4 başlıkta kat irtifakı nedir, nasıl kurulur, nasıl sona erer?
Kat irtifakı nedir? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar nelerdir? Kat irtifakı nasıl kurulur? Kat irtifakı nasıl sona erer? Avukat Kadir Kurtuluş yazdı...
1.Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, henüz yapı yapılmamış veya yapı inşaatına başlanmış ancak tamamlanmamış bir arsa üzerinde, inşaat başlangıcından bina tamamlanıp iskanı alınana kadar, hak sahiplerinin paylarını göstermek üzere, arsa sahibinin veya arsa paylı mülkiyet halinde ise bütün paydaşların istemiyle çıkarılan ve tapu siciline tescil edilen bir tapudur. Yani, halk arasında karıştırıldığı gibi kat irtifakı ile kat mülkiyeti aynı şey değildir.
Bir arsada kat irtifakı kurulmasının esas amacı, üzerinde yapılacak ya da yapılmakta olan yapı tamamlandığında ileride kat mülkiyetine geçmek ve arsa üzerinde yapılacak olan konutlar için arsa payı sahiplerinin paylarını, resmi olarak göstermektir. İskan alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yasal olarak zorunludur. Kat irtifaklı bir konut satın almadan, kat irtifakı isteminde bulunmadan yani kat irtifakı sürecine girmeden önce kat irtifakı konusunda bilgilenmekte fayda var.
2.Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar nelerdir?
● Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en önemli fark, kat irtifakında henüz tamamlanmamış, iskanı alınmamış bir bina, kat mülkiyetinde ise tamamlanmış binanın mevcut olmasıdır.
● Kat irtifakı tapusu olan bir mülk kat mülkiyeti tapusu barındıran bir mülke göre daha yüksek hukuki riskler barındırır, mesela kat irtifaklı tapuların alınmasından sonra bina belediyeye verilen projeye uygun olmayan bir şekilde tamamlanırsa, belediyeden yıkım kararı dahi çıkabilir. Kat mülkiyetinin, kat irtifakının bir üst hali olarak anlaşılmasında bir sakınca yoktur çünkü kat mülkiyeti tapusu bulunan bir binanın tüm kanunlara uygun şekilde yapılmış olduğu kesinlik kazanır.
3.Kat irtifakı nasıl kurulur?
Kat irtifakının kurulması için, arsanın malikinin veya tüm paydaşlarının birlikte tapu idaresine başvurarak bu konuda istemde bulunması gerekir. Bu istemde bulunurken;
● Arsa üzerinde yapılacak ya da yapılmakta olan yapının veya yapıların bağımsız bölüm, ortak yer ve eklenti yerlerinin ölçüleri ve konumları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı arsa sahibi payları gibi bilgileri barındıran, yetkili mimar tarafından çizilmiş, arsa maliki veya bütün paydaşlarca imzalanmış, belediye tarafından uygunluğu kontrol edilmiş mimari proje,
● Kat irtifakı kurmak isteyen arsa sahibi veya bütün paydaşlar tarafından imzalanmış yönetim planı(kat mülkiyetine geçişte ayrıca bir yönetim planı istenmeyecektir), verilmesi zorunludur.
Tapu memuru kendisine verilen bu belgelerin tamam ve usulüne uygun olup olmadığını ve istemde bulunanların arsa maliki veya paydaşı olup olmadığını inceler ve uygun bulursa resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Bu şekilde, kat irtifakı, bir arsanın sahibi veya sahipleri adına, payları oranında, kanuna uygun bir şekilde kurulmuş olur.
4. Kat irtifakı nasıl sona erer?
a. Kat irtifakına konu olan arsanın maliki ya da birden çok malik varsa tüm malikler, tapu idaresine yapacakları yazılı bir beyanla, kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek kat irtifakına son verebilirler.
b. Kat irtifakli arsa tamamen yok olursa, üzerine yapı yapılamayacak duruma gelirse ya da kamulaştırılırsa kat irtifakı kendiliğinden son bulur. Arsa, deprem, sel vb. nedenlerle tamamen yok olabilir. Arsanın üzerine yapı yapılamayacak duruma gelmesi ise, bir kısmının heyelan vb. sebeplerle yok olması ile de olabilir yeni bir imar düzenlemesi sonucunda da olabilir.
c. Eğer arsa üzerinde, kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılamazsa, arsa maliklerinden birinin talebi üzerine, hakim kat irtifakının sona ermesine karar verebilir. Ayrıca, talep üzerine hakim, kat irtifakının sona ermesi yerine sürenin uzatılmasına da karar verebilir.
Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararı:
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas: 2008/13600
Karar: 2009/5319
Tarih: 14.5.2009
“Dava dilekçesinde taşınmaz maldaki kat irtifakının sona erdirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dava anataşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan kat irtifakının sona erdirilmesi ve tapu kaydından terkiniyle taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Yasasının kat irtifakının sona ermesini düzenleyen 49. maddesinin üçüncü fıkrası hükmüne göre kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre 5 yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerinden birinin istemi üzerine Sulh Hakiminin, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar vermesi gerekir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, özellikle yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporu içeriğinden dava konusu edilen 2174 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 1998 yılında kat irtifakının kurulmuş olmasına karşın, bu irtifakın kurulması sırasında taşınmaz maliklerinin muvafakatını ve belediyenin onayını taşıyan mimari projeye uygun olarak yapının, Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 49. maddesi hükmünde öngörülen 5 yıllık süre içerisinde yapılıp tamamlanmadığı gibi mevcut yapının da sözü edilen projeye aykırılık oluşturduğu, projesine uygun duruma getirilmesi konusunda ise kat irtifak hakkı sahiplerinin uzlaşmaya varamadıkları, projenin uygun duruma getirilmesinin olanaksız olduğu ve dolayısıyla mahkemece irtifak hakkı sahiplerine belli bir süre verilmesinin de sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından, böylece anılan yasa maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca kat irtifakının sona ermesine ve son fıkra uyarınca kat irtifakının tapu kütüğündeki kaydının silinmesine hükmedilmesi gerekirken, mahkemece yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.05.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
Avukat Kadir Kurtuluş
