileride büyük sıkıntılara sokmaktadır. Bu hilelerden biri de satışlarda belediye rayiç bedeli – gerçek bedel (gerçek rayiç bedel) farkı üzerinden yapılan hiledir. Konumuza başlamadan önce, belediye rayiç bedelinin ne olduğunu bilmekte fayda var.

Belediye rayiç bedeli, konutunuzun güncel piyasa koşullarında alım satım bedelidir. Rayiç bedelin belirlenmesinde, ülkenin ekonomisi, piyasada ev alım satımlarında arz ve talep dengesi, konutun konumu vb. kıstaslar göz önünde bulundurulur. Emlak vergisine esas bedel, belediye rayiç bedelidir.

1. Gayrimenkul Alırken Mutlaka Gerçek Değer Üzerinden İşlemlerinizi Yapın

Şirketler konut satış değerini aldığınız gerçek değerin altında göstererek gelir vergisinden kaçınmak isteyebilirler.Arsa,konut ya da başkaca gayrimenkul alımlarında tapudaki bedeli değil gayrimenkulü aldığınız gerçek değeri esas almalısınız. 

Emlak vergisine esas olan belediye rayiç değeri;  mülkün minimum değeri üzerinden bir bölgede o bölgeye özel belediyelerce hesaplanan m² alım-satım değeridir. Gerçek rayiç bedel ise gayrimenkulün günümüz piyasasındaki gerçek alım-satım değeridir.  Belediye rayiç bedelleri belediyelerce belirlenen minimum üzerinden hesaplandığından, genelde gerçek değerler bundan çok daha yüksek rakamlardır. Ancak bazı vatandaşlar harçlardan kar elde edebilmek için, gerçek alım satım bedelini neredeyse rayiç bedele kadar düşük gösteriyorlar.

Tapu harcı, rayiç bedel veya satın-alım bedelinden hangisi yüksekse ona göre hesaplanır. Tapu harcını düşük göstermek için alım satım bedelini, neredeyse rayiç fiyatla aynı olacak kadar düşük göstermek size kısa süreli bir kazanım sağlayabilir ancak daha sonrasında karşılaşacağınız vergi ve cezalarla bu kazanımınız katbekat cebinizden geri çıkacaktır.

2. Müteahhitler İçin Riskleri

Aslına bakarsanız bedeli, emlak vergisine esas belediye rayiç bedeli üzerinden göstermek satıcı firmalar için de risklidir. Tapu harcı masrafı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınmak üzere, satılan mülkün %2’si kadar olduğu için konutun değeri ne kadar düşük gösterilirse ödenen harç da o kadar azalmış oluyor sonuç olarak da bu durum satıcı tarafından risk taşımış oluyor ve hukuka da aykırı. Bu durumda konutu satan kimse tapuda gösterilen bedel kadar hak sahibidir ve eğer alıcı konutun bedelini ödemede gecikir ya da bedeli ödemezse satıcı ancak bu tapuda gösterilen bedel kadar hakkı talep edebilir. Dolayısıyla Konutun gerçek değerinden az gösterilmesi, gösterilmeyen miktar kadar parayı riske atmak olur.
 
Ayrıca kredi ile konut satışında rayiç değer kredi miktarının altında kalabilmektedir. Maliye size; Bu kadar kredi kullanmanıza rağmen aldığınız gayrimenkulün satış bedelini çok daha az göstermişsiniz ve devletten vergi kaçırmışsınız diyebilir. Dolayısıyla vergi ve cezalarını ödemeniz talep edilebilir hakkınızda inceleme başlatılabilir.

3. Gayrimenkul Alan Kişiler İçin Riskleri

Bilindiği üzere bir gayrimenkulün, satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan bir kazanç olmuş ise bu kazanç üzerinden, yaptığınız değer artışına oranla, gayrimenkul değer artış kazancı vergisi alınmaktadır. 

Konut kredileri gerçek değer üzerinden alınabiliyor dolayısıyla evinizi özellikle de kredi ile satın alacak birine satacak iseniz gerçek değer üzerinden satmak zorundasınız. Diyelim ki vatandaşımız belediye rayiç bedelinden göstererek bir gayrimenkulü satın aldı, satın almasından itibaren 5 yıl içinde, belediye rayiç bedelinden göstererek aldığı evi, krediyle konut satın alacak alıcıya gerçek değer üzerinden satmak zorunda kaldığında kazancı olduğundan çok daha fazla gözükecek ve daha çok vergilendirilecektir. 

Ayrıca 2. maddede belirttiğimiz durumda da, müteahhit ile birlikte gayrimenkulü alan kişinin de sorumluluğu olduğu unutulmamalıdır. 

Alım satım bedelini piyasadaki aynı vasıftaki konutlara göre düşük gösteren alıcı söz konusu evi konut kredisi kullanmadan almış olsa da sorumluluktan kurtulamıyor, bu kişilerin banka hesabı hareketleri isteniyor ve incelemeye alınıyor. Bu incelemenin sonucu ise cezai işlemlere kadar varabiliyor.
Vatandaşımız için bir diğer risk konusu ise önalım hakkı. Durumu örnek ile açıklayacak olursak;

2 hissedarı olan bir arazinin 1 hissesini, hisse bedeli 1.000.000 TL olmak üzere satın almak üzere anlaştık. Tapuya gittiğimizde arsasının yarısını satan gayrimenkul sahibi, harç çıkmasın diye gayrimenkulün değerini 400.000 TL olan belediye rayiç bedeli üzerinden göstermeyi teklif etti. Biz de 400.000 TL nin üzerini satıcıya elden ödedik. Bu durumda yarısının gerçek değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmazı, 400.000 TL belediye rayiç bedelden gösterip üzerini elden tamamlayarak satın alma işlemini tamamladık. 

Fakat taşınmazın diğer yarısına sahip olan kimsenin şufa (ön alım hakkı ) bulunmaktadır. Yani taşınmazı size satan kimse aslında öncelikle diğer ortağına danışmalı ve o satın almak istemez ise size satmalıydı. Bu kimse bir ön alım davası açarak sizden bu taşınmazı geri alabilir. Bu geri alma işlemi sırasında karar verilecek olan fiyat işte tapuda gözüken bedel kadardır. 

Yani yukarıdaki örnekte ön alım hakkına sahip ortak, belediye rayiç bedeli olan 400.000 TL yi açacağı bir önalım davasında mahkeme veznesine yatırarak taşınmazınızı 400.000 TL ye sizden alabilir. Siz ise ödediğiniz 1.000.000 TL den kalan 600.000 TL yi almak için diğer hissedara davalar açmak durumunda kalsanız da tapudaki bedel belli olduğundan bu parayı unutmanız gerekecektir. 

Sonuç olarak vatandaşlarımıza gayrimenkul alım-satım işlemlerini, gerçek değerler üzerinden,her şeyin açıkça yazıldığı sözleşmeler ile ve banka yoluyla ödeme yaparak, gerçekleştirmelerini öneriyoruz.’’

Avukat Kadir Kurtuluş
 

5 maddede olağan zamanaşımı ile taşınmazın kazanılması!