6 maddede evinizde tadilat için izlenecek prosedürler!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, Emlakkulisi.com okurları için evde yapılan tadilat, bakım veya onarım işlerine ilişkin yazı kaleme aldı. İşte yazının detayları...

Evinizde tadilat veya herhangi bir bakım/onarım yapmak istediğinizde izlemeniz gereken bir takım prosedürler bulunmaktadır. Usulüne uygun olmayan bir uygulama olduğunda dava açılması ve hakimin müdahalesi söz konusu olabileceğinden bu hususları bilmenizde ve usulüne göre hareket etmenizde fayda var. 

1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre İzin Alınması Gereken Haller

Dairelerde yapılacak tadilatlarla ilgili olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile getirilmiş düzenlemeler bulunmaktadır. Bu tadilatlardan bazıları için diğer kat maliklerinin rızası gerekirken bazıları için rıza aranmamaktadır.

2. Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızasını Almanız Gereken Haller

Anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmak istediğinizde kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almanız gerekiyor. Diğer kat maliklerinin onayı olmadan dairedeki kolon ve kirişleri kestiremez, taşıma sistemine dahil ise duvarları yıktıramazsınız. Kanun, anayapıya zarar verecek nitelikteki onarım ve değişiklikleri yasaklamıştır. Bu konu deprem halinde yıkım riskini azaltmak için de oldukça önemlidir. 

Anagayrimenkulde yapılmak istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının durumuna göre lüks olarak tanımlanabilecek nitelikteyse bu değişikliklerden faydalanmak istemeyebilirsiniz. Yine, yapılmak istenen değişiklik, anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından mutlaka kullanılması gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa da faydalanmak istemeyebilirsiniz. Bu durumda faydalanmak istemeyen kat maliki, yapılan giderlere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla birlikte, başlangıçta giderlere katılmak istemeseniz de, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payınız oranında katılırsanız, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanmanıza engel olunamaz. 

3. Kat Maliklerinin Rızasının Aranmadığı Haller

Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği, dolayısıyla anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Burada önemli olan husus şudur, değişiklik veya onarım yapmadan önce bu durumu mahkemeye başvurarak tespit ettirmeniz gerekmektedir. 

4. Kat Maliklerinin Müsaade Mecburiyeti

Kat maliklerinin birbirlerine karşı da borçları bulunuyor. Bunlardan birisi de müsaade mecburiyeti. Örneğin, komşunuzun dairesinde veya bu dairedeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarılması için yapılması gereken teknik incelemeler nedeniyle dairenize girilmesi gerekiyorsa, daireye girilmesine ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecbursunuz. Daireyi kiracı olarak kullanıyorsanız da katlanma mecburiyetiniz bulunuyor.

Bununla birlikte, bu müsaade nedeniyle zarara uğramanız söz konusu olursa bu zararı talep edebilirsiniz. 

5. Belediye’den İzin Almanız Gereken Haller

Boya badana, fayans ve parke döşeme, elektrik ve sıhhi tesisat değişiklikleri gibi küçük tadilatlar, eğer tamamen iç kısımda kalıyorsa ve kiriş gibi taşıyıcı unsurlara dokunmuyorsa, bu tadilatlar ruhsata tabi değildir. 

Ancak bazen daire sahiplerinin yaptıracağı tadilatlar için belediyeden tadilat ruhsatı alması gerekebilir. Genel prensip olarak dışarıdan görünen, metrekare değişikliğine yol açan ve bina taşıyıcı unsurlarını etkileyen tadilatlar için tadilat ruhsatı almak gerektiğini söyleyebiliriz. 

Belediyeler ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde tadilat ruhsatı verirler. Eksik veya yanlış varsa, müracaat tarihinden itibaren 15 gün içinde müracaatçıya eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç 15 gün içinde tadilat ruhsatı verilir.

6. Usule Uygun Olmayan Uygulama ve Hakimin Müdahalesi

Bina ile ilgili alınan bir kararı benimsemeyen daire sahipleri kararın iptali için dava açma hakkına sahiptirler. 

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan fakat aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde kararın iptali için dava açabilir. Kurul kararının iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı da açılabilir. Kat maliki olmayan yönetici ise, kurul kararının iptali için dava açma hakkını haiz değildir.
Kat maliklerinden birinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki hakimin müdahalesini isteyebilir. Bu durumda yönetici de icra takibinde bulunma veya dava açma hakkına sahiptir.

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. 

Avukat Kadir Kurtuluş - Avukat Figen Şimşek

Aldığınız evde ki̇racı varsa bi̇lmeni̇z gereken 3 husus!