Kentsel dönüşümde üçte bir azınlıkta kalanların hisselerinin satışı!

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun uygulama yönetmeliğinde son zamanlarda çok fazla değişiklik yapıldı. Bu değişikliklere zaman zaman yer vermeye çalışıyoruz. Kentsel dönüşüm kanunu, kanunun adından da anlaşılacağı üzere, temelde afet riski altındaki alanların ve yapıların dönüştürülmesi için getirilen bir kanun. Bu kanunla, can güvenliği için riskli binaların yıkılarak yerine güvenli binalar yapılması amaçlandığından, güvenli yaşam hakkı mülkiyet hakkının üstünde tutularak, dönüşüm için maliklerin 2/3 çoğunlukla karar alması yeterli kabul ediliyor. Ancak kanunun uygulamasında yaşanan bir takım sıkıntılar nedeniyle, gerek dönüşümün hızlandırılması gerekse maliklerin haklarının korunması için kanunda ve uygulama yönetmeliğinde bu zamana kadar birçok değişiklik yapıldı ve yapılmaya da devam edecek gibi görünüyor. 

Dönüşümü hızlandırmak için yapılan değişikliklerden biri de, 21 Haziran 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK” ile, 2/3 çoğunluğa katılmayan, azınlıkta kalan maliklerin hisselerinin 3. kişilere satılmasına ilişkin getirilen düzenleme oldu. 3. kişilere satış uygulamasının hayata geçmesiyle birlikte uygulamada bir takım sıkıntılar ortaya çıkmaya başladı. Bunlardan kısaca bahsetmeye çalışacağız ancak öncelikle değişiklik öncesi yasal düzenlemeleri ve yapılan değişiklikleri açıklamamız gerekiyor. 

1. Değişiklik öncesi durum: 2/3 çoğunluğa katılmayan maliklerin paylarının arsa sahiplerine satılması, arsa sahiplerinin almaması halinde Hazine adına tescili

Mevzuat uyarınca, riskli alan veya riskli yapı fark etmeksizin, anlaşmayan, yani 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları satışa çıkarılıyordu. Şöyle ki, dönüşümde oybirliği ile anlaşma sağlanması öncelikli olmakla birlikte, oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar veriliyor, bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ ediliyor ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildiriliyordu. 

Açık artırma usulü ile yapılan bu satışlara yalnızca diğer arsa sahipleri katılabiliyordu. Arsa sahipleri dışında başka kimse ihaleye katılamadığı için, arsa sahiplerinin bu payları satın almak istememesi durumunda veya maddi olarak buna imkanının bulunmaması durumunda, Hazine adına resen tescil edilmesi gerekiyordu. Ancak, rayiç bedelden satışa çıkan bu payların satın alınması karlı bir yatırım aracı olacağından, uygulamada müteahhitler arsa sahiplerinden biriyle anlaşıyor ve anlaştıkları arsa sahibi aracılığıyla bu hisseleri satın alıyordu. Yani, arsa sahibi dışındakilerin ihaleye katılmasını engelleyen kanun hükmünü bertaraf edebilmek için, arsa sahibi ile müteahhit anlaşıyor, ihaleye arsa sahibi katılıyor, hisseyi satın alıyor ve akabinde de arsa payını müteahhite devrediyordu. Kanunda açıkça arsa sahiplerinden başkasının ihaleye katılamayacağı belirtilmesine rağmen, dolaylı yoldan bu hisseler müteahhitlere satılmış oluyordu. 

Arsa sahiplerinin satın almaması durumunda ise bu payların bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına tescil edilmesi gerekiyordu. Her ne kadar düzenlemeye göre Hazine’nin alması öngörülmüşse de, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yapılan açıklamalarda, bunun örneğinin hiç olmadığı, dolayısıyla arsa sahiplerinin satın almaması durumunda sürecin kilitlendiği ve birçok projenin bu nedenle beklediği, dönüşümün hızlandırılması için bu payların 3. kişilere satışına imkan veren düzenlemeler yapılması zorunluluğunun ortaya çıktığı belirtilmiştir. 

