5 maddede olağan zamanaşımı ile taşınmazın kazanılması!
Avukat Kadir Kurtuluş, Emlakkulisi.com okurları için, 5 maddede olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını inceledi. İşte 5 maddede olağan zamanaşımı ile taşınmazın kazanılması...
Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak, geçerli ve hukuka uygun bir işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil işlemi ile kazanılmaktadır. Bir takım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmazın kazanılması da mümkün kılınmış olup, zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması da bu yollardan biridir. Zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, Türk Medeni Kanunu’nda olağan ve olağanüstü olmak üzere iki şekilde öngörülmüştür. Bu yazımızda, 5 maddede olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını inceleyeceğiz.
1. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır
Söz konusu taşınmaz tapu sicilinde kayıtlı olmalı ve özel mülkiyete elverişli olmalıdır. Başka bir ifadeyle, devlete ait taşınmazların olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
2. Tapu kaydı geçerli bir hukuki sebebe dayanmamalı
Tapu kaydındaki tescil, yolsuz tescil olmalı yani geçerli bir hukuki tasarrufa dayanılarak yapılmamış olmalı. Yargıtay kararlarına göre yolsuz tescil, yasanın öngördüğü usule uymayan hukuki bir işleme dayandırılarak oluşturulan sicillerdir. Örneğin; hukuki ehliyeti olmaksızın bir sözleşme yapan ve o sözleşmeye dayanarak icra olunan tescil yolsuz tescildir.
3. Davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle zilyet olunmalı
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, söz konusu taşınmazı 10 yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulundurmalıdır.
Aralıksızlıktan kasıt, bu 10 yıllık sürenin mutlaka yolsuz kayıt malikinin zilyetliğinde geçmesi değildir, mülkiyeti olağan zamanaşımı yoluyla kazanacak kişi, aynı şartları taşıyan önceki zilyedin zilyetlik süresini de kendi süresine ekleyebilir. Ancak zilyetlik örneğin sicilde yazılı olmayan gerçek malikteyse sicilde malik olarak görünen şahsın olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanması mümkün değildir.
Davasızlık ile kastedilen ise, bu taşınmaz üzerindeki malik sıfatının herhangi bir davaya konu edilmemiş olmasıdır. Örneğin, tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişiye karşı, söz konusu taşınmazdan dolayı tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açılırsa davasız 10 yıl süreyle zilyetlik şartı gerçekleşmemiş olur ve olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
Her ne kadar 10 yıllık sürenin başlangıcı konusunda doktrinde tartışmalar olsa da, uygulamada 10 yıllık süre başlangıcı kaydın tapu siciline düşüldüğünün ertesi günüdür.
4. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, iyiniyetle zilyet olmalıdır
Tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, kendisinden beklenen bütün özeni göstermiş olmasına rağmen, adına yapılmış olan yolsuz tescilin yolsuz olduğunu -geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını- bilmemeli ve bilebilecek durumda olmamalıdır. Mesela taşınmazın herhangi bir sebeple “çift tapusu” olması durumunda, zilyedin iyi niyetli olduğu kabul edilemez. Zira, tapu kayıtları aleni olup, kimse, tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Ayrıca, tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, bu iyiniyetini bütün zamanaşımı süresi boyunca, yani 10 yıl boyunca korumalıdır. Aksi takdirde iyiniyet şartı gerçekleşmemiş olacağından olağan zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyeti kazanılamayacaktır.
5. Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanıldığı An
Yukarıdaki şartların hepsini yerine getiren yolsuz tescil sahibi, dava açması gerekmeden bu şartların hepsinin birden gerçekleştiği an mülkiyeti kazanmış olur, yolsuz tescil kendiliğinden düzelecektir. Bu sebeple bu konudaki mahkeme kararı, kurucu değil açıklayıcı nitelikte olacaktır.
Av.Kadir Kurtuluş