7 adımda kentsel dönüşüm!

Kentsel dönüşüm projesi kafaları iyice karıştırdı. Vatandaşın kafasında “evimden kovulur muyum” gibi birçok soru işareti var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yeni yönetmelikle vatandaşın merak ettiklerini açıklığa kavuşturuyor. İşte yönetmeliğin detayları…

Türkiye’nin dört bir yanında başlatılan kentsel dönüşüm çalışmaları, vatandaşın kafasını karıştırdı. Sağlam eve itiraz yok mu, kovulur muyuz? gibi birçok soru işaretleri var kafalarda. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 15 Aralık 2012 tarihli resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren yönetmelikle vatandaşın merak ettiklerini açıklığa kavuşturuyor. Aslında süreç çok net ve sağlam işliyor. Şunu baştan belirtmek gerekiyor ki kentsel dönüşüm kapsamında evi yenilenen hiçbir vatandaş mağdur edilmiyor. İşte 7 adımda kentsel dönüşümün usül ve esasları…

1. Riskli alanın tespiti

Kentsel dönüşümde süreç riskli alanın tespitiyle başlıyor. Riskli alan tespiti de alanın zemin yapısı veya üzerinde yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu ifade ediyor. Buna göre;

• Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgileri,

• Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını,

• Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,

• Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,

• Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yerbilimsel etüd raporunu,

• Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri,

 Riskli alan tespiti, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak bakanlar kuruluna sunuluyor.

 TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak bakanlar kuruluna sunulur.

 Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte bakanlık veya idareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak bakanlar kuruluna sunulur.

 Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir.

 Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşünü on beş gün içerisinde bildirir.

Tespit talebi için tapu ve kimlik belgesi yeterli

 Hak sahipleri, riskli yapı tespitine ilişkin taleplerini tapu ve kimlik belgelerinin fotokopisiyle yapacak. Güvenliğin artırılmasına yönelik yapılan bu düzenlemeyle mal sahibinin haberi olmadan kimse binanın riskli olup olmadığını sorgulayamayacak.

Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar

Riskli yapılar  idarece veya bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde 40’ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilecek. 

2. 15 gün içinde itaraz edebilirsiniz

Riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe itaraz edebiliyorsunuz. Aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat müdürlüğe bildirilir.

3. 60 gün içinde yıkım istenebilir

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.

• Riskli yapıların birinci fıkra uyarınca verilen süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

• Birinci ve ikinci fıkralar uyarınca verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

• Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır.

• Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

• Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak bakanlığa veya idareye ve binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir.

4. En az 3 kişinin katılımı ile taşınmazın değeri tespit edilir

• İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren kamulaştırma haritasını veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir.

• Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az 3 kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir.

• Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’ inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir.

5. Sözleşme yapılır

• Yapılacak konut ve işyerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumlarca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanında maliklere verilecek olan konut ve işyerleri için sözleşme yapılır.

• Uygulama alanındaki taşınmazın 12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;

 İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.

 İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.

 Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır.

• İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.

• Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir.

• İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılât karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.

• Bakanlık, Kanunun 3’üncü maddesi kapsamında bakanlar kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkilidir.

• Bakanlık; Kanundan kaynaklanan ve altıncı fıkrada belirtilen yetkilerini, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar bakımından Maliye Bakanlığının izin ve onayına tabi olmadan kullanabilir.

• Kanunun 3'üncü maddesi kapsamında bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar üzerinde kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazların kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilmesi, bakanlığın isteği üzerine, maliye bakanlığınca yapılır. Bu taşınmazlar ile ilgili olarak tapuda işlem yapılmasını gerektiren diğer hallerde de, Bakanlığın isteği üzerine, maliye bakanlığınca tapuda işlem tesis edilir.

6. 18 ay 600 TL kira yardımı 

• Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 TL, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçmiyor. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncelleniyor.

• Yapılacak kira yardımının ilk 5 aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödeniyor.

• Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabiliyor.

Kira yardımı başvurusu nasıl yapılır?

• Uygulama alanında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine istinaden ilgili kuruma,

• Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesine istinaden müdürlüğe yapılıyor.

• Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına,

• Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılıyor.

• Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; hazine müsteşarlığının bağlı bulunduğu bakanın teklifi üzerine bakanlar kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

• Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

7. 15 gün içinde evin tahliye edilmesi gerekiyor

İlgili kurum ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre 15 gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz benzeri hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak teslim etmesi gerekiyor.

Vatandaşa hasılattan pay imkanı da veriliyor

Yeni yürürlüğe giren yönetmelik vatandaşa ‘hasalattan pay’ imkanı da getiriyor. Yönetmeliğe göre, taşınmaz sahiplerine, öncelikle dönüşümün uygulanacağı alanlarda yapılacak konut ve iş yerlerinden verilmek üzere sözleşme imzalanacak. Uygulama alanındaki taşınmazın bedeli, hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin inşaat maliyet bedelinden düşülecek. Taşınmaz sahiplerinden kendisine iş yeri verilecekler, müstakil iş yeri yerine iş yeri hissesi de alabilecek.

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com