2. Değişiklik sonrası durum: 2/3 çoğunluğa katılmayan maliklerin paylarının arsa sahiplerine satılması, arsa sahiplerinin almaması halinde 3. kişilere satılması

Yukarıda açıkladığımız üzere, eski düzenlemeye göre “riskli alan” ya da “riskli yapı” fark etmeksizin anlaşmayan malikin hissesini diğer malikler almazsa Hazine’nin alması gerekiyordu. Yeni yönetmelikle ise, Hazine’nin sadece riskli alanda devreye girmesi öngörüldü. Riskli yapılarda ise, karara katılmayanların hissesinin 3. kişilere satılacağına ilişkin düzenleme getirildi.  

Düzenlemeyi daha detaylı incelemek gerekirse;

●    Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamayacak. 
●    İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile arsa sahipleri dışındaki üçüncü kişiler, örneğin yatırımcılar da katılabilecek ve satış yapılana kadar ihalenin tekrar edilmesi gerekecek. 
●    Üçüncü kişilerin satışa katılabilmesi için, bunların satıştan önce üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul edeceklerini ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri ve satışı yapılacak arsa payı için belirlenen rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat vermeleri şartı aranacak.

3. Uygulamada yaşanan problemler 

Getirilen düzenleme ile ilgili uygulamada şahit olduğumuz en büyük problem, ilk satıştan sonra üçüncü kişilere yapılacak satışın duyurulması noktasında yaşanıyor. Aslında düzenleme bu konuda çok açık. Yönetmeliğin açık artırma usulü ile satışı düzenleyen 15/A maddesinin 12. fıkrasında, sadece üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşların katılabildiği ilk toplantıda satışın gerçekleşmemesi halinde, yeniden yapılacak satış işleminin yeri, hangi tarih ve saatte yapılacağının belirlenerek tutanağa bağlanacağı, bu tutanağın bir örneğinin satış için huzurda bulunan maliklere verileceği, satışı yapılacak hisseye ilişkin bilgiler ile satışın yapılacağı yer, tarih ve saatin Müdürlük yayın araçlarıyla ve ilan panosuna asılacak yazı ile ilan edileceği, yeniden yapılacak satış işlemi neticesinde yine satış gerçekleşmez ise, satış gerçekleşinceye kadar her satış işleminin sonunda yapılacak diğer satışın yeri, tarihi ve saatinin bu fıkra hükümlerine göre belirlenerek ilan edileceği açıkça belirtilmiş durumda. 

Ancak uygulamada ise, sadece arsa sahiplerinin katıldığı ve alıcı olmadığı için satışın yapılamadığı ilk ihale tutanağında, yeni yapılacak satış işleminin yeri, hangi tarih ve saatte yapılacağının belirtilmediği, dolayısıyla maliklerin durumdan haberdar edilmediği ve satışın belirsiz bir tarihe bırakıldığını görüyoruz. Böylece malikin yeni yapılacak satış işleminin tarihinden haberi olmadığı için, satışa çıkacak arsa payı için alıcı/yatırımcı bulma olanağı kısıtlanmış oluyor. 

