18 maddede site yönetimlerinde ortak alanların hukuku!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde ortak alanların hukuku" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu KMK madde 3’de işlenmiştir, madde metni yazı sonundadır.
2. Kanunun bu maddesi, daha önceki maddelerde tanımı yapılan ortak yerleri detaylandıran hükümler içermektedir.
3. Ortak yerler, sözleşmede belirtilen ve kanun gereğince olmak üzere ikiye ayrılabilir:
4. Sözleşmeden kasıt öncelikle, tapu memurunca düzenlenen resmi senettir. Bu sözleşmede bağımsız bölümler ile ortak alanlar düzenlenir. Ortak yerler hakkında uyuşmazlık olması durumunda, belediyece onaylanıp, tapuya verilmiş olan vaziyet planı, proje sözleşmeden önce gelir ve bu iki evrak üzerinden uyuşmazlık çözülür.
5. Kanun koyucu, sözleşmede belirtilen ortak yerlerden bahsettikten sonra, ülkenin coğrafi konumu ve sosyal yapısını da göz önüne alarak ayrıca ve detaylıca bir ortak yerler ve şeyler tanımı da yapmıştır.
6. Bu kanuni ortak yerler sözleşmede, yönetim planında yer alsın almasın her halde ortak yer ve şeydir.
7. Bu kanuni ortak yer ve şeylerden atlanmış ve sözleşme ile yönetim planında yer almamış olan yer ve şeyler de ortak yer kapsamındadır.
8. Bu kanuni ortak yer ve şeylerin “ortaklık” niteliği sözleşme, yönetim planı ile de değiştirilemez.
9. Teraslar, ortak olup olmadığı iddiasıyla çekişmeye ve davaya konu olmaktadır. Bu gibi durumlarda onaylı projeye göre hüküm kurulur.
10. Girişi, yalnızca bir bağımsız bölüm içinden geçen bahçe için, ortak kullanıma açılması ancak fiili durumun uzlaşma ile başkaca bir giriş açılması ile fiziksel veya davaya konu edilerek proje ile değiştirilmesi ile mümkün olabilecektir.
11. Yalnızca bir bağımsız bölümden geçilen, o bölüme eklenti şerhi veya yönetim planında tahsis hükmü olmayan sahanlık avluların, yalnızca o bağımsız bölümce, özgülenmiş amacı dışında kullanmaması şartıyla kullanması el atmaya girmez.
12. Dükkanların önünde bulunan yerler de ortaktır. Dükkân sahibi burayı özgülüğünü değiştirerek çitle çevirip, ortak kullanıma kapayamaz. Ancak onaylı projede bu alan dükkâna ayrılmışsa ve tanımlandığı özgülüğünü değiştirmeden bu alandan yalnızca o dükkan faydalanır.
13. Bir deponun, garajın bağımsız bölüm mü, eklenti mi, ortak alan mı olduğu onaylı projeye, tahsisli olup olmadığı yönetim planına bakılarak anlaşılabilir.
14. Onaylı projede bağımsız bölüm veya bağımsız bir bölümün eklentisi olarak gösterilmemiş yerler, ortak yerlerdir.
15. İmar mevzuatına göre, ortak yer olması zorunlu olmayan bir yer, diğer maliklerin yoğun bir biçimde kullanımına da konu değilse, bağımsız bölüm veya bölümlerin konumları da dikkate alınarak, yönetim planı üzerinden bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilmesi kanuna aykırı görülmemektedir.
16. Mimari projede olmasa bile, sonradan yapılmış ortak kullanıma sunulmuş bir alan, yer veya şey de ortak yerlerden sayılır ve herhangi bir kat maliki buraya doğrudan müdahale edemez.
17. Tüm kat maliklerinin onayı alınmadan kapıcı dairesi bağımsız bölüm haline getirilerek arsa payı verilemez.
18. Bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı varsa, paydaşların hepsinin muvafakati olmadan ortak alana el atılması davasında yetkisi olmaz.
KMK madde 4 metni” Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merpenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, Radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merpenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
12 maddede site yönetimlerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı!