8 soruda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri!
Avukat Taha Hüseyin Çebi, Emlakkulisi.com okurları için ''Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde eksik iş ve ayıplı itfa kavramları ile alıcının ayıplı ifa kapsamında talepleri ve Yargıtay kararlarını'' kaleme aldı. İşte o yazı...
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, genel kurallara istisna oluşturan bir yapıya sahiptir. Kanun ve Yargıtay kararlarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi (GSVS) yerine aynı anlama gelecek şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, belirli durumlar ile sınırlı olarak ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi tabirleri de kullanılmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile alıcının satıcıyı finanse ettiği, ona bir nevi kredi sağladığı bir durum oluşmaktadır. Zira genel kural yükümlülüklerin aynı anda ifâsıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 207/II’ye göre “Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.” Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, içinde vadeyi barındırması nedeniyle bir kısım sorunları beraberinde getirmektedir. Uygulamada şekil şartına uyulmadan sözleşmelerin imzalanması, müteahhitin inşaatı tamamlamadan kaçması veya iflas etmesi, aynı konutun birden fazla kişiye satılması, eksik iş veya ayıplı ifaların varlığı sorunlardan birkaç tanesidir.
Taşınmaza ilişkin bir sözleşmenin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) uygulama alanına girebilmesi için, konusunun konut veya tatil amaçlı bir taşınmaz olması; sözleşmenin, satıcının meslekî veya ticarî faaliyeti kapsamında kalması ancak karşı tarafın meslekî veya ticarî olmayan amaçlarla hareket etmiş olması gerekir.
Kanun koyucu tarafından, istenmeyen durumların önüne geçmek adına eksik iş ve ayıplı ifaya ilişkin düzenlemeler getirilmiştir. Bu yazı kapsamında ALICININ TÜKETİCİ olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde gündeme gelebilecek eksik iş ve ayıplı ifa durumları “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Eksik İş ve Ayıplı İfa Kavramları ile Alıcının Ayıplı İfa Kapsamında Talepleri - Yargıtay Kararları Işığında İnceleme” başlığı altında soru-cevap şeklinde değerlendirilecektir.
4077 sayılı TKHK, 6502 sayılı TKHK’nın yürürlüğe girmesi ile kaldırılmıştır. Ancak Eski kanun zamanında akdedilen sözleşmelere eski kanun hükümleri uygulanmaya devam edeceği 6502 sayılı TKHK’nın “Geçici Madde” başlıklı 1. maddesi ile karara bağlanmıştır.
“Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki tüketici işlemlerine, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına bu işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmiş ise kural olarak o kanun hükümleri uygulanır.”
Yargıtayın yeni kanun döneminde akdedilen sözleşmelere ilişkin verdiği kararlar çok azdır. Bu nedenle örnek olarak verilen Yargıtay kararları eski kanun hükümlerine göre verilmiş güncel kararlardan oluşmaktadır. Bu yazının konusunu yürürlükte bulunan 6502 sayılı TKHK oluşturacaktır. Bununla birlikte 6098 sayılı TBK hükümleri de genel hükümler olarak değerlendirilecektir.
1. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devri kararlaştırılan gayrimenkule ilişkin eksik iş, ayıplı ifa kavramları neyi ifade etmektedir? Satıcı sözleşmede yer almasa ve kendisi aracılık etmese dahi başkalarının taşınmaza ilişkin yapmış olduğu reklamlardan ayıplı ifa kapsamında sorumlu mudur?
Mevzuatımızda eksik iş ayıplı ifa ayrımı yapılmış, farklı hükümlere tabi tutulmuştur. Ayıplı ifa TKHK’da düzenlenmiş olmasına rağmen eksik iş kavramı TKHK’da düzenlenmemiştir. Eksik iş için TBK’nın genel hükümlerine başvurulacak, sözü edilen türdeki eksikliklerle ilgili olarak kısmî imkânsızlık veya kısmî temerrüt hükümlerinin uygulanması gerekecektir. Tüketicinin talep hakkının kapsamı ve talep hakkından önce yerine getirmesi gereken sorumlulukları da her bir duruma göre değişiklik gösterecektir. Bu durumda hangi durumların eksik iş hangilerinin ayıplı ifa kapsamında değerlendirilmesi gerektiği talebin usulü, esası ve süresi açısından önem arz etmektedir.
“Hemen belirtmek gerekir ki, eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder.” (YARGITAY 13. HD E. 2012/12978, K. 2013/8510, T. 3.4.2013)
“Ayıp kavramı ile eksik iş birbirinden farklıdır. Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır. Öteki deyişle, hiç yapılmayan iştir. Eksik ifa ise, Kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır. Ayıp; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir. Maddi ayıp; bir malda madden hata bulunmasıdır (Ör: Malın yırtık, lekeli olması gibi). Hukuki ayıp; malın kullanımının hukuken sınırlandırılmasıdır (Ör: Malın üzerinde takyitler bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.” (13. HD. 11.5.2016, 16073/12879)
Ayıplı ifa kavramına bakacak olursak:
TBK’nın “Genel olarak ayıptan sorumluluk” başlıklı 219. maddesinde ayıplı malın tanımına yer verilmiştir.
“Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur.”
6502 sayılı TKHK’nın “Ayıplı mal” başlıklı 8. maddesinde ayıplı malın tanımına yer verilmiştir.
“Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.
Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.”
TBK ile TKHK hükümleri bir birbirine paraleldir. Bununla birlikte TKHK ayrıntılı bir düzenleme getirmiştir. TKHK düzenlemeleri çerçevesinde bir şeyin “ayıplı” olarak nitelendirilebilmesi için, o şeyin sözleşmede kararlaştırılan, satıcı veya bir başkası tarafından reklâm vb. yoluyla açıklanan veya tüketicinin makul olarak var olmasını beklediği özelliklerinin o şeyde bulunmuyor olması gerekli ve yeterlidir. Sözleşme metninde yer almamasına rağmen satıcı veya bir başkası tarafından varlığı bildirilen veya tüketicinin objektif olarak var olmasını beklediği nitelikler de ayıptan sorumluluğun kaynağı olabilir.
6502 sayılı TKHK’nın “Ayıplı maldan sorumluluk” başlıklı 9. maddesi başkalarının yapmış olduğu reklamlardan dolayı satıcının da sorumlu olacağını hükme bağlamıştır.
“Satıcı, malı satış sözleşmesine uygun olarak tüketiciye teslim etmekle yükümlüdür.
Satıcı, kendisinden kaynaklanmayan reklam yoluyla yapılan açıklamalardan haberdar olmadığını ve haberdar olmasının da kendisinden beklenemeyeceğini veya yapılan açıklamanın içeriğinin satış sözleşmesinin akdi anında düzeltilmiş olduğunu veya satış sözleşmesi kurulma kararının bu açıklama ile nedensellik bağı içinde olmadığını ispatladığı takdirde açıklamanın içeriği ile bağlı olmaz.”
“O halde satıcı, sözleşmeden başka ayrıca ilan ve reklamlarda, broşür ve kataloglarda vaat ettiği hususlar yönünden de alıcı tüketiciye karşı sorumludur. Dosyanın incelenmesinde; davalı yüklenici tarafından hazırlanan projeye dair katalogda konutun toplam net alanının 74,67 metrekare, brüt alanının ise 97,07 m2 olduğu ibaresi yer almaktadır. Hal böyle olunca, mahkemece, davalı müteahhidin ilan ve reklamlarda, broşür ve kataloglarda vaat ettiği hususlar yönünden de davacıya karşı sorumlu olduğu gözetilerek ve konutun katalogda belirtilen eksik m2 olarak inşa edilmesi sebebiyle uğranılan değer kaybı yönünden Dairemizin benimsediği nisbi metoda göre hesaplama yapılarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile değer kaybı talebinin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (YARGITAY 13. HD E. 2018/2710, K. 2018/6652, T. 6.6.2018)
Yargı kararlarına yansıyan olaylardan yola çıkarak, taşınmazlarda karşılaşılan ayıplara aşağıdaki örnekler verilebilir. Bunun yanında benzer durumlar için Yargıtay’ın ayıplı ifa yerine eksik iş yönünde vermiş olduğu kararları da mevcuttur.
● Taşınmazın yüzölçümünün sözleşmenin gerektirdiğinden daha küçük olması
● Bağımsız bölümde kullanılan malzeme veya tesisatın bozuk, eksik ya da sözleşmenin gerektirdiğinden düşük kalitede veya küçük olması
● Asansörlü olacağı taahhüt edilen binanın asansörünün bulunmaması
● Bağımsız bölümün önünün projeye aykırı olarak bina yapılması nedeniyle kapanması
● Sitenin genel çevre duvarları ve demir parmaklıklarının olmaması, güvenlik sisteminin çalışmaması, peyzaj işlerinin modern teknoloji ile yapılmamış olması, çevresinde taahhüt edilen sayıda ağaç bulunmaması, havuzların vaat edilen standartta olmaması
● Sosyal veya sportif tesisler, yeşil alanlar vb. ortak yerlerin hiç bulunmaması, sözleşmenin gerektirdiğinden küçük olması, kamu malı taşınmazlar veya üçüncü kişilerin mülkiyetindeki parseller üzerinde yer alması
Doktrindeki bir görüşe göre 6502 sayılı TKHK ile birlikte eksik iş ayıplı ifa kavramları arasında ayrımın kalmadığı, yeni düzenleme kapsamında her ikisinin de ayıplı ifa sayılacağı ve TKHK kapsamında koruma göreceği kabul edilmektedir. Ancak her eksikliğin ayıplı ifa kapsamında değerlendirilmesi doğru değildir. Miktardaki eksikliğin niteliği de etkilemesi halinde ayıplı ifa hükümleri uygulanacak aksi halde eksik iş niteliğini koruyacaktır. Örneğin, bir halıda 200 örgü bulunması gerekirken 180 örgü bulunması veya bir duvarı kaplaması için ölçüleri verilmiş dolabın duvarı kaplamaması hallerinde miktar eksikliklerinin niteliği de etkilediği aşikârdır. Bu gibi durumlarda ayıplı ifaya ilişkin hükümler uygulama alanı bulur. Her bir durumun kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiği açıktır.
2. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad edilen gayrimenkulde ayıbın açık veya gizli olmasına göre öngörülen bir ihbar yükümlülüğü var mıdır, yeni kanuni düzenleme neyi getirmiştir?
6502 sayılı TKHK’ya göre ayıptan sorumluluktan söz edebilmek için sözleşme konusu şeyin en geç teslim anında veya duruma göre mülkiyetin geçtiği anda ayıplı olması ve tüketicinin ayıbı bilmiyor olması gerekir. 4077 sayılı eski TKHK’dan farklı olarak, 6502 sayılı TKHK, ayıptan sorumlulukta şekli şartlara (gözden geçirme ve bildirim külfetlerine) yer vermediği için, bu şartların yerine getirilmesi gereğinden de söz edilemez. Bunun sonucu olarak, Kanun’un yürürlüğe girdiği 28 Mayıs 2014 tarihinden sonra yapılan tüketici sözleşmelerinde, sözleşme konusunun ayıplı olması halinde tüketici, gözden geçirme ve ayıbı bildirim yükümlülüğünü yerine getirmesine gerek olmaksızın, zamanaşımı süresi içinde ayıp nedeniyle sahip olduğu hakları kullanabilecektir. Hatta bu nedenle, açık ayıp-gizli ayıp ayrımının da bu kanuna tabi sözleşmeler bakımından bir anlamının kalmadığı söylenebilir.
Yukarıda da değinildiği gibi eksik iş durumunda ihbar yükümlülüğü ön görülmemişken, ayıplı ifâda eski yeni kanun ayrımına gitmek gerekecektir. Ayıplı ifa için 4077 sayılı eski TKHK’da ihbar yükümlülüğü öngörülmüşken, 6502 sayılı yeni TKHK’da ihbar yükümlülüğü kaldırılmış, bunun yerine ispat yükü açısından bir düzenleme getirilmiştir.
6502 sayılı TKHK’nın “İspat yükü” başlıklı 10. maddesiyle teslimden itibaren altı ay içerisinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilmiş, aksinin ispatını satıcıya bırakılmıştır. Bununla birlikte, teslim veya mülkiyetin geçişi anından itibaren 6 ay geçtikten sonra ortaya çıkan ayıpların, hasarın geçtiği anda var olduğunu ispat yükü artık tüketici üzerinde olacaktır.
“Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise uygulanmaz.
Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır”
Bizim bu konudaki görüşümüz ise; 4077 Sayılı Kanun’un 4. maddesinde açık ayıplar bakımından 30 günlük ihbar süresi düzenlenmişken 6502 Sayılı Kanun'da ihbar süresine yer verilmemiştir. Yeni kanunda ihbar süresinin düzenlenmemiş olması satıcı bakımından ileriye yönelik ciddi bir belirsizlik oluşturmaktadır. Bu durumun ise menfaat dengesi bakımından satıcının oldukça aleyhine olduğu söylenebilir. Özel kanunda hüküm bulunmayan bu durumda; genel kanun olan TBK’nın gizli ayıp için öngördüğü sürelerin açık veya gizli olmasına bakılmaksızın tüm ayıplar için uygulanabileceğini düşünmekteyiz.
6502 sayılı TKHK'da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 6502 sayılı TKHK'nın “Diğer hükümler” başlıklı 83. maddesi gereği “Bu Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümler uygulanır.” hükmü tatbik edilecektir. Genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, TBK’nın “Genel olarak Gözden geçirme ve satıcıya bildirme” başlıklı 223. maddesine göre ayıbın sonradan anlaşılması halinde satıcıya hemen bildirimde bulunulacaktır.
“Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.”
3. Ayıplı ifa eksik iş kapsamında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile gayrimenkulde bulunacağı vaad edilen özelliklerin bulunmaması, kararlaştırılan büyüklükte teslim edilmemesi, ortak alanların başkasına ait parseller üzerine yapılması durumları nasıl değerlendirilir?
Her bir olay kendi içerisinde değerlendirilecek eksik iş mi ayıplı ifa mı olduğuna göre kanuni hükümlere tabi olacaktır. Yargıtay’ın her bir konuya özgü verdiği farklı kararları mevcuttur.
“Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ve mahkeme gerekçesinde dava konusu B-3 Blok 12.kat 78,75-TL m2, 1+1 dairenin yerleşim planında bina taşıyıcı sistemine ait elemanların ve yine bölücü duvarın gri renkle işaretlenmiş olduğunu ancak bu dokümanda dava konusu olan kolonun bina taşıyıcı gibi gri renkle değil, ( salonun ortasında bulunan sehpa ile aynı renk ve dokuda ) ahşap renginde işaretlenmiş olduğu ve bu şekilde sanki 3'lü koltuk ve tekli koltuk arası köşede köşe sehpası gibi görüldüğü, satış yapılırken davacıya sunulduğu belirtilen satış kiti içerisinde yer alan satış dokümanlarında dava konusu B-3 Blok 78,75-m2, 1+1 daire yerleşiminin gösterilmemekte olduğu, davalı tarafça sunulan ve B1,B2,B3 Bloklara ait tüm yerleşim planlarının gösterildiği kapsamlı dokümanın ise satış esnasında alıcılara dağıtılan (alıcıların alım kararını verirken kapsamlı biçimde inceleyecekleri) cinsten bir satış dokümanı olmayıp ancak satış temsilcisi tarafından görüşme esnasında gösterilen bir kapsamlı katalog olduğundan satış dokümanı olarak sınıflandırılmayacağı ve ilan ve kataloglarda gösterilenlerle söz konusu durumun tüketiciden hile ile gizlendiği, tüketicinin yanıltılmaya çalışıldığı gerekçesiyle davacının talebi kabul edilmiş ise de; davacının bahsettiği salon ortasında bulunan kolonun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıptan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.” ( YARGITAY 13. HD, E. 2016/16917, K. 2019/7076, T. 11.6.2019)
“Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda; tanıtım materyallerinde belirtilmesine rağmen daire içlerinde yangın algılama sistemi ile springler tesisatının bulunmadığı, banyo klozetlerinde atık su geri dönüşüm sistemlerinin bulunmadığı, blokta merkezi ısıtma sisteminin güneş kollektörleri ile entegre edilmediği (güneş kollektörleri yok), sosyal tesiste masaj odası ve büfenin bulunmadığı, akıllı ev sistemine geçiş altyapısının bulunmadığı, klima için dairelerde altyapı olmadığı, ... sularının yeşil alan sulaması için depolanmasına ilişkin sistemin kurulmadığı, blok ortak alanlarında yangın algılama ve springler sisteminin bulunmadığı ve blok çatısında peyzaj uygulaması yapılmadığı, bu hususların eksik iş niteliğinde olduğu bildirilmiş ve mahkemece söz konusu rapor hükme esas alınarak değer kaybına hükmedilmiş ise de; bunların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.” (YARGITAY 13. HD E. 2016/20009, K. 2019/9112, T. 30.9.2019)
Söz konusu gayrimenkulün kararlaştırılan büyüklükte teslim edilmemesi:
Gayrimenkulün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan büyüklükte teslim edilmesi satıcıya yüklenen bir borçtur. Satıcının bu yükümlülüğü ihlal etmesi ve kararlaştırılan büyüklükten daha küçük bir alanı alıcıya vermek istemesi durumunun ayıplı ifa olarak kabul edilmesi halinde alıcının seçimlik hakları saklıdır. Bir kısım sözleşmelerde devri vaad edilen gayrimenkulün metrekare bilgileri yer almamaktadır. Yukarıda belirttiğimiz üzere bu durumlarda dahi Kanun ve Yargıtay kararları ile sözleşmeden başka ayrıca ilan ve reklamlarda, broşür ve kataloglarda vaat ettiği hususların da satıcıyı bağlayacağı ve taahhüdünü oluşturacağı belirtilmiştir. Yargıtay’ın gayrimenkulün vaad edilen metrekarede teslim edilmemesini ayıplı ifa olarak da eksik iş olarak da kabul ettiği kararları mevcuttur.
“Davalının, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen bağımsız bölümün katalogda ve tasdikli projede belirtilen net alandan daha az alana sahip olması ile ilgili temyiz itirazı yönünden; Her ne kadar mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda bağımsız bölümdeki m2 eksikliği eksik ifa olarak nitelendirilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de; bu hususun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.” (YARGITAY 13. HD E. 2015/11681, K. 2016/9142, T. 31.3.2016)
“Yanlar arasında düzenlenen 30.12.1993 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 17 nci maddesine 4/5 nolu büroların işten 25 metrekare olarak inşaa edilmesi kararlaştırıldığı halde toplam 9.44 m2 eksik yapıldığı belirgindir. Ayrıca bu konuda bir çekişme bulunmamaktadır.