İkinci problem ise, 3. kişilere yapılacak satış işleminin etkili bir şekilde duyurulmaması noktasında yaşanıyor. Düzenleme açıkça üçüncü kişilere yapılacak satışın Müdürlük yayın araçlarıyla ve ilan panosuna asılacak yazı ile ilan edileceğini belirtmesine rağmen, uygulamada sadece ilan panosu ile yetinilerek yayın araçlarıyla duyuru yapılmadığını görüyoruz. Halbuki ilgili düzenlemede “ve” lafzının kullanılması, ilan panosuna asılan duyurunun yeterli olmadığını, aynı zamanda yayın araçlarıyla da satışın ilan edilmesi şartının arandığını göstermektedir. Satışın mevzuatta öngörüldüğü şekilde, müdürlük yayın araçlarıyla da duyurulması halinde, bu tür ihalelerle ilgilenen daha çok yatırımcı satıştan haberdar olabilecek ve satıştan önce 2/3 çoğunluk ile yapılan sözleşmeleri inceleme fırsatı bularak, bu sözleşmeleri imzalayıp imzalamayacağına ve dolayısıyla ihaleye katılıp katılmayacağına karar verebilecektir. Satışın 3. kişilere açık olmasının amacı, daha çabuk alıcı bulunmasının sağlanması ve dönüşüm sürecinin hızlandırılmasıdır. İhalenin mevzuatta öngörüldüğü şekilde satışa etki edebilecek nitelikte duyurulması, daha fazla kişinin ihaleye katılmasına sebep olacak, bu da yatırımcıların birbiriyle yarışmasını ve satışa konu payın satış bedelinin artmasını da sağlayabilecektir. Aksi takdirde, sadece bu satış işleminden bir şekilde haberdar olan sınırlı sayıdaki kişiler veya bu kişilerin ihaleye katılmasını istediği kişiler ihalelerden haberdar olabilecektir. Kentsel dönüşümün sadece belirli kişilerin rant aracı haline gelmemesi ve dolayısıyla mülkiyet hakkının telafisi mümkün olmayacak şekilde zarar görmemesi için, bu tür hukuksuz işlemlerden uzak durulması gerekir. 

Uygulamada şahit olduğumuz bir diğer problem ise, rayiç bedelin belirlenmesi noktasında yaşanıyor. Anlaşmayan maliklerin hisselerinin 3. kişilere satışına cevaz veren düzenlemeye göre, satış yapılana kadar ihalenin tekrar edilmesi gerekiyor. Maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin açık artırma usulü ile ilk satışı gerçekleşmediğinde 2. veya 3. kez açık artırma usulü ile satışa çıkarılması halinde Müdürlük bünyesinde oluşturulan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından belirlenen arsa rayiç değerinin düşürülmesi gibi bir durum söz konusu olmadığı halde, uygulamada bir an önce alıcı bulunarak dosyaların kapatılması ve dönüşümün hızlıca gerçekleşmesi için rayiç bedelin yeniden belirlenerek düşürüldüğüne şahit oluyoruz. Halbuki kentsel dönüşüm mevzuatı satışın gerçekleşmemesi halinde rayiç bedelin düşürüleceğine ilişkin bir düzenleme içermediğinden, bu uygulama da açıkça mülkiyet hakkını ihlal ediyor. 

Kentsel dönüşüm mevzuatı, güvenli yaşama hakkını mülkiyet hakkından daha üstün tutarak, azınlıkta kalan maliklerin paylarının satışı gibi, Anayasa ve uluslararası sözleşmelerde korunan mülkiyet hakkını ihlal edici nitelikte düzenlemeler içermekte ise de, bu işlemlerin yapılabilmesi için de bazı usul ve esasların uygulanmasını şart koşmaktadır. Bu usul ve esasların uygulanmaması halinde, mülkiyet hakkı telafisi mümkün olmayacak şekilde ihlal edilmiş olacaktır. Bu durumda da, satış işlemlerinin usulsüz olması nedeniyle durdurulması ve hatta iptal edilmesi söz konusu olacak, dolayısıyla yasal dayanaktan yoksun uygulamalar nedeniyle dönüşüm süreci sekteye uğrayacaktır. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının satış işlemlerinde belediyeleri de yetkili kılmasıyla birlikte, belediyelerin mevzuatı farklı yorumlayarak kendi usul ve esaslarını belirlediğine ve uygulamada belediyeden belediyeye farklılıkların oluştuğunu görüyoruz. Bu durum, çok fazla hak ihlaline sebep olacağından, açılacak davalar nedeniyle kentsel dönüşüm durma noktasına gelebilecektir. Bu nedenle, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın etkin bir şekilde bu süreci denetlemesi gerekiyor. Vatandaşlara da, süreci titizlikle takip etmelerini ve mümkünse bu süreçte konusunda uzman bir avukattan destek almalarını tavsiye ederiz. 

Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK

5 maddede ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası!