7 maddede tapuda vekaletle satış!

Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, "tapuda vekaletle satış" konusunu kaleme aldı. İşte 7 maddede tapuda vekaletle satış...

Hukukumuzda vekalet kurumu 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 502 vd. maddelerince düzenlenen, vekilin vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği bir sözleşme türüdür. Burada hem vekalet veren kişi hem de vekil tayin edilen kişi arasında güven olması gereklidir.  

Vekilin, vekalet veren adına taşınmaz satın alabilmesi veya satabilmesi için vekilin bu konuda özel olarak yetkili kılınması gerekir. Taşınmaz malikinin veya taşınmaz satın almak isteyen kişinin, herhangi bir Noter huzurunda atacağı imza ile vekaletname vererek, vekalet verdiği kişiyi yapılacak olan işlemler konusunda yetkilendirmesi mümkündür. Böylelikle, vekil taşınmaz devir işlemlerini gerçekleştirebilecektir. Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları ise Noter yerine bulundukları yerdeki Türk Elçilik ve konsolosluklar aracılığıyla aynı şekilde vekaletname verebilirler.

Vekaletname ile gayrimenkul alım satımlarında, vekalet veren ister satıcı olsun isterse alıcısı olsun, bilhassa dikkatli olunması gerekir. Vekile verilen yetkinin niteliği gereği, vekalet verirken vekaletin sınırlarının çok iyi çizilmesi gerekir. 

Taşınmaz satışı için verilecek vekaletnamede dikkat edilecek hususları maddeler halinde kısaca açıklamaya çalışacağız. 

1-Yetkinin Net ve Açık Şekilde Belirtilmesi

Vekilin, taşınmaz alım-satım işlemleri için özel olarak yetkili kılınması gerekecektir. Vekile özel yetki verilmesi gereken bu hallerde yetkinin açıkça verilmiş olması gerekir. Özel yetkinin zımnî olarak verildiği kabul edilmemektedir. Özel yetki gerektiren taşınmaz alım-satımında, bu yetki açıkça verilmemişse, vekilin söz konusu işlemi yapma yetkisinin bulunmadığı kabul edilmektedir.

Bu yüzden, yapılacak olan satış işleminin özelliğine göre vekaletnamede verilecek taşınmaz satış ve alım yetkisinin net ve açık bir şekilde belirtilmesi gerekir. 

2-Tek Bir Taşınmaz İçin Satış Yetkisi Verilmesi

Belirlenmiş tek bir taşınmaz için yetki verilecekse, bu taşınmaza ait tapu bilgilerinin vekaletnamede açıkça yazması gerekir. Böylece vekilin bu vekaletnameye dayanarak malikin diğer taşınmazlarını satma yetkisi olmayacaktır. Aksi takdirde vekil sizin istemediğiniz bir gayrimenkulünüzü ya da her ikisini birden satabilir. 

3-Süreli Vekaletname Verilmesi

Bu vekaletnameler süreli olarak da düzenlenebilir. Örneğin vekile satış işleminin yapılması için 7 gün süreli bir vekaletname düzenlenebilir. Böylece bu sürenin sonunda vekaletname hukuki etkisini yitirmiş olacak olup, yine süreli olarak düzenlenen bu vekaletname dayanak gösterilerek ilgili Tapu Müdürlüğünde satış işlemi gerçekleştirilemeyecektir. Aksi takdirde, azledilmediği sürece vekilin sınırsız süreli yetkisi bulunacaktır. 

4-Belirli Bir Taşınmazın Belirli Bir Bedele Satılması İçin Yetki Verilmesi

Vekile belirli bir taşınmazın belirli bir bedele satılması için de yetki verilebilecektir. Örneğin ayrıntılı olarak tapu bilgilerinin dökümü yapılmış bir taşınmaz için belirli bir bedel belirlenebilecek ve vekil satış işlemi gerçekleştirirken bu bedelin altında veya üzerinde bu taşınmazı alıcıya devredemeyecektir. Uygulamada bu şekilde düzenlenen vekaletnamelere pek sık rastlanmasa da, noterlerde bu şartlı yetkiyi içeren vekaletnameler de düzenlenebilmektedir. 

5-Sınırsız Taşınmaz Satış Yetkisi

Ancak tüm bu sınırlamalara rağmen malik vekile hiçbir sınırlama koymadan da taşınmaz satış yetkisini verebilecektir. Ancak böyle bir sınırlamanın yapılmaması vekilin üzerine düşen yükümlülüğü özen ve dikkatle yerine getirmesi yükümlülüğüne engel teşkil edemeyecektir. Bu konudaki Yargıtay kararlarında görülebileceği gibi vekilin bu gibi işlemlerde özen ve dikkat yükümlülüğünün bulunduğu ve karşılıklı güven ilişkisine dayanarak kurulan vekalet ilişkisinin makul sayılacak ölçüler çerçevesinde kullanılmasının gerektiği vurgulanmıştır.

6-Birden Fazla Kişiye Vekaletname Verilmesi

Bu gibi durumlarda vekillerin yetkilerini birlikte mi yoksa ayrı ayrı mı kullanacakları da karışıklığa yer vermeyecek biçimde belirtilmelidir. Nitekim eğer bütün vekillerin vekaletnamede belirtilen yetkileri ayrı ayrı kullanması istenmekteyse bu yetkiler “münferiden” (tek başına) ibaresi belirtilerek vekillere verilmelidir. Aksi takdirde vekaletnamedeki yetkilerin kullanılması için bütün vekillerin hazır bulunması gerekebilir. Vekalet verenin vekiline verdiği söz konusu yetkiyi bir başkasına devretme yetkisini (tevkil yetkisi) verip vermediği de vekaletnameye yazdırılmalıdır. Nitekim bu yetki ile beraber vekil olan kişi 3. Kişileri vekaletnamedeki yetkilerin tamamını veya bir kısmını devretme hakkına sahip olacaktır.

7-Vekaletin Sona Ermesi

Taşınmaz alım-satım işlemleri için verilen vekâlet, çeşitli sebeplerle sona erebilir. Her şeyden önce, vekâletname ile verilen temsil yetkisi, sadece belirli bir işlem için verilmişse, söz konusu işlemin yapılması ile vekâlet sona erer. Aynı şekilde vekâletin belirli bir süre ile sınırlandırılması halinde verilen yetki, söz konusu sürenin bitiminde sona erer. Vekâlet, azil veya istifa ile de sona erebilir. Çünkü vekâlet karşılıklı güvene dayanan bir sözleşmedir. Bir tarafın, karşı tarafa olan güven duygusunu yitirmesi nedeniyle bu ilişkiye bir son vermesi mümkündür. Yine vekil edenin veya vekilin ölümü ile karşılıklı kurulan vekalet ilişkisi sona erecektir.

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK 
 

Kentsel dönüşümde üçte bir azınlıkta kalanların hisselerinin satışı!