Bu bağlamda hemen belirtelim ki, bağımsız bölümde mesaha noksanlığı, diğer bir anlatımla, sözleşmede kararlaştırılan, bağımsız bölümün alan itibariyle noksan ifası, hukuki tanımı ile "ayıp" değil "Eksik iş" dir. ( Bkz Y.H.G.K.9.12.1992 T. 15/649 E. 732 K. Y.K.D.C. 19 S. 3 )” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 2000/15-1134, K. 2000/1191, T. 27.9.2000)
Söz konusu gayrimenkule ait ortak alanların başkasına ait parseller üzerine yapılması:
Siteye ait olması gereken bir çok ortak alanın (yeşil alan, basketbol sahası, otopark, havuz, kafeterya, spor salonu vb) site parseli dışında belediyeye ait parsel üzerine veya başkaca özel şahsa ait parsel üzerine yapıldığı durumlarla kaşılaşılmaktadır. Bu durumlarda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kendisine vaad edilen gayrimenkulü alıcının istenen şartlarda alamadığı bir gerçektir. Bu durumlarda bunun bir ayıplı ifa mı veya eksik iş mi olacağı önem taşımaktadır. Yargıtay bu durumu bir kısım kararlarında eksik iş bir kısım kararlarında ise açık ayıp kapsamında değerlendirmiştir. Ortak yerlerdeki eksiklikleri ayıplı ifa değil de eksik iş saymak, TKHK’nın tanıdığı seçimlik hakların kullanılmasına engel olacaktır. Ayrıca bu durum, satıcının yanı sıra, “üretici” sıfatıyla inşaatı meydana getiren kişiye başvurma ve reklâm, ilan vs.’den dolayı satıcıyı sorumlu tutma olanaklarını da tüketicinin elinden alacaktır.
“Davanın reddine dair verilen 23.10.2014 tarihli kararın davacı tarafından temyizi üzerine Dairemizin 25.10.2017 tarih, 2015/22631 E.-2017/10174 K. sayılı ilamı ile; “ Uyuşmazlık, dosya kapsamına göre ilan edilen ortak alanların taahhüt edildiği şekilde yapılmamış olmasından kaynaklanmaktadır. Mahkemece, tapu kayıtlarının aleniliği ilkesi doğrultusunda site sosyal alanlarının sitenin bulunduğu parsel dışına yapılmış olması karşısında meydana gelen durum açık ayıp olarak değerlendirilmiş olup, yasal süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmayan davacı yönünden davanın reddine karar verilmiş ise de; teknik şartnamede gösterilip maketlerde belirtilmek sureti ile bu yerlerin siteye dahil olduğu intibaı uyandırılmıştır. Dava, eksik iş değer düşümünden kaynaklanan isteme ilişkin olup, öyle olunca mahkemece, bu yerlerin siteye dahili halinde taşınmazların değeri ile siteye dahil edilmemesi halinde taşınmazın değeri belirlenerek, yapılacak oran sonrasında davacının payı belirlenip, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirir.” gerekçesiyle bozulmuştur.” (YARGITAY 13. HD, E. 2019/6538, K. 2020/760, T. 30.1.2020)
“"S... Y... Palmiye Evleri" projesinin vaziyet planında, ilanlarında, tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde sosyal tesislerin etrafı çevrili site içinde gösterilmesi ve inşa edildikten sonrada etrafı çevrilerek site alanına dahil edilmesi sureti ile davacıda bu yerlerin siteye ait olduğu intibaı uyandırılmıştır. Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Ümraniye Belediyesi'ne ait olan 189 ada 14 parsel üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi'ne ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, "açık ayıp" olarak nitelendirilip, davacının konutu teslim aldıktan sonra BK. 198. maddesinde öngörülen sürelerde davalıya yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen "ayıplı ifa" değil "eksik ifa" söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2011/13-350, K. 2011/700, T. 23.11.2011)
“Davaya konu projenin imal edildiği 9 numaralı parselin bitişiğindeki parsellerin Ümraniye Belediyesi'ne terk edilen alanlar olduğu, dava konusu sosyal tesislerin kamuya açık alanda inşa edildiği ve (...) taahhüt edilen tesislerin kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istediği anlaşılmaktadır.
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve davalı tarafından da inşa edildiği anlaşılan mevcut durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.”( YARGITAY 13. HD, E. 2016/3745, K. 2019/860, T. 30.1.2019)
“Mahkemece, tanıtım kataloğu ve sözleşme gereğince, açık yüzme havuzunun eksik m2 yapılması, ... Parkın m2'sinin eksik ve kamuya terk edilen alanda yapılması açık otopark'ın çocuk oyun alanına dönüştürülmüş olması, interkom sisteminin sözleşmeye göre yapılmamış olması sosyal tesislerin davalı adına kayıtlı alanda bulunması göl ve koru etapları arasında yol olmaması, bilirkişi raporunda belirtildiği gibi eksik iş olarak kabul edilmiş olup, ayıp ihbarına gerek olmadığı belirtilerek yazılı şekilde karar verilmiştir(...)
