8 maddede toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat!

Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...

1. Aynı, ayrı parsel, adalarda aynı vaziyet planı ile yerleşmiş, tek bir yönetim planı altında imalatı yapılmış ve hukuku oluşturulmuş Toplu Yapılara ilişkin yönetim işleri ilgili temel mevzuat kat Mülkiyet Kanunu  69. maddesidir.

2. Kanun koyucunun sitelerdeki yönetimi, kat malikler iradesine bırakma yaklaşımı yine madde içinde birkaç yerde yönetim planına çeşitli tarz ifadelerle atıfla bu madde hükümlerinde de yer almıştır.

3. Bu inisiyatifi abartarak yapılan site yönetim planlarına rastlanmaktadır.  Oysa yönetim planları başta Kat Mülkiyet Kanunu olmak üzere kanunlara aykırı olmaz, planın kanuna aykırı madde hükümleri geçersizdir.

4. Kanunun amir maddelerine muhalif olan yönetim planları, herhangi bir şekilde şikayetle mahkemeye taşınmayabilirse de, yönetim planındaki bu geçersiz hükümler referans alınarak yapılacak işler veya bu hükümler çerçevesinde usulüne uygun yapıldığı sanılan kurul toplantılarında alınan kararlar, sırf kanuna muhaliflikte usulden dolayı mahkemece iptal edilebilir veya sık rastlandığı üzere aidat olarak bilinen gideri ödemeyen malikin itirazları içinde bu muhaliflik dayanak gösterildiğinde mahkemenin itirazın kaldırılmasına ilişkin talebe vereceği karar olumsuz olabilir.

5. Kanun metnini fıkra sırası ile incelersek:
Maddenin birinci fıkrası:
“Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.”

Blok Kat Malikler Kurulu: Birinci fıkranın ilk cümlesi hükmüne göre, parsel veya parsellerdeki birden fazla bağımsız bölümü kapsayan blok yapıların her biri, yalnızca kendilerini ve kendilerine ait ortak yer ve şeyleri ilgilendiren sorunları kendileri çözümleyecektir. 

Parsel Kat Malikleri Kurulu -1: Birinci fıkranın ikinci cümlesinin ilk bağlacında, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı bir parsel, o parseldeki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilecektir.

Parsel Kat Malikleri Kurulu-2: Birinci fıkranın ikinci cümlesinin ikinci bağlacında aynı parselde blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların birlikte bulunması halinde kat malikler kurulu o parseldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

Kendiliğinden yönetici olma durumu (KMK madde 34/3): Blok niteliğinde olmayan (birden fazla bağımsız bölüm içermeyen) yapılar da kendi sorunlarını kendisi çözecektir.

6. Böylece anagayrimenkulde/toplu yapıda, parselde yönetim inisiyatif/sorumluluk/hak problemi kalmamıştır. 

7. Blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların bir arada yer aldığı durumlarda, blok yapılar yalnızca kendilerini veya kendilerine ait ortak yerleri ilgilendiren sorunları fıkranın birinci cümle hükmünce ve blok nitelikte olmayan yapılarla birlikte olup olmadıkları ayrımına bakılmaksızın kendileri çözmelidir. Blok olmayan yapılarda kendileri ile ilgili sorunları kendileri çözecektir. Parselin tümünü ilgilendiren konuları, sorunları da parsel çözecektir.

8. Fıkranın son cümlesi ile yönetim /idare detayları/tarzı yönetim planına (kat malikleri kuruluna) bırakılmıştır. 

Tek bir proje, tek bir vaziyet/yerleşim ve yönetim planı: Toplu yapı kapsamında yer alan parselde veya parsellerde yalnızca blok yapıların bulunması veya yalnızca blok niteliğinde olmayan yapılar olması veya blok olan ve olmayan yapıların birlikte bulunması büyük olasılıktır, her üç halde de o parsel veya parsellerdeki yapılar Parsel Yönetim Planına göre yönetilecektir, blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların kendi içlerinde nasıl yönetileceği de bu yönetim planı hükümlerine göre olacaktır.
 

Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı

www.siteyonetimkitaplari.com  
www.konutsitesiyonetimi.com

12 maddede toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat!

14 maddede toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat!