Yabancıya konut satışını artırmak hükümetin elinde!

Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme ve Değerleme Bölümünün yürüttüğü, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ve TÜBİTAK KAMAG tarafından desteklenen  “Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Etkilerinin Değerlendirilmesi Projesi Çalıştayı”na katıldım. Hip Kasrı’nda yapılan Çalıştay’da Proje başkanı Sayın Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş’in  sunumunu izledim..

Projenin Amacı:  “Yabancıların taşınmaz ediniminin” bütün yönleri ile ele alınarak, uygulamada karşılaşılan ve gelecek yıllarda oluşması olasılığı yüksek önemli sorunlara çözüm üretmektir. Proje,   Bazı ülkelerde yabancılar ve Türk vatandaşlarının taşınmaz ediniminin analizi,  Türkiye’de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşımaz ediniminin tarihsel gelişimi ve seçilmiş ülke örnekleri ile karşılaştırmalı analizi,  Türkiye’de yabancıların taşınmaz ediniminin etkilerinin değerlendirilmesi (etki değerlendirme ve norm analizi çalışması),  İdarenin izleme ve değerlendirme altyapısının geliştirilmesi,  Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimine yönelik ulusal strateji modelinin geliştirilmesi, Alt bileşenlerinden oluşmaktadır.

Projeye Destek veren TÜBİTAK KAMAG Grup Yürütme Sekreteri değerli dostum Mustafa Ay’a teşekkür ederim. Mütekabiliyet yasasından sonra olması gereken bir proje.

Projede, dünya genelinde yabancıya konut satışının nasıl yapıldığı incelenmiş. Harun hoca, değişik ülkelerin uyguladıkları prosedürleri anlattı. Türkiye’de mütekabiliyetin beklenen etkiyi vermediğini ve bundan sonra da vermeyeceğini ifade etti… Harun hocaya ve ekibine etkileyici sunumu için teşekkür ederim.

Mütekabiliyetle yasasından sonra mütekabiliyete odaklı tek sivil toplum kuruluşu “Arap Ülkeleri ve Türk Cumhuriyetleri Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği”dir. Harun hocanın birçok fikrine katılmakla beraber Mütekabiliyetin bekleneni vermeyeceği fikrine katılmıyorum. Mütekabiliyetten bekleneni elde etmek için iyi bir pazarlama, reklam, tanıtım ve satış faaliyeti içerisinde girmek gerek. Mütekabiliyet yasası çıktı ama yurtdışına tanıtımı henüz yapılmadı. Konut geliştirici şirketlerin kendi imkanları ile birkaç fuara gitmesi yetersiz. Bunun yeterli olduğunu düşünmek Türkiye’nin potansiyelinden habersiz olmaktır..

Türkiye’deki mütekabiliyet yasasını, Azerbaycan, Romanya, Bulgaristan, Avusturya vs gibi ülkelerle kıyaslamakta anlamsızdır. Çünkü, Türkiye’nin hedefleri ve hinterlandı diğer ülkelere benzemez… Osmanlı’dan ayrılan yaklaşık 60 ülke var. Ve zenginlerinin gözü İstanbul’da.

21.yy’da dünyanın siyasal ve ekonomik dengeleri yeniden belirleniyor. Paralıların göç yüzyılı. Özellikle Arap Baharı sonrasında parası olanlar kendilerine güvenli bir liman arayışında. Türkiye’den konut alacak olanların çoğunluğu yatırım amacıyla almıyorlar. Yani sadece para kazanma peşinde değiller. Türkiye’den konut alış nedenleri, İngiltere, Fransa ve ABD’den konut alım nedenlerinden farklıdır. Bu konuyu değişik makalelerimde ele alarak anlatmıştım.

Bu projede diğer ülkelerin mütekabiliyette hangi prosedürleri uyguladığını tespit etmek ve mütekabiliyetin bugünkü sonuçlarına bakarak geleceği mahkum etmemek gerek. Türkiye’nin bu alandaki potansiyelini iyi görüp ona göre öneriler yapmalı. 