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hususların açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.” (YARGITAY 13. HD E. 2016/26078, K. 2019/12738, T. 17.12.2019)
Söz konusu gayrimenkule ait ortak alanların hiç yapılmaması:
“Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; “Ispartakule” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve işyeri satışına dair internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, 560.000.m2 ruhsatlı alanda 1.000.000.m2 den fazla inşaat alanına sahip olan toplam 13 adanın, 10 adasında 5280 modern konut ve 3 adasında 800 adet işyerinin bulunduğu alışveriş ve eğlence merkezinin yapılacağının, büyük marketler, sinemalar, restoran ve kafelerin yanısıra her türlü ihtiyaca yönelik dükkan ve işyerlerinin burada yaşayanların yanı başında olacağının, sportiv aktivitelerin yapılacağı klüp binası, iki adet ilk öğretim okulu, bir adet ortaöğretim okulu, cami, hastane, sağlık ocağı gibi günlük hayatın olmazsa olmazlarının da bu projede yer aldığının ve 21. yüzyıla yakışır Avrupai bir yerleşim alanı olacak “Ispartakule” projesinin 2009 yılı sonunda herşeyiyle tamamlanacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu hususlardan çoğunun yerine getirilmediği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne dair eksiklik sebebiyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, bu sosyal tesislerin yapılmamış olması “açık ayıp” olarak nitelendirilmiş ise de, davaya konu olayda 4077 Sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusudur..” (YARGITAY 13. HD E. 2012/12978, K. 2013/8510, T. 3.4.2013)
Söz konusu gayrimenkule ait ortak alanların vaad edildiği şekliyle yapılmaması:
“Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; mahkemece gizli ayıp olarak nitelendirilen “makette dava konusu villanın bulunduğu 3. bölgedeki adaları çevreleyen duvarların bulunmaması, bu adaların önündeki yeşil alanın maket sınırına kadar devam etmesi, yeşil alanın davacıya ait villanın mülkiyet sınırının dışında kalması” durumunun davacının satın aldığı villanın ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıptan villayı satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, tapu kayıtlarının aleni olduğu kuşkusuzdur.” (YARGITAY 13. HD E. 2013/28728, K. 2014/30273, T. 1.10.2014)
Söz konusu gayrimenkule ait ortak alanlara daha önceden kararlaştırılmayan inşaatın yapılması:
“Dava konusu taşınmazın bulunduğu alana ilişkin vaziyet planında yeşil alan olarak projelendirilen kısma davalı tarafından bina yapılmasına ilişkin husus davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olup aynı şekilde dava konusu taşınmazda eksik ve ayıplı imalat olarak nitelendirilen hususların da açık ayıp olduğunun kabul edilmesi gerekir. Davalı tarafından dava konusu bu ayıpları gizlemek için herhangi bir hileye başvurulmadığı gibi davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.” (YARGITAY 13. HD E. 2013/15540, K. 2014/12779, T. 22.4.2014)
4. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslimi kararlaştırılan gayrimenkule ilişkin ayıplı ifa durumunda alıcının seçimlik hakları nelerdir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taahhüt edilen gayrimenkule ilişkin ayıplı ifa yapılması mümkündür. Ayıplı ifa durumunda alıcıya dört seçimlik hak tanınmıştır. Alıcı, bu seçimlik haklara ek olarak TBK hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir.
6502 sayılı TKHK’nın “Tüketicinin seçimlik hakları” başlıklı 11. maddesi eserin ayıplı ifası durumunda alıcının sahip olduğu seçimlik hakları belirtmiştir:
“Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici;
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme, seçimlik haklarından birini kullanabilir.
Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.
(...)
Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesinin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır.
(...)
Seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanır. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir”
Alıcı, bu seçimlik haklardan birini ayıbın derecesine göre kullanma hakkına sahiptir. Tüketicinin sahip olduğu haklardan biri olan sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasına ilişkin TBK’da yer alan esas ve sınırlamalar, prensip olarak TKHK’ya tabi olan sözleşmeler bakımından da geçerlidir. Bu çerçevede özellikle alıcının seçimlik haklarını sıralayan ve sınırlayan TBK’nın “Genel olarak alıcının seçimlik hakları” başlıklı 227. maddesi TKHK ile çelişmediği ve taşınmazlara uygun düştüğü ölçüde uygulanabilir.
“Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir.
Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir.”
“Dava tarihinde yürülükte bulunan 4077 Sayılı Kanun'un 4. maddesinde, malın ayıplı olması durumda tüketici tarafından kullanılabilecek seçimlik haklar düzenlenmiştir. Bu seçimlik haklarda tüketici; bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Açıklandığı şekilde tüketici seçimlik haklarından herhangi birisini kullanabilecektir. Öğretide ve uygulamada da kabul edildiği üzere tüketicinin seçimlik haklarını tek yanlı ve varması gereken bir irade açıklamasıyla kullanması gerekmektedir. Tüketici bu haklardan hangisini seçtiğini, bir kez bildirmekle, seçim hakkını kullanmış olur ve artık tercihini değiştiremez. Çünkü, satıcı kayıtsız şartsız, bildirilen tercihi yerine getirmek zorundadır. Bu nedenle tüketicinin seçim hakkı, bir kez kullanılmakla sona ermekte ve onun yerine tercih ettiği hak geçmektedir. Bu özelliği nedeniyle, tüketicinin seçimlik hakkının yenilik doğrucu (inşai) haklardan olduğunu söyleyebiliriz.” (YARGITAY 13. HD E. 2016/14908, K. 2019/12357, T. 11.12.2019)
5. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde devri vaad edilen gayrimenkulün ruhsata aykırı yapılması sebebiyle iskân alamaması durumunda ayıplı ifa veya eksik iş hükümlerine başvurulabilir mi?
