4 maddede taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan davalar!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Stj.Av. Beste Karakoç, "Taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan davalar" konusunu kaleme aldı. İşte 4 maddede taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan davalar...

1-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir? 

Taşınmaz satım sözleşmelerinde taşınmazın kesin olarak satımı ve devredilmesi söz konusu iken taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde koşulların oluşması halinde taşınmazın satımı taahhüd edilmektedir. 

Taraflarca taşınmaz satım vaadi sözleşmesi imzalanmış, koşullar yerine getirilmiş ancak satış vaadi yerine getirilmemişse, vaadi yerine getirmeyen hakkında dava açma imkanı bulunmaktadır. 

Taşınmaz satım sözleşmeleri Tapu Sicil Müdürlükleri’nde düzenlenirken, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartı Noterlerce düzenlenmiş olmalarına bağlıdır.

Taşınmaz satış vaadi, şahsi hak doğuran bir sözleşmedir ve ancak tapuya şerh edilmesi halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.  Tapuya işlenecek şerh 5 yıl süre için geçerlidir ve bu sürenin taraflarca uzatılması mümkün değildir. 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, yapıldıkları günden itibaren 10 yıl süre ile hüküm ifade eder. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalanmasından sonra taşınmaz, vaad olunana, vaadeden tarafından teslim edilmişse ya da taşınmaz vaad olunanın zilyed ve tasarrufunda ise 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, taraflardan birinin ölümü halinde ölenin hakları ve borçları aynen mirasçılarına geçer.

2-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar nelerdir?

2.1-Tapu iptal ve tescil davaları 

Taşınmaz satış vaadinden doğan hak; bir alacak hakkı, yani yenilik doğuran bir haktır. Bu hak, taşınmaz satış işlemi vaadedilen tarafa kararlaştırılan tarihte ve şartlarda satış sözleşmesi yapmayı talep hakkı sağlar. Taraflarca belirlenen şartların oluşması durumunda, talep üzerine satış sözleşmesi ve devir işleminin gerçekleştirilmesi gerekir. Satış sözleşmesi ve devir işlemlerinin yapılmasına ilişkin taleplerin yerine getirilmemesi halinde vaadedilen taraf, uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davasını açabilir.

2.2-İfa imkansızlığı ve borca aykırılıktan kaynaklanan tazminat davaları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaadinde bulunan tarafın sözleşmenin kuruluş aşamasında malik olması zorunluluğu bulunmamaktadır, sadece devir aşamasında malik olma zorunluluğu bulunmaktadır. Satış vaadinde bulunan tarafın devir aşamasında malik olmaması ve satış borcunun ifa edilmemesi durumunda vaadedilen taraf, TBK kapsamında ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümlerine göre satış vaad eden taraftan tazminat talep edebilmektedir. 

3-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 3. kişilere etkisi nedir?

Taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılmış olsa bile satış vaadedilen alacaklı, alacak hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren 5 yıl içerisinde satış işleminin gerçekleşmesi gerekir.

4-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli geçerlilik unsurları nelerdir?

4.1-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Nitekim, TMK 706/1. maddesinde mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmiş olmaları gerektiği; TBK 237/2. maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı; Noterlik Kanunu'nun 60/1/3. maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak görevinin noterlere verilmiş olduğu ve aynı 89. maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin "düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler"den sayıldığı hükme bağlanmıştır.

4.2-Taşınmaz satış vaadi konusu taşınmazın tapuya şerh edilmiş olması gerekmektedir. Tapusuz bir taşınmaza dayanarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi olarak kabul edilmektedir. 

4.3-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için belirli veya belirlenebilir bir taşınmaz olma koşulu aranmaktadır. 

4.4-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olması gereklidir. Bu sayede vaadedilen taraf satış bedelinin ödenmesiyle sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tescili talebinde bulunabilir.

4.5-Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda payların belirli olması halinde payların tümü veya belirli bir bölümü hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilmektedir. Ancak taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüşmedikçe taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli kabul edilmemektedir. 

Av. Kadir KURTULUŞ - Stj.Av. Beste Karakoç

5 maddede değer artış paylarının tamamı devlete mi ödenecek?