19 maddede site yönetimlerinde tanımlar!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde tanımlar" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu KMK madde 2’de işlenmiştir, madde metni yazı sonundadır.
2. Anagayrimenkul, anataşınmazın (bina veya vaziyet planında açıkça yerleşimi gösterilmiş yapılar) bağımsız bölümlerinden ve ortak yerlerinden, eklentilerden oluşur, bir bütündür.
3. Anayapı, bağımsız bölümleri içeren yapı veya yapılardır.
4. Bağımsız Bölüm, tamamlanmış ve tümü kargir olan bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, depo, gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereğince özel mülkiyete konu olan bölümlerden her biridir.
5. Eklenti, bağımsız bölümün içinde olamaz. Eklentiler anayapının oturduğu zeminin dahilinde olabileceği gibi, bunun dışında da olabilir. Bir yapının, anagayrimenkulün herhangi bir yerinde birden çok eklentisi olabilir. Kanuna göre, bir eklenti ancak bir bağımsız bölüme özgülenebilir. Tahsisli yer ile eklentiyi karıştırmamak gerekir. Uygulamada birden fazla bağımsız bölüme özgülenmiş eklentilere de rastlanmaktadır. Eklentiler, bağımsız bölümden ayrı olarak tasarrufa konu olamaz.
6. Bu kanunun 6. Maddesinde açıkça belirtildiği üzere, bir bağımsız bölümün dışında yer alıp o bölüme özgülenmiş olan eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki tek başına eklentilerin de tek başına maliki olur.
7. Eklentiler esasen, kat mülkiyetinin beyanlar hanesine kaydedilir.
8. Anataşınmazın onaylı projesinde ve tapu kayıtlarına göre ortak yer niteliğinde bulunan yerlerin yönetim planında bağımsız bölüm eklentisi olarak konuya söz edilmesinin bir hukuki geçerliliği olmaz.
9. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anataşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı olarak bağımsız bölümler üzerinde, tapu kütüğünün ayrı sayfasına tescil edilen mülkiyet hakkıdır.
10. Önemine istinaden, kat mülkiyetine geniş bir tanım yüklenebilir: Tamamlanmış, bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, depo gibi bölümlerinden başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, arsa payı ve anataşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı olarak, o taşınmazın maliki ya da malikleri tarafından Kat mülkiyet Kanunu hükümlerine göre kurulan bağımsız mülkiyet hakkına, kat mülkiyeti denir.
11. Kat maliki, kat mülkiyeti hakkına sahip özel veya tüzel kişiliklerdir.
12. Ortak yerler, üzerinde en çok yönetimsel problem, uyuşmazlık yaşanan ve davaya konu olan bir kavramdır. Ortak yer, bağımsız bölümün dışında, ancak ortak şey, bağımsız bölümün içinde olabilir. Bu tanım kanunun 4. maddesinde daha da detaylandırılmıştır.
13. Tüm maliklerin, arsa payı bağıyla ortak yer, alan ve şeyler üzerindeki hakkına, kullanma hakkı denir.
14. Kat irtifakı, kısıtlanmış özel bir haktır ve hukukumuza Kat Mülkiyet Kanunu ile girmiştir. Kat irtifakından amaç, henüz tamamlanmamış veya inşaatı dahi başlatılmamış bir bina için kat mülkiyetine geçiş ön süreçliktir. Kat irtifakı arsa lehine kurulur.
15. Kat irtifakı sahibi, kat irtifakı hakkına sahip özel veya tüzel kişiliktir.
16. Arsa payı, arsa ile değil, özgülendiği irtifak, mülkiyet, bağımsız bölümle ilgilidir, biri yoktur, orantı katsayısıdır.
17. Arsa payı, bağımsız bölümlerle ortak alanlar arasında da bağ kurar. Hiçbir anagayrimenkulde bağımsız bölümlere özgülenmemiş arsa payı bırakılamaz. Bağımsız bölümlere özgülenmiş arsa paylarının toplamı paydayı tamamlar, paydaya eşit olur.
18. Kat irtifakı kurulurken, anagayrimenkule ortak olanların payları, kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçilmekle artık bağımsız bölümlere özgülenen arsa payına dönüşür. Arsa payı ortaklara değil, bağımsız bölümlere özgülenir, böylece irtifak veya mülkiyet kurulduğunda artık ortaklar paydaş değil, üzerine arsa payı özgülenen bağımsız bölümlere malik olurlar.
19. Bu maddedeki sözleşme kavramı, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmasına ilişkin kurucu senet, “resmi senet”tir.
KMK madde 2 metni: “Madde 2 – Bu Kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983-2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);
Denir.”
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