Yapı ruhsatına aykırı yapılması sebebiyle iskân alınamayan yapılarda eksik iş veya ayıplı ifa gerçekleştirildiği gerekçesiyle bedelde indirim yapılması söz konusu olmayacaktır. İmar kanununa aykırı kaçak yapıları kanun düzeni korumayacağından yapının ruhsata uygun hale getirilememesi durumunda yıkılmasına karar verilmesi gerekecektir. Bu durumda da alıcı söz konusu sözleşmeyi fesh ederek gayrimenkulün rayiç değerini isteyebilir.
“Davalının, mahkemece binanın iskansız olması dolayısıyla hükmedilen tazminata ilişkin temyizi yönünden; Mahkemece, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda dava konusu binanın iskan ruhsatı bulunmaması nedeni ile 29.474,00 TL tazminata hükmedilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1999/15-653 esas-1999/965 karar sayılı kararında belirtildiği gibi 3194 Sayılı İmar Kanunu’na göre bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda, ruhsata aykırılık giderilemiyorsa inşaat derhal durdurulur, sonuçta da bina belediye encümeni ya da il idare kurulu kararı ile yıkım masrafı yapı sahibinden alınmak üzere yıktırılır. İmar Kanununun emredici hükümlerine aykırı olarak inşa edilmiş ruhsatsız kaçak bina veya ruhsatına aykırı bölüm ile ilgili, yasaya aykırılık giderilmeden mahkemelerden kal dışında eksik işler bedeli, tescil ya da hukuki yarar söz konusu olsa bile mülkiyet tespiti istenemez. Yasaları uygulanmakla görevli olan mahkemeler de, imar suçu işleyen yükleniciler ile onların bu eylemlerinden yararlanmaya kalkışan arsa sahiplerinin, bu tür talepleri doğrultusunda karar veremezler.
Somut olayda, binanın ruhsat ve eklerine tasdikli projesine aykırı olarak yapılması nedeniyle, henüz iskan ruhsatı alınamadığına göre, mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak, projeye aykırı bölümler ile ilgili olarak yasaya aykırılığın giderilip giderilemeyeceği araştırılmalı, eğer giderilemeyeceği sonucuna ulaşılırsa, davacının ancak sözleşmeyi feshederek dairenin rayiç bedelini isteyebileceğinin kabulüyle işbu davadaki talebi de dikkate alınarak, sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, bu husus gözetilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (YARGITAY 13. HD, E. 2016/1076, K. 2018/10758, T. 15.11.2018)
6. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde ayıplı ifa kapsamında satış bedelinden indirilecek miktarın tespiti nasıl gerçekleştirilir?
Bedelde indirim taleplerinde indirilecek bedelin tespitinin nasıl yapılacağı önem taşımaktadır. Bu konuda bir çok metod olmasına rağmen Yargıtay vermiş olduğu kararlarda nispi metodu tercih etmiştir. Bu metoda göre yapılacak hesaplamada mevcut gayrimenkul ile taahhüt edilen gayrimenkul arasındaki oran baz alınacaktır.
“Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Somut olayda, bu hususlar gözetilmeksizin davacının satın aldığı daireden m2 si ve projesi farklı bir daire kriter alınarak davacının metre kare bazında yapmış olduğu fazla ödemenin hesaplandığı bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulmuştur. Bu durumda mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar ışığında içinde emlak bilirkişisinin de bulunduğu yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak davacının satın almış olduğu 126 m2 brüt 2+1 dairenin tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız değeri (bina girişinin verildiği katın bir üst katında aynı cephede bulunması halindeki değeri) ile ayıplı haldeki rayiç değeri (mevcut durumda bulunduğu kattaki değeri) ayrı ayrı belirlenmeli, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Bu hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (YARGITAY 13. HD E. 2013/29548, K. 2014/31443, T. 16.10.2014)
Bağımsız bölümlere isabet eden eksik iş ve ayıplı ifa bedelinde indirimin hesaplaması kolay yapılırken ortak alanlarda mevcut eksik işlerin ve ayıplı ifanın bedelinde indirimin nasıl yapılacağı sorusu ortaya çıkabilir. Yargıtay vermiş olduğu kararlarında arsa payına göre bir bölüşümü uygun görmektedir.
“Bu sebeple kendisine ait bağımsız bölümdeki ile ortak yerlerdeki eksik iş ve ayıplı imalatların bedelinden kendi bağımsız bölümüne tapudaki arsa payına düşen kısmın tahsilini talep edebilir. Hal böyle olunca, davacının sahip olduğu taşınmaz nedeni ile hissesine düşen bölümü yönünden arsa payı oranında talebe hakkının olduğu kabul edilerek hüküm kurulması gerekirken, mahkemece, bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir” (YARGITAY 13. HD, E. 2016/588, K. 2017/8858, T. 3.10.2017)
7. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde gözüken üretici veya satıcının farklı kişiler olması durumunda üreticiden veya satıcıdan da ayıplı ifa kapsamında hak talebinde bulunulabilir mi?
