4 maddede satın alınan konutta müteahhidin sorumluluğu!
Avukat Kadir Kurtuluş, Emlakkulisi.com okurları için "satın alınan konutta müteahhidin sorumluluğu" konusunu kaleme aldı. İşte Kurtuluş'un o yazısı...
Yıllarca para biriktirip nihayet hayallerinizdeki eve kavuştunuz veya kredi çekerek bir sürü borca girdiniz. Zaten böyle büyük bir yükün altına girmişken bir de satın aldığınız konutta sonradan ortaya çıkan hatalar, eksiklikler veya ayıplarla uğraşmak zorunda kalabilirsiniz. İşte tam bu noktada, tüketici kanununda bu gibi durumlarda tüketiciyi korumaya yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Satın aldığınız konut size teslim edildiğinde, daha önce kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun değilse veya objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımıyorsa size teslim edilen mal sözleşmeye aykırı olması nedeniyle ayıplı maldır. İşte bu durumda müteahhitin sorumluluğundan bahsedilecektir.
1- MÜTEAHHİTLER; SATIN ALDIĞINIZ KONUTTAKİ HATA YA DA AYIPLARDAN 5 YIL SÜRE İLE SORUMLUDUR
Nasıl ki satın aldığınız beyaz eşya bozuk çıktığında bu ürünü iade edebiliyor ya da tamir edilmesini isteyebiliyor iseniz, konut satın aldığınızda da bunun gibi birçok hakka sahipsiniz. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’a göre, malın teslimi tarihinden itibaren 6 (altı) ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilecek ve malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya ait olacaktır. Yine Kanun’a göre, Müteahhitlerin konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıl boyunca ayıplı maldan dolayı sorumlulukları vardır. Örneğin konut aldıktan sonra, çatıda, asansörlerde veya evin herhangi bir bölgesinde kullanım hatası dışında bir hasar oluşursa, müteahhitlerden bu hasarın tazminini 5 yıl içinde talep edebilirsiniz. Bu süre ikinci el konut alımlarında ise 3 yıldır.
Konuyla ilgili örnek bir karar;
“Davalının istinaf sebeplerinin incelenmesinde, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı kanunun 12. Maddesi uyarınca "Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıptan sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren 2 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, bu sürenin konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5 yıl olduğu, ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmiş ise zaman aşımı hükümlerinin uygulanamayacağı düzenlenmiştir.
Mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davalının sözleşme ile kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediği, ayıplı olarak daireyi teslim ettiği ve bilirkişi raporu ile hangi ayıpların gizli ayıp hangilerinin açık ayıp olduğu ayrıntılı olarak belirlendiği, davacının gizli ayıpları süresi içerisinde de davalıya ihtarname ile bildirdiği tüm dosya kapsamı ile anlaşılmıştır.” (İstanbul Bölge Adliye Hukuk Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi 2017/1055 Es. 2017/1436 K. ve 13.11.2017 T.)
2- SATIN ALDIĞINIZ KONUTUN AYIPLI OLMASI HALİNDE MÜTEAHHİTLERDEN NELER TALEP EDEBİLİRSİNİZ
Konutun ayıplı olması halinde müteahhitin sorumluluğuna gidebilirsiniz. Kanun tüketicilere seçimlik haklar tanımıştır. Bunlar;
1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
3. Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
4. İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme şeklinde sıralanabilir.
Siz ihtiyacınıza göre bu haklardan birini dilediğiniz gibi seçebilir ve müteahhite bildirebilirsiniz. Bu, tek taraflı kullanılabilen bir hak olup, müteahhit bunu kabul etmek durumundadır. Tüketicinin malın ayıplı olması nedeniyle kullanabileceği seçimlik haklarının yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır.
3- MÜTEAHHİT REKLAMLARINDA VE SATIŞ SIRASINDA NE VAAD ETMİŞSE ONU VERMEKLE YÜKÜMLÜDÜR
Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan mal şeklinde tanımlanabilir. Dolayısıyla; Müteahhit tarafından bildirilen, internet portalında ya da reklam, broşür ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar ayıplı olarak kabul edilir. Tüketiciyi aldatan bu gibi durumlarda ayıp iddiasında bulunmak mümkün.
Örneğin; size teslim edilen konutta bahsedilen sosyal alanlar yoksa veya daha önce vaad edilen iç-dış dekorasyon size sağlanmamışsa, bu durumda malın ayıplı olduğu iddiasıyla müteahhitlerin sorumluluğuna giderek seçimlik haklarınızı kullanabilirsiniz.
4- HİLE İLE GİZLENEN AYIPLARDA MÜTEAHHİDİN SORUMLULUĞU SÜREYE BAĞLI DEĞİLDİR
Kanunda; satılan konutun ayıbı tüketiciden, satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Bu şu demektir; aldığınız konutta 5 sene içinde ortaya çıkmayan ancak sizin bilemeyeceğiniz gizli bir ayıp varsa bu durumda müteahhidin sorumluluğu devam edecektir. Projelerde, ruhsatta yapılmış hile ya da aldatıcı hareketler nedeniyle her zaman müteahhitin sorumluluğuna gidebileceği unutulmamalıdır.
Peki, hata ya da ayıbın ne tür bir ayıp olduğunu nasıl tespit edeceksiniz? Bunun için özel bilirkişilerle anlaşabileceğiniz gibi tespit davası açarak da söz konusu konut ya da projedeki ayıpların hileli, hatalı, ağır kusurlu vs. olup olmadığını mahkeme aracılığıyla tespit ettirebilirsiniz. Böylece elinizde sağlam donelerle dava yoluna gidebilirsiniz.
Sonuç olarak; dairelerinizi ne zaman almış olursanız olun, bahsettiğimiz ayıplar nedeniyle zarara uğramış iseniz yine belirttiğimiz süre ve koşullarda kanunun tanımış olduğu seçimlik hakları kullanabilir, ayrıca tazminat talebinde de bulunabilirsiniz.
Av.Kadir Kurtuluş
Ev alırken dikkat edilecek 5 şey!