12 maddede site yönetimlerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat irtifakı ve mülkiyeti ile ilgili KMK hükmü madde1’de işlenmiştir, madde metni yazı sonundadır.
2. Kat mülkiyeti çok açık olarak, taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşididir. Bir taşınmazın sahibi, kanunlar çerçevesinde bu taşınmaz üzerinde bir veya birden fazla yapı inşa edebilir, bunları veya bunlardan bir kaçını başkalarına devredebilir. Burada devredilen, bir kısımsa, bu kısmın hissesi bellidir ancak neresi olduğu resmileştirilemez. Herhangi bir uyuşmazlık durumunda bu devredilen payın yeri ve vasfı hakkında ispat gerekecektir.
3. İşte mülkiyete çevrilmiş yer söz konusu olduğunda, hukuki bir varlık oluşmuş olduğundan devir edilen yerin her türlü özelliği bellidir.
4. Kanununun bu ilk maddesi, hukuki varlığın oluşmasını tanımlamaktadır.
5. Kat irtifakı, kat mülkiyetine sahip yapıları inşa etmek için, bir arsanın malikleri tarafından kat Mülkiyet Kanunu hükümlerine göre kurulan bir haktır.
6. Hukuken, kat irtifakı tamamlanmış yapılar için söz konusu değildir. Ancak uygulamada, henüz izinleri alınmamış bir yapının, tamamlanmamış sayılarak kat irtifakına konu edildiği gözlemlenmektedir. Son dönemlerdeki imara yönelik düzenlemelerle, ülkemizde bu durumdaki yapı sayısı azalmıştır.
7. Yapılacak bir yapı için kat irtifakı kurulması için, belediyece onaylanmış bir proje olması gerekir. Eğer yapı birden fazla olacaksa, ayrıca bir vaziyet (yerleşim) planının da onaya sunulmaya hazırlanmış olması gerekir.
8. Kat irtifakı, kat mülkiyetinin öncüsüdür.
9. Taşınmaz bir malda kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunup bulunmadığı ancak ve tam olarak tapu idaresindeki kayıtlardan anlaşılabilir.
10. Başlı başına kullanılmaya elverişli olmayan bölümde kat mülkiyeti ve irtifakı kurulamaz.
11. Kat Mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklar-benzerlikler aşağıdaki şekilde sıralanabilir:
• Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapılar üzerinde kurulabilir. Kat irtifakı, yapılmakta veya yapılacak yapılar için söz konusudur.
• Kat mülkiyetli yapılardaki bağımsız bölümler, eklentileri ile birlikte bağımsız olarak satışa konudur, satılabilir, devredilebilir. Kat irtifakı hakkı ise ancak arsa payının devri ile satışa konu olabilir.
• Müşterek bir mülkiyette kat mülkiyetine geçilmekle ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Kat irtifakı dolayısı ile ortaklığın giderilmesi istenemez.
• Her iki hak da tapu siciline işlenmekle oluşur.
• Her iki hak da kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.
• Her iki hak da arsa payına özgülenir.
• Her iki hakta da tapu idaresince istenen belgeler aynıdır.
• Her iki hakta da öncelikli alım istenemez.
• Her iki hakkın da tüzel kişiliği yoktur.
12. Tüm bağımsız bölümleri kooperatif adına kayıtlı ve henüz kura çekilmek suretiyle ferdi mülkiyete geçilmemiş anagayrimenkuldeki yönetim uyuşmazlıklarında Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz.
KMK kanun metni: “Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
