7 maddede kiracının borçları!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, Emlakkulisi.com okurları için kiracının borçlarına ilişkin yazı kaleme aldı. İşte yazının detayları...

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile kiraya veren bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakırken, buna karşılık kiracı da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Kiracının kira bedelini ödemek dışında başkaca borçları da bulunmaktadır. Bunlardan kısaca bahsetmek gerekirse;

1-Kira Bedelini Ödeme Borcu

Kiracının asli yükümlülüğü kira bedelini ödemektir. İlk kira bedeli taraflarca serbest bir şekilde belirlenebilir. Bununla birlikte, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarında bazı sınırlamalar söz konusudur. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönem için taraflarca kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir.

Kira bedelinin kiraya verene veya onun yetkili kıldığı kişiye ödenmesi gerekir. Kira bedelinin ne zaman ve ne şekilde ödeneceği genellikle kira sözleşmesinde belirtilir. Ancak belirtilmediğinde nasıl ve ne zaman ödeneceği tereddüte yol açmaktadır. Kira bedelini ödeme zamanı bakımından sözleşmeye ve yerel uygulamalara öncelik tanınmıştır. Sözleşmeye ve yerel örf ve adetlere göre ödeme zamanı belirlenemiyorsa, kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemesi gerekir. Uygulamada konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin peşin olarak ödeneceği şeklinde anlaşma yapılmaktadır. Kira borcu genellikle kiraya verenin banka hesabına yatırılarak ödenir. Ancak kira sözleşmesinde bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir. Bu durumda kira borcu götürülecek borçlardan olduğundan, kiracının borçtan kurtulması için posta yoluyla ikametgahta ödemeli olarak kira bedelini yatırması gerekir.

Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 

2-Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu

Kiralananın olağan kullanımı için bir takım masraflar yapılması gerekebilir. Bu masraflar bazen kiracıya bazen de kiraya verene ait olmaktadır. Taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa, mülkiyet hakkından doğan masraflar kiraya verene, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım masrafları ise kiracıya aittir. Olağan kullanımdan anlaşılması gereken, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve yerleşik adetlere göre kullanılmasıdır. 

Örneğin, bir araba kiraladınız, bu arabanın yağının değiştirilmesi, yıllık bakımlarının yaptırılması bu giderlerdendir. Bunun gibi kiraladığınız dairede bozulan musluğun tamiri, patlayan ampulün değiştirilmesi, lavabo tıkanıklığının giderilmesi gibi ufak tefek tamirat giderleri de örnek olarak gösterilebilir. Bu giderlerin yan giderlerden farkı, kiralananın kendisi için yapılan giderler olmasıdır. 

3-Yan Giderleri Ödeme Borcu

Kiralananın kullanımı ile ilgili olmak üzere kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderleri ödeme borcu kural olarak kiraya verene bırakılmıştır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili bir istisna getirilmiştir. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. 

Kiracının katlanmakla yükümlü olduğu yan giderler, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olan giderlerdir. Bunlara örnek olarak, ortak alanlara ilişkin temizlik ve bakım giderleri, kapıcının ücreti gibi hususlar verilebilir. 

Taraflar yan giderlerin neler olduğunu belirleme hususunda serbest değillerdir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yan gider niteliğinde olmayan bir hususu yan gider olarak nitelendirmesi geçersiz sayılmaktadır. 

4-Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Kiracı, kiralananı, tahsis amacına ve sözleşmeye uygun olarak  kullanmak, kendi malıymış gibi tam bir özen göstermek ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek, komşularını rahatsız ve huzursuz edecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. 

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kiracı, özen borcuna aykırı kullanımı nedeniyle meydana gelen zararlardan da sorumludur. 

5-Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu tutulmuştur. Ayıbın maddi, hukuki, manevi ya da ekonomik olmasının bir önemi yoktur. İhbar, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı yapılmasında fayda vardır. Bildirim yükümlülüğü ayıbın öğrenilmesi ile birlikte başlar. Kiracı bildirim yükümlülüğünü yerine getirmez veya bildirimde bulunmakta geç kalırsa, bundan kaynaklanan zararları tazmin etmekle yükümlüdür. 

6-Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu

Kiraya veren, kiralanan şeyin kira süresi boyunca elverişli olarak kullanılmasını sağlamakla yükümlüdür. Buna karşılık kiracı da, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, ayrıca, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle de yükümlüdür. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

7-Kiralananı Geri Verme Borcu

Kira sözleşmesinde kiracının en önemli borçlarından biri de kiralananı geri verme borcudur. Kiraya veren, kira sözleşmesi kurulduğunda kiralananı kiracıya vermekle yükümlü olduğu gibi, kiracı da, kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiralananı ne durumda teslim almış ise o şekilde geri vermek zorundadır. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma sonucu kiralananda meydana gelen olağan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. 

Kiracı, taraflar arasında anlaşıldığı biçimde, anlaşma yoksa kiralananı fiili olarak kiraya verene teslim etmekle bu borcundan kurtulur. Kiralananı geç veren kiracı, kiraya verenin zararını gidermekle yükümlüdür. 

Avukat Kadir Kurtuluş - Avukat Figen Şimşek 
 

4 başlıkta verilen kapora nedir ve nasıl geri alınır?