Uygulamada taşınmazlara ilişkin tüketici sözleşmelerinin genellikle satış sözleşmesi niteliğinde olduğu göz önünde bulundurulursa, ayıptan sorumluluğun muhatabı çoğunlukla satıcı olur. Ancak doktrinde de ifade edildiği gibi, konut satışlarında, konutun bulunduğu yapının satıcı dışında başka bir kişi tarafından meydana getirilmiş olması halinde, uygulamada “yüklenici” olarak adlandırılan bu kişinin de tüketiciye karşı TKHK çerçevesinde “üretici” sıfatıyla, satıcıyla birlikte müteselsilen sorumlu olması gerekir.
6502 sayılı TKHK’nın “Tüketicinin seçimlik hakları” başlıklı 11. maddesi eserin ayıplı ifası durumunda alıcının seçimlik haklarından bir kısmını satıcının yanında üreticiye de karşı kullanabileceği düzenlenmiştir.
“Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. Üretici veya ithalatçı, malın kendisi tarafından piyasaya sürülmesinden sonra ayıbın doğduğunu ispat ettiği takdirde sorumlu tutulmaz.”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu gayrimenkuldeki ayıplı ifadan dolayı sözleşmede yer alan üreticiye veya satıcıya, ücretsiz onarım ve malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi seçimlik hakları ile sınırlı olmak üzere gidilebilir. Bu durumda satıcı ve üreticinin müteselsil sorumlu olduğu kabul edilir.
“Mahkemece, davalı Emlak Konut GYO A.Ş.' nin arsa maliki olduğu ve davalı ile yapılan sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesi ile bu davalı yönünden davanın husumet sebebiyle reddine karar verilmiş ise de; Davacı ile davalılar arasında imzalanan 01.05.2008 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, davalı Emlak Konut GYO A.Ş. satıcı olarak yer almıştır. Satıcı -imalatçı - üretici kavramı ve sorumluluğu 4077 Sayılı Kanun'un 3. ve 4.maddelerinde düzenlenmiştir. TKHK'nun 4/3 maddesine göre; Satıcı, imalatçı-üretici, bayi, acente, ithalatçı ve 10. maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. Hal böyle olunca, satıcı durumunda bulunan davalı Emlak Konut GYO A.Ş.' ne, husumet yöneltilebilir. Mahkemece, bu davalı yönünden de uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi gerekirken, yanlış gerekçeyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” (YARGITAY 13. HD, E. 2012/12978, K. 2013/8510, T. 3.4.2013)
8. Ayıplı ifadan doğan talepler hangi zamana kadar ileri sürülebilir, kanunda kararlaştırılan zamanaşımı süresi ne kadardır?
6502 sayılı TKHK’da taşınmazlarda ayıptan sorumluluk, kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, beş yıllık bir zamanaşımı süresine bağlanmıştır. İkinci el konut satışlarında ise bu süre üç yıldan az olamaz. Şüphesiz sözleşmeyle daha uzun bir zamanaşımı süresinin kararlaştırılması da mümkündür. Buna karşılık zamanaşımı süresi sözleşmeyle kısaltılamaz. Öte yandan Kanun’da öngörülen zamanaşımı süresi, tüketicinin ayıptan doğan seçimlik haklarına ilişkin olup, bu haklardan biriyle birlikte veya tek başına ileri sürülebilecek olan genel hükümlere göre tazminat talebi, genel zamanaşımı süresine (on yıl) tabidir.
6502 sayılı TKHK’nın “Zamanaşımı” başlıklı 12. maddesi eserin ayıplı ifası durumunda alıcının sahip olduğu seçimlik hakları belirtmiştir.
“Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.
Bu Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.
Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.”
Ayıbın ağır kusur ve hile ile gizlenmesi durumunda ise zamanaşımının 20 yıl olacağının kabulü gerekir. TBK’nın “Sorumluluk” başlıklı 244. maddesi özel taşınmazlarda ağır kusur ve hile için özel zamanaşımı düzenlemesi getirmiştir.
“Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.”
TBK zamanaşımı süresini mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl olarak düzenlemişken bu süre 6502 sayılı TKHK’da teslimden itibaren beş yıl olarak düzenlemiştir. Bize göre bu durumda; taşınmazın mülkiyetin geçişinden önce tüketiciye teslim edildiği hallerde, zamanaşımının teslimden değil, mülkiyetin geçmesinden itibaren işlemeye başlayacağı kabul edilmelidir. 6502 sayılı TKHK’nın “Zamanaşımı” başlıklı 12. maddesinin “Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde,..” şeklindeki ifadesi de bunun kanuni dayanağını oluşturmaktadır. Zira tescilin teslimden önce gerçekleştiği durumlarda da zamanaşımı süresi, taşınmazın tüketiciye tesliminden itibaren işlemeye başlayacaktır. Bu, tüketici lehine yorum ilkesinin doğal bir sonucudur.
Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır. Çebi Hukuk & Danışmanlık olarak müvekkillerimizin haklarını korumaya devam edeceğiz.
ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık
Av. Taha Hüseyin ÇEBİ