Türkiye’nin 2012 yılı ihracatı 153 milyar dolar. İthalatı ise yaklaşık 240 milyar dolar. İhracat dışı döviz gelirleri ise 40 milyar dolar civarında. İhracat yaptıkça ithalatımız da artıyor. İhraç ettiğimiz ürünlerin değerini artırmak için sanayi altyapımızın değişmesi yıllar alır. Bu nedenle daha fazla ihracat dışı döviz gelirine ihtiyacımız var. En iyi ürün ise konuttur. Konut alan kişi, tedavisini burada olur, çocuğunu burada okutur, ticaretini/alışverişini burada yapar, eşiyle dostuyla ziyarete gelir turizm gelirleri artar. Yani konutu çarpan etkileri ile birlikte değerlendirmek gerek…

20.yy boyunca dünyanın önemli kentlerinin geliri konut, finans, eğitim ve turizm kaynaklıdır. 21. yy’da İstanbul önemli birçok yabancı şehri geride bırakacaktır. Türkiye’nin en az 5 milyon konut satma potansiyeli var. Devlet iyi bir planlama ile bu satışı sadece paraya değil siyasal bir güce de çevirebilir. Çünkü Afro-Avrasya’nın zenginlerinin Türkiye’den konut alması, paralarını burada harcamalarından öte ciddi bir siyasal gücü de getirir… 

Konutu kimlere satmalıyız. Hangi ülkelere ve nasıl bir profile pazarlama yapılacağının iyi belirlenmesi gerekir. Sahilleri dolduran, Avrupa’nın ithal ettiği yaşlılarına mı konut satacağız, yoksa yurtdışında bulunan yaklaşık 170 milyon soydaşın zenginlerine mi konut satacağız? Ya da Afro-Avrasya’nın zenginlerine, devlet yöneticilerine mi konut satacağız...

2050 yılında Türkiye nüfusunun binde elli büyüyeceği öngörülüyor. Yani Almanya gibi yaşlı bir nüfusa sahip olacağız. Bu nedenle konut satışında önceliği soydaşlara vermek akıllıca olur…

Projede İnşaat sektörünün problemlerini öne çıkartmak anlamsızdır. Mevcut konut stokunun eritilmesinde yabancıya satış önemlidir. İnşaatla büyüme olmaz demek anlamsıdır. İnşaat yaklaşık 150 den fazla yan sektörü etkiler. Konut sektörü Türkiye’de de bir yatırım aracı olarak görülüyor. Yatırımcılar özellikle proje başlangıcında konut satın alıp proje bitiminde satıyorlar. Anadolu’da görev yapan doktor, hakim, avukat, tüccar gibi meslek sahipleri her yıl İstanbul’dan ciddi konut alımları yapıyor. Yastık altındaki paralar konut sektöründe değerlendiriliyor. 

Hükümetin zaten bu sektöre ciddi bir sübvansiyonu da yok, yatırımı da yok. Maketten konut satışının esasları bir yasaya bağlanırsa, konut sigortası getirilirse, yani bitmeyecek konutların satışına izin verilmezse sorun yok… Belediye başkanları kendi sınırlarında yükselen konut projelerini daha yükselmeden takip edip ruhsatsız yükselmelerini engellemezse vatandaşın mağduriyetinden sorumludur… 

Sonuçta yabancıya konut satışını artırmak hükümetin elindedir. İyi bir pazarlama ve satış stratejisi ile bu mümkündür. Çünkü çevre ülkelerde yeterince potansiyel alıcı var. İhracat yapmak için Türkiye’nin tüm yurtdışı ticaret ateşeleri, bakanları, bürokratları  ve işadamları pazarlama/satış faaliyetinde bulunuyor. İhracatta bugünlere gelmek ciddi zaman, emek ve harcama ile mümkün oldu… Konut satışında daha yolun başındayız… Çin Seddi de ilk taşı koymakla başladı…