7 soruda satış vaadi sözleşmesi!

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, henüz tapusu olmayan dairelerin satışı için, alıcı ve satıcı arasında imzalanıyor. Bu sözleşme imzalandıktan ve taşınmaza tapu alındıktan sonra, tapu devir işlemi alıcı ve satıcı arasında resmen gerçekleşiyor.

Sözleşme kapsamında tarafların hak ve sorumluluklarına, taşınmazın bedeli ve ödeme şekline, tapu teslim tarihi gibi bilgilere yer veriliyor.

Peki satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır? satış vaadi sözleşmesi damga vergisi 2017 ne kadar? Satış vaadi sözleşmesinde cayma hakkım var mı? diyorsanız işte yanıtı..

1-  Satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır?

Müteahhit ile alıcı arasında imzalanan bu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şekil şartlarına uygun olarak hazırlanması gerekiyor.

"Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlemeye noterler yetki oluyor. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi resmi işlemlerde geçerli sayılıyor.  Aksi hâlde sözleşme geçersiz oluyor. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremiyor.

2- Satış vaadi sözleşmesi damga vergisi 2017 ne kadar?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi damga vergisi, 15 Mart 2017 tarihinde Resmi Gazete'de yer verilen Bakanlar Kurulu kararı ile sıfırlandı. Söz konusu kağıtlar için binde 9,48 oranında damga vergisi tahsil ediliyordu.  

Damga vergisi sıfırlanan sözleşmeler

(14) Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri, 

(15) Resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmeleri,

(16) Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat işlerine ilişkin danışmanlık hizmet sözleşmeleri, 

(17) Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri. 

3-  Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi nasıl olur?

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekiyor. Şerh beş sene devam edebiliyor.  Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmıyor ve resen telkin edebiliyor.  

Satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin isteği ile tapuya şerh edilebiliyor. Bir taşınmaz üzerinde satış vaadi şerhi olması, o taşınmazın satışına,üzerinde ipotek yapılmasına, ayni ve şahsi hak tesisine engel olmuyor. Ancak yeni hak sahibi satış vaadini kabul etmekle,vaadin borçlusu durumuna geçiyor.

4- Satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilir mi?

Satış vaadi sözleşmesi iptali de söz konu olabiliyor.Öncelikle vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona eriyor. 

Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek gerçekleşiyor. Usülüne göre noterde düzenlenen sözleşme, iptal edilmediği sürece geçerli olup tarafları bağlıyor. 

Diğer bir iptal yöntemi ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesiyle oluyor. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebiliyor. 

5- Satış vaadi sözleşmesinden cayma hakkım var mı?

Satış vaadi sözleşmelerine konulan cayma halinde tazminat ödeneceğine dair hüküm Borçlar Yasası'ndaki zamanı rücu olmayıp tamamen bir ceza koşulu niteliğinde oluyor. Alıcı dilerse vaadin yerine getirilmesini, dilerse ceza koşulunun ödenmesini istiyor. Satıcı ceza koşulunu ödeyerek kendi yükümlülüğünü yerine getirmekten kurtulamıyor.

6-Satış vaadi sözleşmesi geçerlilik süresi nedir?

Taşınmaz üzerindek, şerh beş sene devam edebiliyor.  Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebiliyor. Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin ediliyor. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

7- Satış vaadi sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler neler? 

1)Konut satış vaadi sözleşmeleri bir ön sözleşme niteliğinde olup; taşınmaz mülkiyetini doğrudan doğruya sağlamıyor.    2)Konut satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunlu tutuluyor.  

3) Konut satış vaadi sözleşmesi; açık-kesin olarak belirli olan bir taşınmazı içermelisi gerekiyor.    

4) Konut satış vaadinde bulunan satıcının konutun maliki olması zorunluluğu bulunmuyor.    

5)Satış vaadi sözleşmesi, alıcıya, tahliye ve müdahalenin önlenmesi davalarını açma hakkı vermiyor.  

 Özge ÖZDEMİR/Emlakkulisi.com