14 maddede site yönetimlerinde gider avansı ve tahsili!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "14 maddede site yönetimlerinde gider avansı ve tahsili" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Gider avansları 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanununa muhalif olmayan Yönetim Planı Hükümleri çerçevesinde toplanan ve gider avansları konusunda verilen kat malikleri kurulu kararı ile hukuki değere ulaşır.
2. Bu hukuki değer, icra takibi ve sonrasında icra takibine itiraza karşı dava açma, kanuni ipotek koyma, mülkiyetin devrinin talebi süreçleri için önemlidir.
3. Hukuki değerde gider avansı oluşturulabilmesi ya işletme projesi tebliği ve itiraz sürecinin sonlanması ya da KMK 37 son fıkradaki kat malikleri kurul kararı ile mümkündür.
4. Kurul kararının hukuki değerde olması için 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunundaki madde 29,30,31 ve 32 süreçlerinin tamamlanması gerekir.
5. Gider avansının muhatabı kat malikidir, sükna hakkına sahip olanlar, kiracılar ile bağımsız bölümü devamlı kullananlar da müteselsil sorumlulukla muhatap tutulsa da kanuni ipotek ve mülkiyetin devri konusunda hasım olamazlar.
6. Gecikme tazminatı, faiz değildir ve güncel (cari) gider avansı miktarıdır.
7. Aidat kavramı, gider avansının anlamını taşımaktan çok uzaktır, aidat yıllık gider avansının geleneksel ekonomi uygulamaları ile aylara paylaştırılmış ve ödemede bir usul oluşturmaya yönelik karşılık bulmuş bir uygulamadır.
8. İcra yetki yönetici ve herhangi bir malike kanunen verilmiştir, sorumluluğu ise resen yöneticidedir. İcra takibi bir dava değil, alacağın devlet marifeti ile talebidir.
9. Dava olan, icra takibine itiraz ve bu itiraza karşı yürütülen hukuki süreçtir.
10. Bu süreçle de gider avansı tahsil edilemezse, yöneticinin (yoksa bir malikin) talebi üzerine, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yazılı istemi ile borç tutarı kadar miktar, diğer malikler adına kanuni ipotek hakkı tescil edilir , (KMK madde 22).
11. Kat maliklerini, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893. maddesi son fıkrası burada da uygulanır.
12. Kanuni ipotek hakkının kat mülkiyetine tescili bir yönetici görevidir ve bu görev KMK madde 35/i –de hükme bağlanmıştır.
13. Site yönetimleri hukukla değil mevzuatla yol alan tüzel kişiliksiz organizasyonlardır ve site yönetimlerinde uyuşmazlık değil mevzuata muhaliflik söz konusudur ki hukukumuzda “ Hakimim Müdahalesi” aleni tanımı ile KMK madde 33’de aynı ad ile müessese haline getirilmiştir.
14. Gider avansının arkası değerli evrakla doldurulmadıkça davaya konu olur, yoksa basite ve temel ilamsız takiple devlet marifeti ile kolayca tahsil edilir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
