23 maddede site yönetimlerinde kat mülkiyeti ve irtifakının niteliği!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde kat mülkiyeti ve irtifakının niteliği" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu KMK madde 3’de işlenmiştir, madde metni yazı sonundadır.
2. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerdeki kullanma hakkından ayrı düşünülemez. Bu özellik kat mülkiyetini, bildiğimiz diğer hukuki mülkiyetlerden ayırır.
3. Madde, arsa payının kat mülkiyet üzerindeki öneminden dolayı, detaya yakın açıklamalarda bulunmuştur. Arsa payı, halk arasında şerefiye denen, bağımsız bölümün konum, bakı vs. özelliklerinden kaynaklanan el değiştirme fiyat farkının anagayrimenkul paydasındaki karşılığıdır.
4. Daha önceleri, kar irtifak sahiplerinin kendi yaklaşımları ve beyanları ile belirlenen arsa payı, 5711 sayılı kanunla, mimari projede gösterilmesi ve bu oranın bağımsız bölümün konum, büyüklük, bulunduğu kat, yönü, değeri ve bakısı gibi kriterlerle ilişkili olarak kurulacağı hükmünü getirmiştir.
5. Sonuçta, tapu ile bağımsız bölümün aynı değeri yalnızca arsa payı ile anlam bulmaktadır, tapu senedinde bağımsız bölümün net, brüt, iç net, dış brüt vs. gibi ölçülerine yer verilmez.
6. Kat irtifakı kurulmasına esas onaylı mimari projede bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payı açıkça gösterilir.
7. Bağımsız bölümlere özgülenen payların toplamı paydaya eşit olmalıdır. Yani ortak alanlara (sahanlık, koridor, otopark, sığınak, eklenti depo, ortak depo, kapıcı dairesi, otopark, vs.) arsa payı özgülenmez. Buralara deprem sigortası olarak bilinen DASK da yapılmaz, buralara ayrıca oturma, kullanma vs. İzin belgesi de alınmaz. Bu ortak alanlar bağımsız bölümlerle arsa payı bağlantısı üzerinden vardır. Bu alanlar herkesindir ama hiç kimsenin değildir.
8. Arsa payı, aynı zamanda ortak giderlerin paylaşımında da kullanılabilecek bir çarpan olabileceğinden ve ileride ana yapının harap olmasından veya tekrarla arsa haline dönüşecek bir yeni irtifak öncesinde ve sonrasında, kamulaştırmada, oy kullanımında , yönetici ve denetici seçimleri/atamalarında, kanunun diğer maddelerinde bir çok yerde anılmasından ve atıfa konu olmasından dolayı da kaybolmayan, tartışılmazlığı tapu senedi ile taahhütlü, en sağlam bir çeşit paydaşlık oranı olması dolayısı ile yeterince önemlidir.
9. Arsa payının, çeşitli gerekçelerle değerinin, konumunun, olması gerektiği miktarın altında olduğunu iddia eden kat maliki, diğer kat maliklerini hasım göstererek konuyu mahkemeye taşıyabilir.
10. Ancak, bağımsız bölümün değerinde sonradan oluşan değişiklikler sebebiyle, arsa payı düzeltmesi yapılmaz.
11. Bir şekilde arsa paylarında oluşan değişim, değiştirilmesinden sonraki zaman için dikkate alınabilir olup, daha önce yapılmış iş ve işlemleri etkilemez.
12. Bunun yanında, tüm kat malikleri oybirliği, tam muvafakatle bir oranlar tablosu üzerinde anlaşmışlarsa, bu tam bir anlaşmadır ve arsa payları o şekilde değiştirilebilir. Bu tam muvafakate gerekçe olarak yanlış hesaplama gösterilmelidir. Değerde sonradan artış olduğu gerekçesi ile yapılan muvafakatli bir başvuruyu, tapu memuru kabul etmeyecektir.
13. Genelde arsa payı düzeltmesi, kat irtifakı seviyesinde, resmi senette, oybirliği üzerinden değişiklik ile yapılır. Bu senede işlenmiş değişiklik sonrasında, bir malik tekrar konuyu mahkemeye taşırsa, hakim büyük ihtimalle davayı reddedecektir.
14. Anagayrimekulde, oybirliği ile bağımsız bölüm ilavesi yapılmış ise, bu durumda arsa payı ile ilişkin hükümler kanunun 44. maddesinde kurulmuştur.
15. Projede olmayan bir bağımsız bölüme arsa payı verilemez. Her nasılsa ortak alan olan bir yer tapu siciline bağımsız bölüm olarak tescil edilmişse, bu iptal edilir. Açığa çıkan arsa payı, kanun hükmüne uygun olarak diğer bağımsız bölümlere dağıtılır.
16. Kat irtifakı, kat mülkiyeti kuruluncaya kadar geçici bir irtifaktır, bir tür sözleşmedir, taahhüt altına girmektir. Özellikle halk arasında “topraktan girme” adı altında, bu irtifak hakkını edinenleri de güvence altına almak üzere, kanunun çeşitli maddelerinde, kat mülkiyetindeki gibi kat irtifak sahiplerine de hak, borç ve ödevler yüklenmiş, yapının tamamlanması için geçecek zaman belli süreyle kısıtlanmıştır.
17. Kat irtifakında, genel hükümlerde yer bulabilecek bir çeşit borç hukuku da doğmaktadır.
18. İlgili belediye tarafından yapının tamamı için kullanma izin belgesi, tapu idaresine ulaşınca, tapu idaresince kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir.
19. Bu işlem arsa veya kat irtifak sahiplerinden birinin başvurusu üzerine de yapılabilir.
20. Tüm bunlar için, tapu idaresinin kanunda belirtildiği üzere, vaziyet planı, onaylı proje ve yönetim planını vb. kat irtifakı kuruluş evraklarını kat irtifakı kurulurken almış eksiksiz olarak olması gerekir.
21. Kat irtifakında iken, yönetim planının tüm hak sahiplerince imzalanmışlığı kolay ve daha mümkün iken, el değiştirmelerden dolayı yönetim planının “tüm maliklerce imzalanmışlık” şartını yerine getirmek zorlaşmakta, zaman almakta, hakimin de bu imzalanmamışlığı yok sayması mümkün olmadığından işler uzamakta ve kat mülkiyetine geçilememektedir.
22. 5912 sayılı yasa ile KMK’ya eklenen geçici 1 madde, 07.07.2009 tarihinden önce kat irtifakı kurulmuş yapılar ve yapıları tamamlanıp, tümü için yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş ve tapuya gönderilmiş olan yapılarda zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başkaca bir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçileceği hükmü getirilmiştir.
23. Bu geçici maddenin gerekçesi, tapu idaresince, daha önceleri kat irtifakında değil de birçok belgenin kat mülkiyeti başvurusunda isteniyor olmasıdır. Kanundaki düzenleme ile nerdeyse tüm belgeler kat irtifakı başvurunda alınarak, kat mülkiyeti için yalnızca belediyece gönderilecek kullanma izin belgesi ve zorunlu deprem sigortası aranmaktadır.
KMK madde 3 metni:” Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.”
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
