23 maddede site yönetimlerinde yönetici-müdür müesseseleri!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, 'site yönetimlerinde yönetici-müdür müesseseleri' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Konut siteleri yönetiminde çokça karıştırılan iki kavram vardır: yapısal yönetim-hizmet yönetimi
2. Yönetici yapısal yönetimden, müdür hizmet yönetiminden sorumludur.
3. Yönetici KMK ( madde 34), müdür İş Kanununu hükümlerine tabidir.
4. Dışardan yönetici de KMK ya tabidir.
5. Dışardan yöneticiliğin tüzel kişiliği “Yönetim Firması” – ülkemizdeki tek yönetim firması Famcoturk site yönetim hizmetleridir-, müdürün tüzel kişiliği hizmet firmasıdır.
6. Yönetici hukuki-mali-idari-sosyal yapısalı mevzuata uygun yürütmekten, müdür sitenin daha güvenli-daha temiz-daha bakımlı olmasından sorumludur.
7. Yönetici “vekil ”, müdür “iş görendir”
8. Hakimin (KMK 33 ) müdahalesinin muhatabı, yöneticidir.
9. Yönetici başarıdan değil, mevzuat içinde iş ve işlemden sorumlu iken müdür başarıdan sorumludur.
10. Yanlış yöneticin , iş göreni müdür yöneticinin dediğini yapmakla başarılı olmaz, itaatkar olur.
11. Yönetici, müdürün yetki ve sorumluluğunu alabilirken, müdür yalnızca yetki kullanır.
12. Yönetici vizyoner, müdür misyonerdir.
13. Yönetici yanlış yaparsa , müdür düzeltemez, müdür yanlış yaparsa yönetici düzeltebilir.
14. Kat malikleri, istediği zaman yöneticiyi azledebilir ve bu azil mahkemeye kapalıdır.
15. Yanlış yönetici, kendine değil kat maliklerine zarar verir.
16. Yöneticilik meslek değil, iştir.
17. Yönetici müdürü azledemez, işten çıkarır, bu tasarruf mahkemeye açıktır.
Çünkü;
18. Site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları, Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
19. Yönetici, kat malikleri haricinde hiçbir resmi kuruma bağlı değildir.
20. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur.
21. Site yönetimleri Vergi Usul Kanununa tabi değildir.
22. Site yönetimleri Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir.
23. Kat maliklerinin iradesi üzerinde hiçbir özel-tüzel-resmi kişilik yoktur.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
