5 maddede değer artış paylarının tamamı devlete mi ödenecek?

Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 20 Şubat 2020’de Resmi Gazete’de yayımlanmasıyla İmar Kanunu’nda birtakım değişiklikler meydana geldi. Yazımızda son yıllarda çokça konuşulan ‘’değer artış paylarının bütün topluma mal edilerek kamuya kaynak yaratılması’’ fikrinin hayata geçirilmesine imkan veren ek madde 8’in getirdiği önemli değişikliklerden bahsedeceğiz.

1-İmar planı değişiklikleri parsel bazında değil ada bazında yapılacak, kişiye özel imar planlarının önüne geçilecek!

Maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte artık nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişikliklerinin parsel bazında yapılmasında izin verilmeyecek, değişiklikler ada bazında yapılacak. Adalarda yapılacak imar planı değişiklikleri için ise maliklerin tamamının talebi gerekiyor. Ayrıca 1000 metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorunda olacak.

2-Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilecek!

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliğiyle değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı ‘’değer artış payı’’ olarak adlandırılacak ve değer artışına tabi olan taşınmazlar için tapu kütüğüne şerh verilecek. Böylece taşınmazla ilgili satış, ipotek, kira vs gibi işlemler bedel ödeninceye kadar duracak. Belirlenen değer artış payının, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenmesi gerekiyor.

3-Değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenmeyecek!

Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç olmak üzere değer artış payı ödenmedikçe yapı ruhsatı da düzenlenmeyecek.

4-Malikler değer artış paylarının tamamını devlete ödeyecek, kişilerin ve kurumların imar planı değişiklikleriyle zenginleşmesinin önüne geçilecek!

Maliklerce ödenecek değer artış payının tespitini Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu yapacak. İdarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu bu bedel üzerinden değerlendirme yaparak değer artış payı bedelini nihai olarak belirleyecek.
İdarece oluşturulmuş kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanılacak.
Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılacak, yatırılan tutarlar belediyelere de belli oranlarda aktarılacak. Şöyle ki;

a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
beş iş günü içerisinde aktarılacak ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilecek.

5-Değer artış payının istisnaları!

Aşağıdaki durumlarda değer artış payı hesaplanmayacak;

a-16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda,

b-Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda,

c-Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişikliklerinde,

d-İmar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 8 inci maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak plan değişikliklerinde.
Son olarak; bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenecek.

Avukat Kadir KURTULUŞ - Stj.Av. Kevser TURAN

7 maddede tapuda vekaletle satış!