5 maddede site toplantılarında aranan nitelikli çoğunluk oranları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimleri toplantı kararlarında aranan nitelikli çoğunluk oranları" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Oybirliği Şartı Aranan Kararlar Hangileridir? (KMK madde 24,44,45):
Kat malikleri kurulunca alınacak kararların geçerli sayılabilmesi için oybirliği gerektiren koşullar şunlardır:
Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katlarında veya arasının boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Ana gayrimenkule yapılan ilavelerden sonra ana gayrimenkulün alacağı duruma göre, yapılan yeni ilavelerde dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oy birliğiyle tespit edilebilir.
Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısım mülkiyetin başkasına devrolunması gibi tebliği tasarruflar ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararlar üzerine yapılabilir.
Ana yapının dış duvarlarının, çatı ve damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararlar üzerine yapılabilir.
Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
2. Hem Sayı Hem Arsa Payı Çoğunluk Şartı Aranan Kararlar Hangileridir? (KMK madde 34,41,42):
Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için, hem arsa payı, hem de sayı çoğunluğu gerektiren konular şunlardır:
Yönetici tayini,
Denetçi tayini,
Faydalı yenilik ve ilaveler: Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde oybirliğiyle karar vererek işlem yaparlar. Aksi taktirde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ortak yerleri düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerinde elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilikler ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluk ile verecekleri kararlar üzerine yapılır.
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
3. Beşte Dört Oy Çokluğu Şartı Aranan Kararlar (KMK madde 28,19):
Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için beşte dört çoğunluk gerektiren konular şunlardır:
Yönetim planının değiştirilmesi.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
4. Karar Şartı Aranmayan İş ve İşlemler (KMK madde 19):
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz..
5. Oybirliği Sağlansa Bile, Geçerli Olmayan Kararlar Hangileridir? (KMK madde 24):
Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Bunun yanında, her ne kadar, KMK madde 31’deki “Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.” Hükmünü öne sürerek, bir malikin mülkiyet hakkı üzerinde, kanunun özel maddeleri hariç (KMK madde 25) alınacak kararlar da genel hükümlere aykırılıktan dolayı geçersizdir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
7 maddede sitelerde olağanüstü toplantılar!