5 soruda gayrimenkul ve ipotek!

Arsa ve konutların ekonomik değerini sınırlayan hukuki engeller genel olarak nelerdir? İpotek, haciz, ihtiyati tedbir şeklindeki şerhlerin gayrı menkul üzerindeki ekonomik sonuçları nelerdir? Gayrımenkulünüzün değerini azaltan hukuki engelleri aşma yöntem

Mülkiyet hakkı; kullanma,yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma hakkını içeren bir haktır. Ancak, yukarıda belirtilen geniş yetkilerden bir kısmının çeşitli nedenler ile sınırlandırılması halinde, yatırım veya kullanma amaçlı olarak edindiğiniz gayrı menkulün değerinde ekonomik düşme söz konusu olacaktır.

1) İpotekli bir gayrimenkul satın alınabilir mi? Riskleri nelerdir?

İpotekli bir gayrımenkul satın alırken, tapu müdürlüğü, ipoteği kabul etmeden, taşınmazı sizin adınıza tescil etmeyecektir. Eğer ipoteği kabul ederek gayrımenkulü satın alacaksınız, ipotek borcunun tam miktarını ipotek alacaklısından ( genelde bankalardır) öğrenmeniz yararlı olacaktır. Zira, tapu kütüğünde yazılı olan miktar her zaman gerçek rakamı göstermeyebilecektir. İpotek alacaklısından, borç miktarı, faizi ve tüm masraflarını öğrenerek, gayrimenkulü satın almanız önerilmektedir. Bu ayrıntıya dikkat etmediğiniz takdirde, gayrimenkulün tamamının ipotek alacağı için satılması söz konusu olabilecektir.

Bu çerçevede, ipotekli bir gayrimenkulü satın alırken, ipotek borcunun kesin ve güncel miktarını öğrenmek ve bu bedelin satıcının size önerdiği satış bedelinden düşürülmesi yararınıza olacaktır.

2) Gayrimenkul üzerindeki ipotek nasıl kaldırılır?

Gayrimenkul üzerindeki ipotek genellikle; alacaklının terkin isteği, mahkeme kararı, ipotek borcunun ödenmesi, ipoteğin paraya çevrilmesi vb. yöntemler ile kaldırılmaktadır. tapu müdürlüğünün kendiliğinden veya borçlunun talebi ile ipoteği kaldırması kural olarak mümkün değildir.

3) Hacizli bir gayrimenkul satın alınabilir mi? Riskleri nelerdir?

Kamuoyunda yaygın düşüncenin aksine, kamu alacağı dışındaki hacizler bakımından, hacizli gayrimenkulün devri yasal ve mümkündür. Üzerinde haciz bulunan bir gayrı menkulü satın alacağınız vakit, haczin risklerini dikkate almak ve haczi kabul etmek şartıyla, tapu müdürlüğünde sınırlayıcı bir engel ile karşılaşmazsınız. Tapu müdürlüğü, anılan gayrı menkulü hacizli olarak size devir edecektir.

Böyle bir durumda, satıcı ile haciz miktarının ne olduğu konusunu sözlü olarak değil, haczin dayanağı olan icra dosyasından, dosya borcunun hesabını kesin ve güncel olarak çıkartmalısınız. İcra müdürlüğü tarafından çıkarılan borç toplamını, satış bedelinden düşürerek satıcı ile anlaşma yapmanız yararınıza olacaktır. İcra dosya borcunun kesin-güncel ve net olarak bilinmemesi halinde, ekonomik olarak zarara uğramanız muhtemeldir.

Yukarıdaki açıklamalar, kamu alacakları için yapılan hacizlerde geçerli değildir. Zira; belediye, il özel idaresi, vergi daireleri benzeri kamu kurumlarının hacizlerinde, haciz kalkmadan veya ilgili kamu kurumunun yasal-yazılı onayı olmadan tapuda devir işlemi gerçekleştirilemez.

4) Gayrimenkul üzerindeki haciz nasıl kaldırılır?

Haciz, genellikle; alacaklının isteği-idarenin bildirimi, mahkeme kararı ile kaldırılmaktadır. İpotekte olduğu gibi, tapu müdürlüğünün kendiliğinden veya borçlunun isteği üzerine haczi kaldırması kural olarak mümkün değildir.

5) Gayrimenkul üzerindeki tedbir şerhi ve sonuçları nedir? Tedbir şerhi nasıl kaldırılır?

Gayrimenkul üzerinde tedbir şerhi bulunması halinde, bu şerhin devamı süresince, anılan gayrı menkulün bir başkasına devri mümkün değildir. Üzerinde tedbir bulunan bir gayrı menkulü, tapuda satamayacağınız gibi, satın almanız da mümkün değildir.

Tedbir kararı, genellikle, bir davanın yargılama sürecinde ortaya çıkan önlem niteliğinde bir yargı kararıdır. Bu özelliği nedeni ile, tedbir kararı ancak, kararı veren mahkemece kaldırılabilir. Mahkemenin, gayrimenkul üzerindeki tedbiri, davadaki delil durumuna veya gayrı menkul malikinin mahkemeye sunacağı başka bir gayrı menkul veya menkul niteliğindeki teminat ile kaldırması mümkündür.

Ayrıca, açılan davanın reddi veya kabulü halinde de tedbir kararı ortadan kalkar.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com